Hypothèque de déménagement (Relo)
Qu'est-ce qu'une hypothèque de réinstallation (Relo) ?
Conçu explicitement pour le déménagement et le transfert de salariés, le prêt hypothécaire de déménagement (relo) est un type de produit hypothécaire alternatif. Les entreprises profitent de ces prêts dans le cadre du programme de signature ou d'emploi pour les employés de niveau supérieur. Les hypothèques Relo rendent le processus de déménagement plus confortable et économique.
Comprendre les hypothèques de réinstallation
Les hypothèques de déménagement impliquent souvent des contributions financières de l'employeur dans le cadre du package. Ces contributions peuvent inclure des subventions pour couvrir les frais de clôture,. les rachats de taux d'intérêt et les taux d'intérêt inférieurs au marché.
Le prêteur peut également fournir une équipe dédiée de consultants en prêts immobiliers formés pour répondre aux besoins des employés transférés qui achètent ou vendent une maison. Cela peut entraîner un traitement des prêts plus rapide et moins cher.
Les prêteurs peuvent offrir des remises sur les taux hypothécaires de réinstallation, comme une remise de 25 points de base (équivalent à 0,25 %) ou une remise de 0,25 % sur les frais de clôture.
Notez qu'un point de base équivaut à 0,01 % (1/100e de 1 %). Par exemple, si un taux d'intérêt de 4,5 % a augmenté de 25 points de base, le nouveau taux est de 4,75 %.
Déménagement d'employé avec des hypothèques de réinstallation
Certaines données montrent qu'un employé qui déménage pour son travail est susceptible d'être transféré à plusieurs reprises à des intervalles de temps prévisibles, souvent deux déménagements ou plus en cinq ans. Il est peu probable qu'un employeur aide à la réinstallation d'un employé à moins qu'il ne prévoie un an ou plus d'ancienneté dans le nouvel emplacement. En conséquence, ces acheteurs peuvent être moins susceptibles de refinancer au début de la durée du prêt.
En outre, les subventions de l'employeur réduisent généralement le paiement mensuel de l'emprunteur et réduisent la sensibilité de l'emprunteur au refinancement lié aux taux pendant la période de soutien, qui est généralement au début de la durée du prêt.
Si les taux d'intérêt augmentent, les remboursements anticipés ont tendance à rester relativement plus rapides après la première ou les deux premières années en raison des cycles naturels de délocalisation parmi ces emprunteurs. Une baisse des taux d'intérêt peut amener l'employeur à inciter le salarié à refinancer le prêt par des clauses de refinancement forcé.
Investir dans des pools hypothécaires de relocalisation
Fannie Mae propose des titres adossés à des créances hypothécaires de relocalisation (MBS). Ce pool de propriétés sous-jacentes est entièrement composé de prêts à la relocalisation. Cependant, les prêts à la réinstallation, ainsi que les prêts aux parts de coopérative et certains prêts de rachat, sont considérés comme des prêts hypothécaires spéciaux. En tant que prêts spéciaux, le nombre de propriétés pouvant être incluses dans les pools éligibles est limité.
Les prêts à la réinstallation peuvent également être inclus dans d'autres pools. Si un pool à taux fixe contient plus de 10 % de prêts à la réinstallation, le préfixe du pool identifiera le pool comme un pool de prêts à la réinstallation et la partie statistiques du pool du supplément de prospectus indiquera le pourcentage de prêts à la réinstallation dans le pool.
Tout pool de sécurité adossé à des hypothèques comporte le risque de remboursement anticipé du prêt de l'acheteur. La capacité de prédire ce risque est d'une grande valeur pour les commerçants. Les prêts hypothécaires relo ont tendance à avoir une caractéristique de remboursement anticipé plus prévisible, ce qui permet aux titres adossés à des prêts hypothécaires relo de se négocier avec une prime. Les hypothèques de réinstallation présentent des caractéristiques de risque de remboursement anticipé plus prévisibles que les hypothèques sans relocalisation.
De plus, les titres adossés à des créances hypothécaires relo ont toujours été remboursés par anticipation plus rapidement que les produits conventionnels similaires dans la plupart des environnements de taux d'intérêt et peuvent également protéger l'investisseur dans des environnements de taux d'intérêt en hausse.
Points forts
Les prêts à la réinstallation, ainsi que les prêts en parts sociales et certains prêts de rachat, sont considérés comme des prêts hypothécaires à caractère particulier.
L'hypothèque de relocalisation (relo) est un type de produit hypothécaire alternatif conçu explicitement pour la relocalisation et le transfert des employés dans le cadre d'un ensemble d'incitations.
Les hypothèques de déménagement impliquent souvent des contributions financières de l'employeur dans le cadre du package. Ces contributions peuvent inclure des subventions pour couvrir les frais de clôture, les rachats de taux d'intérêt et les taux d'intérêt inférieurs à ceux du marché.
