Hipoteca de Reubicación (Relo)
¿Qué es una hipoteca de reubicación (Relo)?
Diseñado explÃcitamente para reubicar y transferir empleados, la hipoteca de reubicación (relo) es un tipo de producto hipotecario alternativo. Las corporaciones aprovechan estos préstamos como parte del paquete de firma o empleo para empleados de nivel superior. Las hipotecas Relo hacen que el proceso de mudanza sea más cómodo y económico.
Comprender las hipotecas de reubicación
Las hipotecas de reubicación a menudo implican contribuciones financieras por parte del empleador como parte del paquete. Estas contribuciones pueden incluir subsidios para cubrir los costos de cierre,. reducciones de tasas de interés y tasas de interés por debajo del mercado.
El prestamista también puede proporcionar un personal dedicado de consultores de préstamos hipotecarios capacitados para abordar las necesidades de los empleados que se transfieren y que están comprando o vendiendo una casa. Esto puede resultar en un procesamiento de préstamos más rápido y económico.
Los prestamistas pueden ofrecer descuentos para las tasas hipotecarias de reubicación, como un descuento de 25 puntos básicos (equivalente al 0,25 %) o un descuento del 0,25 % en los costos de cierre.
Tenga en cuenta que un punto básico equivale a 0,01% (1/100 de 1%). Por ejemplo, si una tasa de interés del 4,5 % aumentó 25 puntos básicos, la nueva tasa es del 4,75 %.
Mudanza de empleados con hipotecas de reubicación
Algunos datos muestran que es probable que un empleado que se reubica por su trabajo se transfiera repetidamente en intervalos de tiempo predecibles, con frecuencia dos o más reubicaciones en cinco años. No es probable que un empleador ayude con la reubicación de un empleado a menos que anticipe una permanencia en la nueva ubicación de un año o más. Como resultado, es menos probable que estos compradores refinancien al principio de la vida del préstamo.
Además, los subsidios de los empleadores generalmente reducen el pago mensual del prestatario y reducen la sensibilidad del prestatario al refinanciamiento relacionado con la tasa durante el perÃodo de apoyo, que suele ser temprano en la vida del préstamo.
Si las tasas de interés aumentan, los pagos anticipados tienden a ser relativamente más rápidos después de los primeros uno o dos años debido a los ciclos naturales de reubicación entre estos prestatarios. Una disminución en las tasas de interés puede hacer que el empleador anime al empleado a refinanciar el préstamo a través de cláusulas de refinanciamiento forzoso.
Invertir en fondos de hipotecas de reubicación
Fannie Mae ofrece valores respaldados por hipotecas (MBS) para reubicación. Este conjunto de propiedades subyacentes consiste en su totalidad en préstamos de reubicación. Sin embargo, los préstamos de reubicación, junto con los préstamos de acciones cooperativas y ciertos préstamos de compra, se consideran préstamos hipotecarios con caracterÃsticas especiales. Como préstamos con caracterÃsticas especiales, existen lÃmites en la cantidad de propiedades que pueden incluirse en los grupos elegibles.
Los préstamos de reubicación también pueden incluirse en otros grupos. Si un grupo de tasa fija contiene más del 10 por ciento de préstamos para reubicación, el prefijo del grupo identificará al grupo como un grupo de préstamos para reubicación y la porción de estadÃsticas del grupo del suplemento del prospecto mostrará el porcentaje de préstamos para reubicación en el grupo.
Cualquier grupo de valores respaldados por hipotecas conlleva el riesgo de pago anticipado del préstamo del comprador. La capacidad de predecir este riesgo tiene un valor significativo para los comerciantes. Las hipotecas relo tienden a tener una caracterÃstica de prepago más predecible que permite que los valores respaldados por hipotecas relo se negocien con una prima. Las hipotecas de reubicación tienen caracterÃsticas de riesgo de pago anticipado más predecibles que las hipotecas que no son de relocación.
Además, los valores respaldados por hipotecas relo históricamente se han prepagado más rápido que los productos convencionales similares en la mayorÃa de los entornos de tasas de interés y también pueden proteger al inversionista en entornos de tasas de interés al alza.
Reflejos
Los préstamos de reubicación, junto con los préstamos de acciones cooperativas y ciertos préstamos de compra, se consideran préstamos hipotecarios con caracterÃsticas especiales.
La hipoteca de reubicación (relo) es un tipo de producto hipotecario alternativo diseñado explÃcitamente para reubicar y transferir empleados como parte de un paquete de incentivos.
Las hipotecas de reubicación a menudo implican contribuciones financieras por parte del empleador como parte del paquete. Estas contribuciones pueden incluir subsidios para cubrir los costos de cierre, reducciones de tasas de interés y tasas de interés por debajo del mercado.
