Nettodriftsindkomst (NOI)
Hvad er nettodriftsindkomst (NOI)?
Netto driftsindkomst (NOI) er en beregning, der bruges til at analysere rentabiliteten af indkomstgenererende ejendomsinvesteringer. NOI er lig med alle indtægter fra ejendommen, minus alle rimeligt nødvendige driftsudgifter.
NOI er et tal før skat, der vises på en ejendoms indkomst- og pengestrømsopgørelse, der ekskluderer hovedstol og rentebetalinger på lån, kapitaludgifter, afskrivninger og amortiseringer. Når denne metrik bruges i andre brancher, omtales den som "EBIT", som står for " indtjening før renter og skat."
Forståelse af nettodriftsindkomst (NOI)
Nettodriftsindkomst er en værdiansættelsesmetode, der bruges af ejendomsmæglere til at bestemme den præcise værdi af deres indkomstproducerende ejendomme. For at beregne NOI skal ejendommens driftsudgifter trækkes fra den indkomst en ejendom producerer.
Ud over lejeindtægter kan en ejendom også generere indtægter fra faciliteter såsom parkeringsstrukturer, salgsautomater og vaskefaciliteter. Driftsudgifter omfatter omkostninger til drift og vedligeholdelse af bygningen, herunder forsikringspræmier, advokatomkostninger, forsyningsselskaber, ejendomsskatter,. reparationsomkostninger og viceværtsgebyrer. Anlægsudgifter,. såsom omkostninger til et nyt klimaanlæg for hele bygningen, er ikke medtaget i beregningen.
NOI hjælper ejendomsinvestorer med at bestemme kapitaliseringsrenten, hvilket igen hjælper dem med at beregne en ejendoms værdi, og dermed giver dem mulighed for at sammenligne forskellige ejendomme, de måske overvejer at købe eller sælge.
For finansierede ejendomme bruges NOI også i debt coverage ratio (DCR), som fortæller långivere og investorer, om en ejendoms indkomst dækker dens driftsudgifter og gældsbetalinger. NOI bruges også til at beregne nettoindkomstmultiplikatoren, det kontante investeringsafkast og det samlede investeringsafkast.
Sådan beregnes nettodriftsindkomst (NOI)
For at beregne nettodriftsindtægter skal du trække driftsudgifter fra indtægterne fra en ejendom. Indtægter fra fast ejendom omfatter lejeindtægter, parkeringsafgifter, serviceændringer, automater, vaskemaskiner og så videre.
Driftsudgifter omfatter alle omkostninger forbundet med driften af ejendommen. Disse omfatter gebyrer for ejendomsadministration, forsikring, forsyningsselskaber, ejendomsskatter, reparationer og vedligeholdelse.
Formel for nettodriftsindkomst (NOI).
Lad os som et eksempel antage, at nedenstående oplysninger var profilen af en bestemt ejerlejlighedsbygning, som en ejer lejede ud.
Indtægter:
Lejeindtægt: $20.000
Parkeringsafgifter: $5.000
Vaskemaskiner: $1.000
Samlede indtægter = $26.000
Lad os nu antage, at driftsudgifterne til lejlighedsbygningen er som følger:
Driftsomkostninger:
Ejendomsadministrationsgebyrer: $1.000
Ejendomsskatter: $5.000
Reparation og vedligeholdelse: $3.000
Forsikring: $1.000
Samlede driftsudgifter = $10.000
Nettodriftsindtægten (NOI) i dette eksempel ville være $26.000 - $10.000 = $16.000.
Eksempel på nettodriftsindkomst (NOI)
Lad os antage, at du ejer en ejendom, der årligt trækker 120.000 USD i indtægter og pådrager sig 80.000 USD i driftsudgifter. I dette tilfælde vil det have en resulterende NOI på $40.000 ($120.000 - $80.000). Hvis totalen er negativ, hvor driftsomkostningerne er højere end indtægterne, kaldes resultatet et netto driftstab (NOL).
