Muuttolaina (Relo)

Mikä on muuttolaina (Relo)?

Suunniteltu nimenomaan työntekijöiden siirtämistä ja siirtoa varten, siirtolaina (relo) on eräänlainen vaihtoehtoinen asuntolainatuote. Yritykset hyödyntävät näitä lainoja osana ylemmän tason työntekijöiden allekirjoitus- tai työllistämispakettia. Relo-asuntolainat tekevät muuttoprosessista mukavampaa ja taloudellisempaa.

Muuttolainojen ymmärtäminen

Muuttolainoihin sisältyy usein työnantajan rahoitusosuus osana pakettia. Nämä avustukset voivat sisältää tukia sulkemiskustannusten kattamiseksi,. korko-ostoksia ja markkinoiden alapuolella olevia korkoja.

Lainanantaja voi myös tarjota oman asuntolainakonsulttien henkilöstön, joka on koulutettu vastaamaan asuntoa ostavien tai myyvien työntekijöiden tarpeisiin. Tämä voi johtaa nopeampaan ja halvempaan lainan käsittelyyn.

Lainanantajat voivat tarjota alennuksia muuttolainojen koroista, kuten 25 peruspisteen (vastaa 0,25 %) alennusta tai 0,25 prosentin alennusta sulkemiskustannuksista.

Huomaa, että yksi peruspiste vastaa 0,01 % (1/100 1 %:sta). Jos esimerkiksi 4,5 %:n korko nousi 25 peruspistettä, uusi korko on 4,75 %.

Työntekijän muutto siirtolainoilla

Jotkut tiedot osoittavat, että työntekijä, joka muuttaa työnsä vuoksi, siirtyy todennäköisesti toistuvasti ennustettavin aikavälein, usein kaksi tai useampia siirtoja viiden vuoden sisällä. Työnantaja ei todennäköisesti auta työntekijän muuttamiseen, ellei hän odota vuoden tai pidempään työsuhteen uuteen paikkaan. Tämän seurauksena nämä ostajat saattavat olla epätodennäköisemmin jälleenrahoittamassa lainan varhaisessa vaiheessa.

Myös työnantajatuet yleensä alentavat lainanottajan kuukausimaksua ja vähentävät lainanottajan herkkyyttä korkosidonnaiselle jälleenrahoitukselle tuen aikana, joka on yleensä lainan alkuvaiheessa.

Jos korot nousevat, ennakkomaksut pysyvät suhteellisen nopeampana ensimmäisen tai kahden vuoden jälkeen, koska lainanottajien luontaiset siirtymiskierrot ovat. Korkojen lasku saattaa saada työnantajan rohkaisemaan työntekijää uudelleenrahoittamaan lainan pakkojälleenrahoituslausekkeilla.

Sijoittaminen asuntolainapooliin

Fannie Mae tarjoaa asuntolainavakuudellisia arvopapereita (MBS). Tämä kiinteistöjen joukko koostuu kokonaan muuttolainoista. Muuttolainoja – osuuskunnan osakelainojen ja tiettyjen ostolainojen ohella – pidetään kuitenkin erityisominaisuuksina asuntolainoina. Erikoislainoilla on rajoituksia kelpoisiin pooleihin kuuluvien kiinteistöjen lukumäärällä.

Muuttolainat voidaan myös sisällyttää muihin pooleihin. Jos kiinteäkorkoinen pooli sisältää yli 10 prosenttia siirtolainoja, poolin etuliite tunnistaa poolin siirtolainapooliksi ja esitteen liitteen poolitilasto-osassa näkyy muuttolainojen prosenttiosuus poolissa.

Kaikkiin asuntolainavakuudellisiin vakuuspooliin liittyy ostajan lainan ennakkomaksun riski. Kyky ennustaa tämä riski on merkittävä arvo kauppiaille. Relo-kiinnelainoilla on yleensä ennakoitavampi ennakkomaksuominaisuus, mikä mahdollistaa relo-kiinnitysvakuudellisten arvopapereiden kaupankäynnin korkealla hinnalla. Muuttolainoilla on ennakoitavammat ennakkomaksuriskiominaisuudet kuin ei-relo-kiinnelainoilla.

Lisäksi asuntolainavakuudelliset arvopaperit ovat historiallisesti maksaneet ennakkoon nopeammin kuin vastaavat perinteiset tuotteet useimmissa korkoympäristöissä, ja ne voivat myös suojata sijoittajaa nousevissa korkoympäristöissä.

Kohokohdat

• Muuttolainat, osuuskunnan osakelainat ja tietyt lunastuslainat, katsotaan erikoisasuntolainoiksi.

• Siirtolaina (relo) on vaihtoehtoinen asuntolainatuote, joka on suunniteltu nimenomaan työntekijöiden siirtämiseen ja siirtämiseen osana kannustinpakettia.

• Muuttoasuntolainat sisältävät usein työnantajan rahoitusosuuden osana pakettia. Nämä rahoitusosuudet voivat sisältää tukia sulkemiskustannusten, korkojen ostojen ja markkinoiden alapuolella olevien korkojen kattamiseksi.