نقل الرهن العقاري (Relo)
ما هو نقل الرهن العقاري (Relo)؟
تم تصميم رهن الانتقال (relo) بشكل صريح لنقل الموظفين ونقلهم ، وهو نوع من منتجات الرهن العقاري البديلة. تستفيد الشركات من هذه القروض كجزء من حزمة التوقيع أو التوظيف للموظفين من المستوى الأعلى. الرهون العقارية Relo تجعل عملية النقل أكثر راحة واقتصادية.
فهم نقل الرهون العقارية
غالبًا ما تنطوي الرهون العقارية الخاصة بإعادة التوطين على مساهمات مالية من قبل صاحب العمل كجزء من الحزمة. يمكن أن تشمل هذه المساهمات الإعانات لتغطية تكاليف الإغلاق ، وشراء أسعار الفائدة ، وأسعار الفائدة الأقل من السوق.
قد يوفر المُقرض أيضًا موظفين متخصصين من مستشاري قروض الإسكان المدربين لتلبية احتياجات نقل الموظفين الذين يشترون أو يبيعون منزلًا. يمكن أن يؤدي هذا إلى معالجة أسرع للقرض وأرخص تكلفة.
قد يقدم المقرضون خصومات لمعدلات الرهن العقاري ، مثل خصم 25 نقطة أساس (ما يعادل 0.25٪) ، أو خصم 0.25٪ على تكاليف الإغلاق.
لاحظ أن نقطة أساس واحدة تعادل 0.01٪ (1/100 من 1٪). على سبيل المثال ، إذا ارتفع سعر الفائدة 4.5٪ بمقدار 25 نقطة أساس ، فإن المعدل الجديد هو 4.75٪.
انتقال الموظف مع الرهون العقارية
تظهر بعض البيانات أن الموظف الذي ينتقل للعمل من المحتمل أن ينتقل بشكل متكرر على فترات زمنية يمكن التنبؤ بها ، وغالبًا ما يتم نقله مرتين أو أكثر في غضون خمس سنوات. ليس من المرجح أن يساعد صاحب العمل في نقل الموظف إلا إذا كان يتوقع مدة الخدمة في الموقع الجديد لمدة عام أو أكثر. ونتيجة لذلك ، قد يكون هؤلاء المشترون أقل احتمالا لإعادة التمويل في وقت مبكر من عمر القرض.
كما أن دعم صاحب العمل يقلل بشكل عام من الدفعة الشهرية للمقترض ويقلل من حساسية المقترض لإعادة التمويل المرتبط بالسعر خلال فترة الدعم ، والتي عادة ما تكون في وقت مبكر من عمر القرض.
إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، تميل المدفوعات المسبقة إلى أن تظل أسرع نسبيًا بعد أول عام أو عامين بسبب الدورات الطبيعية للانتقال بين هؤلاء المقترضين. قد يؤدي انخفاض أسعار الفائدة إلى قيام صاحب العمل بتشجيع الموظف على إعادة تمويل القرض من خلال شروط إعادة التمويل القسري.
الاستثمار في مجمعات الرهن العقاري الخاصة بإعادة التوطين
تقدم Fannie Mae الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). يتكون هذا المجمع من العقارات الأساسية بالكامل من قروض إعادة التوطين. ومع ذلك ، تعتبر قروض إعادة التوطين - إلى جانب قروض الأسهم التعاونية وقروض شراء معينة - قروض رهن عقاري ذات ميزات خاصة. كقروض ذات ميزات خاصة ، هناك قيود على عدد العقارات التي قد يتم تضمينها في المجمعات المؤهلة.
قد يتم أيضًا تضمين قروض الانتقال في مجموعات أخرى. إذا كان المجمع ذو السعر الثابت يحتوي على أكثر من 10 في المائة من قروض إعادة التوطين ، فإن بادئة المجمع ستحدد المجمع على أنه تجمع قروض إعادة التوطين وسيُظهر جزء إحصاءات المجمع من ملحق نشرة الإصدار النسبة المئوية لقروض الانتقال في المجمع.
أي مجمع ضمان مدعوم برهن عقاري يحمل في طياته مخاطر السداد المسبق لقرض المشتري. تعتبر القدرة على التنبؤ بهذه المخاطر ذات قيمة كبيرة للمتداولين. تميل قروض Relo إلى امتلاك خاصية الدفع المسبق الأكثر قابلية للتنبؤ والتي تسمح بإعادة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للتداول بعلاوة. تتميز قروض إعادة التوطين بخصائص مخاطر الدفع المسبق التي يمكن التنبؤ بها أكثر من الرهون العقارية غير القابلة لإعادة التوطين.
أيضًا ، سندات relo المدعومة بالرهن العقاري دفعت تاريخيًا بشكل أسرع من المنتجات التقليدية المماثلة في معظم بيئات أسعار الفائدة وقد تحمي أيضًا المستثمر في بيئات أسعار الفائدة المتزايدة.
يسلط الضوء
تعتبر قروض الانتقال ، جنبًا إلى جنب مع قروض الأسهم التعاونية وقروض شراء معينة ، قروضًا رهنًا عقاريًا ذات ميزات خاصة.
رهن الانتقال (relo) هو نوع من منتجات الرهن العقاري البديلة المصممة صراحة لنقل ونقل الموظفين كجزء من حزمة الحوافز.
غالبًا ما تنطوي الرهون العقارية الخاصة بإعادة التوطين على مساهمات مالية من قبل صاحب العمل كجزء من الحزمة. يمكن أن تشمل هذه المساهمات الإعانات لتغطية تكاليف الإغلاق ، وشراء أسعار الفائدة ، وأسعار الفائدة أقل من السوق.