Kreditorer og kommercielle långivere er stærkt afhængige af NOI for at bestemme indkomstgenereringspotentialet for den ejendom, der skal belånes, i endnu højere grad end de inddrager en investors kredithistorie i deres beslutninger. Kort sagt: denne metrik hjælper långivere grundlæggende med at vurdere ejendommens oprindelige værdi ved at forudsige dens pengestrømme.
NOI bruges til at bestemme kapitaliseringsgraden for en ejendom, også kendt som investeringsafkastet (ROI) i fast ejendom. Den deler NOI med købsprisen.
Hvis en ejendom anses for at være rentabel, bruger långiverne også dette tal til at bestemme størrelsen af det lån, de er villige til at yde. På den anden side, hvis ejendommen viser et nettodriftstab, vil långivere sandsynligvis afvise låntagers pantansøgning direkte.
Ejendomsejere kan manipulere deres driftsudgifter ved at udskyde visse udgifter, mens de fremskynder andre. NOI kan også øges ved at hæve huslejer og andre gebyrer, samtidig med at rimeligt nødvendige driftsudgifter reduceres.
Som et eksempel på sidstnævnte kan du overveje et scenarie, hvor en lejlighedsejer giver afkald på en lejers årlige leje på 12.000 USD til gengæld for, at lejeren fungerer som ejendomsadministrator. Hvis lejlighedsejeren normalt ville betale en bygningsforvalter en løn på $30.000, kan de derfor trække de "rimeligt nødvendige" omkostninger på $30.000 fra omsætningen i stedet for de faktiske omkostninger på $12.000.
Ofte stillede spørgsmål om formlen for nettodriftsindkomst (NOI).
Hvad er formlen for beregning af NOI?
Formlen til beregning af NOI er som følger:
- NOI = ejendomsindtægter - driftsudgifter
Hvordan beregner du nettodriftsindkomst (NOI) før skat?
NOI er en før skat-beregning, idet den ikke tager skat i betragtning.
Hvad er forskellen mellem nettoindkomst og nettodriftsindkomst (NOI)?
Nettodriftsindtægter er indtægter minus alle driftsudgifter, mens nettoindtægter er indtægter fratrukket alle udgifter, herunder driftsudgifter og ikke-driftsudgifter, såsom skatter.
Hvad er en god nettodriftsindkomst (NOI) procentdel?
NOI er ikke en procentdel, men snarere et tal, der tager hensyn til en ejendoms indtægter og udgifter. Det kan sammenlignes med hele ejendommens værdi, hvis den pågældende ejendom var blevet betalt fuldt ud kontant. I dette tilfælde, jo højere procentdelen af nettodriftsindtægten til ejendomsprisen er, jo bedre.
Bundlinjen
Nettodriftsindkomst (NOI) er et almindeligt anvendt tal til at vurdere rentabiliteten af en ejendom. Beregningen går ud på at trække alle driftsudgifter på ejendommen fra alle de indtægter, der genereres fra ejendommen. Jo højere indtægter og jo mindre udgifter, jo mere rentabel er en ejendom. Dette fortæller ejeren, om indkomsten fra at eje og vedligeholde ejendommen er prisen værd.
Højdepunkter
Nettodriftsindtægter måler en indkomstproducerende ejendoms rentabilitet, før eventuelle omkostninger fra finansiering eller skatter tilføjes.
NOI vil fortælle en ejendomsejer, om leje af en ejendom er værd at eje og vedligeholde den.
For at beregne NOI skal du trække alle driftsudgifter på en ejendom fra alle indtægter genereret på ejendommen.
Driftsudgifterne, der bruges i NOI-metrikken, kan manipuleres, hvis en ejendomsejer udsætter eller fremskynder visse indtægts- eller udgiftsposter.
NOI-metrikken inkluderer ikke anlægsudgifter.
