Mutuo di trasloco (Relo)

Che cos'è un mutuo di trasferimento (Relo)?

Progettato esplicitamente per il trasferimento e il trasferimento di dipendenti, il mutuo di ricollocazione (relo) è un tipo di prodotto ipotecario alternativo. Le aziende approfittano di questi prestiti come parte della firma o del pacchetto di lavoro per i dipendenti di livello superiore. I mutui Relo rendono il processo di trasloco più comodo ed economico.

Capire i mutui di trasferimento

I mutui di trasferimento spesso comportano contributi finanziari da parte del datore di lavoro come parte del pacchetto. Questi contributi possono includere sussidi per coprire i costi di chiusura,. riacquisti di tassi di interesse e tassi di interesse inferiori a quelli di mercato.

Il prestatore può anche fornire uno staff dedicato di consulenti di mutui per la casa addestrati per soddisfare le esigenze di trasferimento di dipendenti che stanno acquistando o vendendo una casa. Ciò può comportare un'elaborazione del prestito più rapida ed economica.

I prestatori possono offrire sconti per i tassi dei mutui di trasferimento, come uno sconto di 25 punti base (equivalente allo 0,25%) o uno sconto dello 0,25% sui costi di chiusura.

Si noti che un punto base equivale a 0,01% (1/100 di 1%). Ad esempio, se un tasso di interesse del 4,5% è aumentato di 25 punti base, il nuovo tasso è del 4,75%.

Dipendenti che si spostano con mutui di trasloco

Alcuni dati mostrano che è probabile che un dipendente che si trasferisce per lavoro si trasferisca ripetutamente a intervalli di tempo prevedibili, spesso due o più traslochi in cinque anni. È improbabile che un datore di lavoro aiuti con il trasferimento di un dipendente a meno che non preveda un mandato nella nuova sede di un anno o più. Di conseguenza, questi acquirenti potrebbero essere meno propensi a rifinanziare all'inizio della vita del prestito.

Inoltre, i sussidi del datore di lavoro generalmente abbassano la rata mensile del mutuatario e riducono la sensibilità del mutuatario al rifinanziamento legato al tasso durante il periodo del sostegno, che di solito è all'inizio della vita del prestito.

Se i tassi di interesse aumentano, i pagamenti anticipati tendono a rimanere relativamente più rapidi dopo i primi uno o due anni a causa dei cicli naturali di delocalizzazione tra questi mutuatari. Un calo dei tassi di interesse può indurre il datore di lavoro a incoraggiare il dipendente a rifinanziare il prestito attraverso clausole di rifinanziamento forzato.

Investire in mutui di trasloco

Fannie Mae offre titoli garantiti da mutui ipotecari (MBS). Questo pool di immobili sottostanti è costituito interamente da prestiti di trasloco. Tuttavia, i prestiti di trasferimento, insieme ai prestiti di azioni cooperative e ad alcuni prestiti di riacquisto, sono considerati prestiti ipotecari con caratteristiche speciali. Trattandosi di prestiti con caratteristiche speciali, ci sono limiti al numero di proprietà che possono essere incluse nei pool ammissibili.

I prestiti di trasferimento possono anche essere inclusi in altri pool. Se un pool a tasso fisso contiene più del 10% di prestiti di trasferimento, il prefisso del pool identificherà il pool come un pool di prestiti di trasferimento e la parte relativa alle statistiche del pool del supplemento al prospetto mostrerà la percentuale di prestiti di trasferimento nel pool.

Qualsiasi pool di titoli garantiti da ipoteca comporta il rischio del pagamento anticipato del prestito dell'acquirente. La capacità di prevedere questo rischio ha un valore significativo per i trader. I mutui Relo tendono ad avere una caratteristica di pagamento anticipato più prevedibile che consente ai titoli garantiti da ipoteca Relo di negoziare a un premio. I mutui di trasferimento hanno caratteristiche di rischio di pagamento anticipato più prevedibili rispetto ai mutui non relo.

Inoltre, i titoli garantiti da ipoteca relo storicamente hanno prepagato più rapidamente rispetto a prodotti convenzionali simili nella maggior parte dei contesti di tassi di interesse e possono anche proteggere l'investitore in contesti di tassi di interesse in aumento.

Mette in risalto

• I prestiti di trasferimento, insieme ai prestiti in azioni cooperative e ad alcuni prestiti di riacquisto, sono considerati prestiti ipotecari a caratteristiche speciali.

• Il mutuo di trasloco (relo) è una tipologia di prodotto ipotecario alternativo pensato espressamente per la ricollocazione e il trasferimento dei dipendenti nell'ambito di un pacchetto di incentivi.

• I mutui di trasferimento spesso comportano contributi finanziari da parte del datore di lavoro come parte del pacchetto. Questi contributi possono includere sussidi per coprire i costi di chiusura, riacquisti di tassi di interesse e tassi di interesse inferiori a quelli di mercato.