Netto rörelseinkomst (NOI)

Vad är nettodriftsinkomst (NOI)?

Driftsnettot (NOI) är en beräkning som används för att analysera lönsamheten för inkomstgenererande fastighetsinvesteringar. NOI är lika med alla intäkter från fastigheten, minus alla rimligen nödvändiga driftskostnader.

NOI är en siffra före skatt, som visas på en fastighets inkomst- och kassaflödesanalys, som exkluderar kapitalbelopp och räntebetalningar på lån, investeringar, avskrivningar och amorteringar. När detta mått används i andra branscher kallas det för "EBIT", vilket står för " resultat före räntor och skatter."

Förstå nettooperativa inkomster (NOI)

Driftsnettot är en värderingsmetod som används av fastighetsproffs för att fastställa det exakta värdet på deras inkomstbringande fastigheter. För att beräkna NOI måste fastighetens driftskostnader dras av från den inkomst en fastighet ger.

Förutom hyresintäkter kan en fastighet också generera intäkter från bekvämligheter som parkeringsstrukturer, varuautomater och tvättmöjligheter. Driftskostnader inkluderar kostnaderna för att driva och underhålla byggnaden, inklusive försäkringspremier, juridiska avgifter, verktyg, fastighetsskatter,. reparationskostnader och vaktmästeriavgifter. Investeringar,. såsom kostnader för ett nytt luftkonditioneringssystem för hela byggnaden, ingår inte i beräkningen.

NOI hjälper fastighetsinvesterare att bestämma kapitaliseringsgraden, vilket i sin tur hjälper dem att beräkna en fastighets värde, vilket gör att de kan jämföra olika fastigheter som de kan tänkas köpa eller sälja.

För finansierade fastigheter används NOI även i skuldtäckningsgraden (DCR), som talar om för långivare och investerare om en fastighets inkomst täcker dess driftskostnader och skuldbetalningar. NOI används också för att beräkna nettoinkomstmultiplikatorn, kontant avkastning på investeringen och total avkastning på investeringen.

Hur man beräknar nettodriftsinkomst (NOI)

För att beräkna driftsnetto, subtrahera driftskostnader från intäkterna som genereras av en fastighet. Intäkter från fastigheter inkluderar hyresintäkter, parkeringsavgifter, tjänstebyten, varuautomater, tvättmaskiner och så vidare.

Driftskostnader inkluderar alla kostnader förknippade med driften av fastigheten. Dessa inkluderar fastighetsförvaltningsavgifter, försäkringar, verktyg, fastighetsskatter, reparationer och underhåll.

Formel för nettodriftsinkomst (NOI).

$\begin &\text{Nettorörelseintäkter} = RR - OE \ &\textbf{där:}\ &RR=\text{fastighetsintäkter}\ &OE=\text \ \end$

Som ett exempel, låt oss anta att informationen nedan var profilen för en viss lägenhetsbyggnad som en ägare hyrde ut.

Inkomst:

• Hyresintäkter: 20 000 $

• Parkeringsavgifter: $5 000

• Tvättmaskiner: 1 000 $

Totala intäkter = 26 000 USD

Låt oss nu anta att driftskostnaderna för lägenhetsbyggnaden är följande:

Driftskostnader:

• Fastighetsförvaltningsavgifter: 1 000 USD

• Fastighetsskatt: 5 000 USD

• Reparation och underhåll: $3 000

• Försäkring: $1 000

Totala driftskostnader = 10 000 USD

Driftsnettot (NOI) i det här exemplet skulle vara 26 000 $ - 10 000 $ = 16 000 $.

Exempel på nettodriftsinkomst (NOI)

Låt oss anta att du äger en fastighet som årligen drar in 120 000 USD i intäkter och drar på sig 80 000 USD i driftskostnader. I det här fallet kommer det att ha ett resulterande NOI på $40 000 ($120 000 - $80 000). Om summan är negativ, där driftskostnaderna är högre än intäkterna, kallas resultatet en nettodriftsförlust (NOL).

Borgenärer och kommersiella långivare förlitar sig starkt på NOI för att avgöra inkomstgenereringspotentialen för fastigheten som ska belånas, till och med mer än att de tar med en investerares kredithistorik i sina beslut. Enkelt uttryckt: detta mått hjälper långivare att i grunden bedöma fastighetens initiala värde genom att prognostisera dess kassaflöden.

NOI används för att bestämma kapitaliseringsgraden för en fastighet, även känd som avkastningen på investeringen (ROI) i fastigheter. Den delar NOI med inköpspriset.

Om en fastighet bedöms vara lönsam använder långivarna också denna siffra för att bestämma storleken på lånet de är villiga att göra. Å andra sidan, om fastigheten visar en nettodriftsförlust, kommer långivare sannolikt att avslå låntagarens bolåneansökan, direkt.

Fastighetsägare kan manipulera sina driftskostnader genom att skjuta upp vissa utgifter samtidigt som andra accelererar. NOI kan också höjas genom att höja hyror och andra avgifter, samtidigt som rimligen nödvändiga driftskostnader minskar.

Som ett exempel på det senare, överväg ett scenario där en lägenhetsägare avstår från en hyresgästs årliga hyra på 12 000 USD, i utbyte mot att den hyresgästen agerar som fastighetsförvaltare. Om lägenhetsägaren normalt skulle betala en byggnadsförvaltare en lön på 30 000 USD, kan de följaktligen dra av den "rimligen nödvändiga" kostnaden på 30 000 USD från inkomsten, snarare än den faktiska kostnaden på 12 000 USD.

Vanliga frågor om formeln för nettooperativa inkomster (NOI).

Vad är formeln för att beräkna NOI?

Formeln för att beräkna NOI är följande:

• NOI = fastighetsintäkter - driftskostnader

Hur beräknar du driftsnetto (NOI) före skatt?

NOI är en beräkning före skatt genom att den inte tar hänsyn till skatt.

Vad är skillnaden mellan nettointäkter och driftsnetto (NOI)?

Driftsnettot är intäkter minus alla rörelsekostnader medan nettointäkter är intäkter minus alla kostnader, inklusive rörelsekostnader och icke operativa kostnader, såsom skatter.

Vad är en bra procentuell nettodriftsintäkter (NOI)?

NOI är inte en procentsats utan snarare ett tal som tar hänsyn till intäkter och kostnader för en fastighet. Det kan jämföras med hela fastighetens värde om den fastigheten hade betalats fullt ut kontant. I det här fallet gäller att ju högre driftsnetto i procent av fastighetspriset, desto bättre.

Poängen

Driftsnettot (NOI) är en vanlig siffra för att bedöma en fastighets lönsamhet. Beräkningen innebär att man drar av alla driftskostnader på fastigheten från alla intäkter som genereras från fastigheten. Ju högre intäkter och ju mindre utgifter, desto mer lönsam är en fastighet. Detta talar om för ägaren om inkomsten som genereras från att äga och underhålla fastigheten är värd kostnaden.

Höjdpunkter

• Driftöverskottet mäter en inkomstbringande fastighets lönsamhet innan eventuella kostnader från finansiering eller skatter tillkommer.

– NOI kommer att indikera för en fastighetsägare om det är värt att hyra en fastighet för att äga och underhålla den.

• För att beräkna NOI, subtrahera alla driftskostnader som uppstår på en fastighet från alla intäkter som genereras på fastigheten.

• Driftskostnaderna som används i NOI-måttet kan manipuleras om en fastighetsägare skjuter upp eller påskyndar vissa inkomst- eller kostnadsposter.

• NOI-måttet inkluderar inte kapitalutgifter.