3/27 رهن عقاري قابل للتعديل (ARM)
الرهن العقاري القابل للتعديل 3/27 (ARM) هو قرض مدته 30 عامًا يحمل معدل فائدة ثابتًا للسنوات الثلاث الأولى ، ثم معدل متغير للسنوات الـ 27 المتبقية. غالبًا ما يستخدم المقترضون 3/27 ARM كوسيلة تمويل قصيرة الأجل يمكنهم إعادة تمويلها لاحقًا إلى قرض عقاري بشروط أكثر ملاءمة.
كيف يعمل ذراع 3/27
الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) هي نوع من القروض العقارية التي يختلف فيها معدل الفائدة المطبق على الرصيد المستحق طوال فترة القرض. مع ARM ، يتم تحديد سعر الفائدة الأولي لفترة من الوقت. بعد ذلك ، يتم إعادة تعيين المعدل بشكل دوري ، على فترات زمنية سنوية أو نصف سنوية أو حتى شهرية.
تختلف ARM عن الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، وهي نوع آخر من الرهن العقاري الأساسي ، والتي تفرض معدل فائدة محددًا يظل كما هو بالنسبة لكامل القرض.
3/27 ARMs هي نوع من أنواع الهجين. في السنوات الثلاث الأولى ، كان لديهم معدل فائدة ثابت ، والذي يكون عمومًا أقل من المعدلات الحالية على الرهون العقارية التقليدية لمدة 30 عامًا. ولكن بعد ذلك ، وعلى مدى السنوات الـ 27 المتبقية من القرض ، سيتذبذب سعر الفائدة على أساس مؤشر مرجعي ، مثل العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة عام واحد.
يضيف المُقرض أيضًا هامشًا أعلى المؤشر لتحديد سعر الفائدة الذي سيدفعه المقترض بالفعل. يُعرف الإجمالي بسعر الفائدة المفهرس بالكامل. غالبًا ما يكون هذا المعدل أعلى بكثير من سعر الفائدة الثابت الأولي لمدة ثلاث سنوات ، على الرغم من أن 3/27 ARM عادة ما يكون لها حدود قصوى حول مدى السرعة التي يمكن أن تزيد بها.
عادةً ، لن يزيد معدل الفائدة على 3/27 ARM بأكثر من 2٪ لكل فترة تعديل ، والتي يمكن أن تحدث كل ستة أو 12 شهرًا. وهذا يعني أن السعر يمكن أن يرتفع بنقطتين مئويتين كاملتين (وليس 2٪ من سعر الفائدة الحالي). لذلك ، على سبيل المثال ، قد ينتقل المعدل من 4٪ إلى 6٪ في فترة تعديل واحدة.
قد يكون هناك أيضًا حد أقصى لمدى الحياة للقرض عند 5٪ أو أكثر. في هذه الحالة ، فإن معدل الفائدة على الرهن العقاري الذي بدأ عند 4٪ قد لا يزيد عن 9٪ ، بغض النظر عما يحدث مع المؤشر الذي يستند إليه.
3/27 ARM مثال
لنفترض أن المقترض يحصل على 250000 دولار أمريكي / 3/27 ARM بمعدل ثابت مبدئي يبلغ 3.5 ٪. في السنوات الثلاث الأولى ، سيكون دفع الرهن العقاري الشهري 1123 دولارًا.
لنفترض بعد ذلك أنه بعد ثلاث سنوات ، أصبح سعر الفائدة المرجعي 3٪ وهامش البنك 2.5٪. هذا يضيف ما يصل إلى معدل مفهرس بالكامل يبلغ 5.5٪.
إذا كان المقترض لا يزال لديه ARM 3/27 ولم يعيد تمويله إلى رهن عقاري مختلف ، فستكون مدفوعاته الشهرية الآن 1،483 دولارًا ، بزيادة قدرها 360 دولارًا.
لتجنب صدمة السداد عندما يبدأ سعر الفائدة في التكيف ، يجب على المقترضين الذين لديهم 3/27 ARM أن يهدفوا إلى إعادة تمويل الرهن العقاري خلال السنوات الثلاث الأولى.
مخاطر ذراع 3/27
تتمثل أخطر المخاطر بالنسبة للمقترضين الذين لديهم رهن عقاري 3/27 في أنهم لن يكونوا قادرين على إعادة تمويل قرضهم قبل بدء السعر القابل للتعديل وأن أسعار الفائدة سترتفع في هذه الأثناء. يمكن أن يحدث ذلك إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بهم منخفضة للغاية ، أو إذا انخفضت قيمة منزلهم ، أو ببساطة إذا تسببت قوى السوق في ارتفاع أسعار الفائدة بشكل عام.
