Hipoteca de realocação (Relo)
O que é uma hipoteca de realocação (Relo)?
Concebida explicitamente para realocação e transferência de funcionários, a hipoteca de realocação (relo) é um tipo de produto alternativo de hipoteca. As empresas se beneficiam desses empréstimos como parte do pacote de contratação ou contratação para funcionários de nível superior. As hipotecas Relo tornam o processo de mudança mais confortável e econômico.
Entendendo as hipotecas de realocação
As hipotecas de realocação geralmente envolvem contribuições financeiras do empregador como parte do pacote. Essas contribuições podem incluir subsídios para cobrir custos de fechamento,. recompras de taxas de juros e taxas de juros abaixo do mercado.
O credor também pode fornecer uma equipe dedicada de consultores de empréstimos imobiliários treinados para atender às necessidades de transferência de funcionários que estão comprando ou vendendo uma casa. Isso pode resultar em um processamento de empréstimos mais rápido e mais barato.
Os credores podem oferecer descontos para taxas de hipoteca de realocação, como desconto de 25 pontos base (equivalente a 0,25%) ou desconto de 0,25% nos custos de fechamento.
Note-se que um ponto base equivale a 0,01% (1/100 de 1%). Por exemplo, se uma taxa de juros de 4,5% subir 25 pontos base, a nova taxa será de 4,75%.
Mudança de funcionário com hipotecas de realocação
Alguns dados mostram que um funcionário que se realoca por causa de seu trabalho provavelmente será transferido repetidamente em intervalos de tempo previsíveis, frequentemente duas ou mais realocações em cinco anos. É improvável que um empregador ajude na realocação de um funcionário, a menos que preveja a permanência no novo local de um ano ou mais. Como resultado, esses compradores podem ser menos propensos a refinanciar no início da vida do empréstimo.
Além disso, os subsídios do empregador geralmente reduzem o pagamento mensal do mutuário e reduzem a sensibilidade do mutuário ao refinanciamento relacionado à taxa durante o período do apoio, que geralmente ocorre no início da vida do empréstimo.
Se as taxas de juros subirem, os pagamentos antecipados tendem a permanecer relativamente mais rápidos após os primeiros um ou dois anos devido aos ciclos naturais de realocação entre esses tomadores. Uma queda nas taxas de juros pode fazer com que o empregador incentive o empregado a refinanciar o empréstimo por meio de cláusulas de refinanciamento forçado.
Investir em pools de hipotecas de realocação
Fannie Mae oferece títulos lastreados em hipotecas de realocação (MBS). Este conjunto de propriedades subjacentes consiste inteiramente em empréstimos de realocação. No entanto, empréstimos de realocação – juntamente com empréstimos de ações cooperativas e certos empréstimos de compra – são considerados empréstimos hipotecários com características especiais. Como empréstimos com características especiais, há limites para o número de propriedades que podem ser incluídas nos pools elegíveis.
Empréstimos de realocação também podem ser incluídos em outros pools. Se um pool de taxa fixa contiver mais de 10% de empréstimos de realocação, o prefixo do pool identificará o pool como um pool de empréstimos de realocação e a parte de estatísticas do pool do suplemento do prospecto mostrará a porcentagem de empréstimos de realocação no pool.
Qualquer pool de títulos lastreados em hipotecas acarreta o risco de pré-pagamento do empréstimo do comprador. A capacidade de prever esse risco é de valor significativo para os traders. As hipotecas relo tendem a ter uma característica de pré-pagamento mais previsível, que permite que os títulos lastreados em hipotecas relo sejam negociados com um prêmio. As hipotecas de realocação têm características de risco de pré-pagamento mais previsíveis do que as hipotecas não relocadas.
Além disso, títulos lastreados em hipotecas relo historicamente têm pré-pagamento mais rápido do que produtos convencionais semelhantes na maioria dos ambientes de taxas de juros e também podem proteger o investidor em ambientes de taxas de juros crescentes.
Destaques
Empréstimos de realocação, juntamente com empréstimos de ações cooperativas e certos empréstimos de compra, são considerados empréstimos hipotecários com características especiais.
A hipoteca de realocação (relo) é um tipo de produto hipotecário alternativo projetado explicitamente para realocação e transferência de funcionários como parte de um pacote de incentivos.
As hipotecas de realocação geralmente envolvem contribuições financeiras do empregador como parte do pacote. Essas contribuições podem incluir subsídios para cobrir custos de fechamento, recompras de taxas de juros e taxas de juros abaixo do mercado.
