Umzugshypothek (Relo)
Was ist eine Umzugshypothek (Relo)?
Die Umzugshypothek (relo) ist eine Art alternatives Hypothekenprodukt, das speziell für den Umzug und die Versetzung von Mitarbeitern entwickelt wurde. Unternehmen nutzen diese Darlehen als Teil des Unterzeichnungs- oder Beschäftigungspakets für Angestellte der oberen Ebene. Relo-Hypotheken machen den Umzug bequemer und günstiger.
Umzugshypotheken verstehen
Umzugshypotheken beinhalten häufig finanzielle Beiträge des Arbeitgebers als Teil des Pakets. Diese Beiträge können Subventionen zur Deckung von Abschlusskosten,. Zinsabschlägen und Zinssätzen unter dem Marktpreis umfassen.
Der Kreditgeber kann auch einen eigenen Stab von Beratern fĂĽr Wohnungsbaudarlehen bereitstellen, die geschult sind, um auf die BedĂĽrfnisse von zu ĂĽbertragenden Mitarbeitern einzugehen, die ein Haus kaufen oder verkaufen. Dies kann zu einer schnelleren und gĂĽnstigeren Kreditabwicklung fĂĽhren.
Kreditgeber können Rabatte für Umzugshypothekensätze anbieten, wie z. B. einen Rabatt von 25 Basispunkten (entspricht 0,25 %) oder einen Rabatt von 0,25 % auf die Abschlusskosten.
Beachten Sie, dass ein Basispunkt 0,01 % (1/100 von 1 %) entspricht. Wenn beispielsweise ein Zinssatz von 4,5 % um 25 Basispunkte gestiegen ist, beträgt der neue Zinssatz 4,75 %.
Mitarbeiterumzug mit Umzugshypotheken
Einige Daten zeigen, dass ein Mitarbeiter, der für seine Arbeit umzieht, wahrscheinlich wiederholt in vorhersehbaren Zeitabständen wechselt, häufig zwei oder mehr Umzüge in fünf Jahren. Es ist unwahrscheinlich, dass ein Arbeitgeber beim Umzug eines Mitarbeiters behilflich ist, es sei denn, er rechnet mit einer Anstellung am neuen Standort von einem Jahr oder länger. Infolgedessen ist es für diese Käufer möglicherweise weniger wahrscheinlich, dass sie sich zu Beginn der Laufzeit des Darlehens refinanzieren.
Außerdem senken Arbeitgeberzuschüsse im Allgemeinen die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers und verringern die Empfindlichkeit des Kreditnehmers gegenüber zinsabhängigen Refinanzierungen während der Dauer der Unterstützung, die normalerweise früh in der Laufzeit des Darlehens liegt.
Wenn die Zinssätze steigen, bleiben die Vorauszahlungen aufgrund der natürlichen Umzugszyklen zwischen diesen Kreditnehmern nach den ersten ein oder zwei Jahren tendenziell relativ schnell bestehen. Ein Rückgang der Zinssätze kann dazu führen, dass der Arbeitgeber den Arbeitnehmer durch Zwangsrefinanzierungsklauseln zur Refinanzierung des Darlehens anhält.
Investieren in Umzugs-Hypothekenpools
Fannie Mae bietet durch Hypotheken besicherte Wertpapiere (MBS) für die Umsiedlung an. Dieser Pool zugrunde liegender Immobilien besteht ausschließlich aus Umzugskrediten. Umzugsdarlehen gelten jedoch – zusammen mit genossenschaftlichen Anteilsdarlehen und bestimmten Kaufdarlehen – als Hypothekendarlehen mit besonderen Merkmalen. Als Sonderdarlehen ist die Anzahl der Immobilien, die in die förderfähigen Pools aufgenommen werden können, begrenzt.
Umzugsdarlehen können auch in andere Pools aufgenommen werden. Wenn ein festverzinslicher Pool mehr als 10 Prozent Umzugskredite enthält, wird der Pool durch das Pool-Präfix als Umzugskreditpool gekennzeichnet, und der Teil mit den Poolstatistiken des Prospektnachtrags zeigt den Prozentsatz der Umzugskredite im Pool.
Jeder hypothekenbesicherte Sicherheitspool birgt das Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung des Käuferdarlehens. Die Fähigkeit, dieses Risiko vorherzusagen, ist für Händler von erheblichem Wert. Relo-Hypotheken haben in der Regel eine vorhersehbarere Vorauszahlungseigenschaft, die es ermöglicht, mit Relo-Hypotheken besicherte Wertpapiere mit einem Aufschlag zu handeln. Umzugshypotheken haben vorhersehbarere Risikomerkmale für vorzeitige Rückzahlungen als Hypotheken ohne Umzug.
Außerdem haben relo-hypothekenbesicherte Wertpapiere in den meisten Zinsumgebungen in der Vergangenheit schneller vorzeitig zurückbezahlt als ähnliche herkömmliche Produkte und können den Anleger auch in Umgebungen mit steigenden Zinssätzen schützen.
Höhepunkte
Umzugsdarlehen gelten zusammen mit genossenschaftlichen Anteilsdarlehen und bestimmten Kaufdarlehen als Hypothekendarlehen mit besonderen Merkmalen.
Die Umzugshypothek (relo) ist eine Art alternatives Hypothekenprodukt, das explizit fĂĽr den Umzug und die Versetzung von Mitarbeitern als Teil eines Incentive-Pakets entwickelt wurde.
Umzugshypotheken beinhalten häufig finanzielle Beiträge des Arbeitgebers als Teil des Pakets. Diese Beiträge können Subventionen zur Deckung von Abschlusskosten, Zinsabschlägen und unter dem Marktwert liegenden Zinssätzen umfassen.
