Kredyt hipoteczny relokacyjny (Relo)
Co to jest hipoteka relokacyjna (Relo)?
Zaprojektowany specjalnie z myślą o relokacji i przenoszeniu pracowników, hipoteka relokacyjna (relo) jest rodzajem alternatywnego produktu hipotecznego. Korporacje korzystają z tych pożyczek w ramach podpisania lub pakietu zatrudnienia dla pracowników wyższego szczebla. Kredyty hipoteczne Relo sprawiają, że proces przeprowadzki jest wygodniejszy i bardziej ekonomiczny.
Zrozumienie kredytów hipotecznych relokacyjnych
Kredyty relokacyjne często wiążą się z wkładem finansowym pracodawcy w ramach pakietu. Wkłady te mogą obejmować dotacje na pokrycie kosztów zamknięcia,. wykupu stóp procentowych i stóp procentowych poniżej rynkowych stóp procentowych.
Pożyczkodawca może również zapewnić dedykowany personel konsultantów ds. kredytów mieszkaniowych przeszkolonych w zakresie przenoszenia pracowników, którzy kupują lub sprzedają dom. Może to skutkować szybszą i tańszą obsługą pożyczki.
Pożyczkodawcy mogą oferować zniżki na oprocentowanie kredytów hipotecznych relokacyjnych, takie jak zniżka 25 punktów bazowych (równowartość 0,25%) lub zniżka 0,25% od kosztów zamknięcia.
Zauważ, że jeden punkt bazowy odpowiada 0,01% (1/100 z 1%). Na przykład, jeśli stopa procentowa 4,5% wzrosła o 25 punktów bazowych, nowa stopa wynosi 4,75%.
Przeprowadzka pracowników z hipotekami relokacyjnymi
Niektóre dane pokazują, że pracownik, który przenosi się w celu wykonywania pracy, prawdopodobnie przenosi się wielokrotnie w przewidywalnych odstępach czasu, często dwie lub więcej relokacji w ciągu pięciu lat. Pracodawca prawdopodobnie nie pomoże w relokacji pracownika, chyba że przewiduje zatrudnienie w nowej lokalizacji na rok lub dłużej. W rezultacie nabywcy ci mogą być mniej skłonni do refinansowania na początku okresu kredytowania.
Ponadto dotacje pracodawcy na ogół obniżają miesięczną spłatę kredytobiorcy i zmniejszają wrażliwość kredytobiorcy na refinansowanie zależne od oprocentowania w okresie wsparcia, czyli zwykle na początku okresu kredytowania.
Jeśli stopy procentowe wzrosną, przedpłaty pozostają stosunkowo szybsze po pierwszym roku lub dwóch latach ze względu na naturalne cykle relokacji wśród tych kredytobiorców. Spadek stóp procentowych może spowodować, że pracodawca będzie zachęcał pracownika do refinansowania kredytu poprzez przymusowe klauzule refinansowania.
Inwestowanie w relokacyjne pule kredytów hipotecznych
Fannie Mae oferuje relokacyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). Ta pula nieruchomości bazowych składa się w całości z kredytów relokacyjnych. Jednak kredyty relokacyjne – wraz z kredytami spółdzielczymi na udziały i niektórymi kredytami na wykup – są uważane za kredyty hipoteczne o specjalnej funkcji. W przypadku kredytów specjalnych istnieją ograniczenia dotyczące liczby nieruchomości, które mogą zostać uwzględnione w kwalifikujących się pulach.
Pożyczki relokacyjne mogą być również uwzględnione w innych pulach. Jeśli pula o stałym oprocentowaniu zawiera więcej niż 10 procent pożyczek relokacyjnych, prefiks puli zidentyfikuje pulę jako pulę pożyczek relokacyjnych, a część dodatku do prospektu zawierająca statystyki puli pokaże procent pożyczek relokacyjnych w puli.
Każda pula zabezpieczeń zabezpieczonych hipoteką niesie ze sobą ryzyko wcześniejszej spłaty kredytu przez kupującego. Możliwość przewidzenia tego ryzyka ma dużą wartość dla traderów. Kredyty hipoteczne Relo mają zwykle bardziej przewidywalną charakterystykę przedpłaty, która umożliwia papierom wartościowym zabezpieczonym hipoteką relo obrót z premią. Kredyty hipoteczne z relokacją mają bardziej przewidywalne cechy ryzyka przedpłaty niż kredyty hipoteczne inne niż relo.
Ponadto papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką relo w przeszłości spłacały z góry szybciej niż podobne produkty konwencjonalne w większości środowisk stóp procentowych i mogą również chronić inwestora w środowiskach rosnących stóp procentowych.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Kredyty relokacyjne, wraz z kredytami spółdzielczymi na udziały i niektórymi kredytami na wykup, są uważane za specjalne kredyty hipoteczne.
Hipoteka relokacyjna (relo) to rodzaj alternatywnego produktu hipotecznego przeznaczonego specjalnie do relokacji i przenoszenia pracowników w ramach pakietu motywacyjnego.
Kredyty relokacyjne często wiążą się z wkładem finansowym pracodawcy w ramach pakietu. Wkłady te mogą obejmować dotacje na pokrycie kosztów zamknięcia, wykupu stóp procentowych i stóp procentowych poniżej rynkowych stóp procentowych.
