搬迁抵押贷款（Relo）

什么是搬迁抵押贷款 (Relo)？

专门为搬迁和转移员工而设计的搬迁抵押贷款（relo）是一种替代抵押贷款产品。公司利用这些贷款作为上层员工签约或就业方案的一部分。 Relo 抵押贷款使搬家过程更加舒适和经济。

搬迁抵押贷款通常涉及雇主的财务捐助，作为一揽子计划的一部分。这些贡献可以包括支付关闭成本、利率减持和低于市场利率的补贴。

贷方还可以提供专门的住房贷款顾问人员，他们受过培训，可以满足转移购买或出售房屋的员工的需求。这可以导致更快和更便宜的贷款处理。

贷方可能会为搬迁抵押贷款利率提供折扣，例如 25 个基点（相当于 0.25%）的折扣，或关闭成本的 0.25% 折扣。

请注意，一个基点相当于 0.01%（1% 的 1/100）。例如，如果 4.5% 的利率上升 25 个基点，则新利率为 4.75%。

一些数据显示，因工作而搬迁的员工可能会以可预测的时间间隔反复调动，通常在五年内搬迁两次或两次以上。除非雇主预计在新地点的任期为一年或更长时间，否则雇主不太可能帮助员工搬迁。因此，这些买家可能不太可能在贷款期限的早期再融资。

此外，雇主补贴通常会降低借款人的每月还款额，并降低借款人在支持期间（通常是贷款期限的早期）对利率相关再融资的敏感性。

如果利率上升，由于这些借款人之间搬迁的自然周期，在最初的一两年后，预付款往往会保持相对较快。利率下降可能会导致雇主通过强制再融资条款鼓励雇员为贷款再融资。

房利美提供搬迁抵押贷款支持证券(MBS)。该基础资产池完全由搬迁贷款组成。然而，搬迁贷款——连同合作股份贷款和某些买断贷款——被视为特色抵押贷款。作为特殊贷款，可包含在合格池中的房产数量有限制。

搬迁贷款也可能包含在其他资金池中。如果固定利率池包含超过 10% 的搬迁贷款，则池前缀将标识该池为搬迁贷款池，并且招股说明书补充的池统计部分将显示池中的搬迁贷款百分比。

任何抵押贷款支持的证券池都存在买方贷款提前还款的风险。预测这种风险的能力对交易者来说具有重要价值。 Relo 抵押贷款往往具有更可预测的提前还款特征，这使得 Relo 抵押贷款支持证券能够以溢价交易。搬迁抵押贷款比非搬迁抵押贷款具有更可预测的提前还款风险特征。

此外，从历史上看，在大多数利率环境中，relo 抵押贷款支持证券的预付速度都快于类似的传统产品，并且还可以在利率上升的环境中保护投资者。

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