في هذه الحالة ، سيكونون عالقين مع المعدل القابل للتعديل ، مما قد يعني دفعات شهرية أعلى بكثير ، كما في المثال أعلاه.
عقوبات الدفع المسبق ARM
يجب أن يدرك المقترضون أيضًا أن ARM ، بما في ذلك الرهون العقارية 3/27 ، قد تحمل غرامات ما قبل السداد الأولي ، مما قد يجعل إعادة التمويل مكلفًا ويفشل الغرض من الحصول على ARM بقصد التحول إلى قرض مختلف في غضون سنوات قليلة.
يقترح مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أن يقوم المقترضون بالتحقق من كشف حقيقة المقرض في قانون الإقراض بحثًا عن أي غرامات دفع مقدمًا قبل توقيع العقد.
"تذكر أن العديد من جوانب القرض قابلة للتفاوض" ، يلاحظ CFPB. "اطلب قرضًا لا يحتوي على غرامة الدفع المسبق إذا كان ذلك مهمًا بالنسبة لك. إذا لم تعجبك شروط القرض ولم يتفاوض المقرض ، فيمكنك دائمًا البحث عن مُقرض مختلف بشروط تناسب احتياجاتك بشكل أفضل ".
هل ARM 3/27 استثمار جيد؟
يمكن أن يكون ARM 3/27 خيارًا جيدًا لك إذا كنت تبحث عن قرض بأقساط شهرية منخفضة نسبيًا خلال السنوات العديدة الأولى. قد يجعل ذلك شراء منزل ميسور التكلفة إذا كانت ميزانيتك قد استنفدت بالفعل أو يمكن أن يمنحك بعض النقود الإضافية للإنفاق على إصلاحات المنزل أو المفروشات أو أغراض أخرى ، مقارنة بقرض أكثر تكلفة.
ومع ذلك ، فأنت تريد أن تكون متأكدًا بشكل معقول من أنك ستكون في وضع جيد لإعادة التمويل بحلول نهاية فترة الثلاث سنوات الأولى. هذا يعني ، على سبيل المثال ، أنه سيكون لديك درجة ائتمان قوية ومصدر دخل موثوق في تلك المرحلة.
لا تعد ARM 3/27 فكرة جيدة إذا كان هناك احتمال قوي بأنك لن تكون قادرًا على إعادة التمويل (أو بيع المنزل) خلال تلك السنوات الثلاث الأولى وأن المدفوعات الجديدة القابلة للتعديل ستكون أكثر من اللازم بالنسبة لك.
يسلط الضوء
الرهن العقاري المعدل 3/27 (ARM) هو رهن عقاري لمدة 30 عامًا مع فترة فائدة ثابتة مدتها ثلاث سنوات.
معدل الفائدة الثابت بشكل عام أقل من المعدلات الحالية على الرهون العقارية التقليدية لمدة 30 عامًا.
نظرًا لأن مدفوعاتهم الشهرية يمكن أن ترتفع بشكل كبير بمجرد تعديل سعر الفائدة ، يجب على المقترضين التخطيط بعناية قبل الحصول على 3/27 ARM للتأكد من أنها ستظل في متناول الجميع.
بعد ثلاث سنوات ، ولمدة 27 سنة المتبقية من القرض ، سيتم تعويم سعر الفائدة بناءً على مؤشر ، مثل العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة عام واحد.
التعليمات
ما هو الرهن العقاري المعدل 3/27 (ARM)؟
يتقاضى الرهن العقاري المعدل 3/27 (ARM) سعر فائدة ثابتًا للسنوات الثلاث الأولى ، متبوعًا بمعدل فائدة متغير للسنوات الـ 27 المتبقية. نظرًا لأنه يجمع بين ميزات الرهن العقاري ذي السعر الثابت والرهن العقاري القابل للتعديل ، يُشار إليه أحيانًا باسم ARM المختلط.
هل لعبة 3/27 ARM مناسبة لي؟
إذا كنت تخطط لبيع المنزل أو إعادة تمويله خلال السنوات الثلاث الأولى ، فقد يكون من المنطقي بالنسبة لك 3/27 ARM. ومع ذلك ، ابحث عن 3/27 ARM دون أي عقوبات دفع مسبق. خلاف ذلك ، فإن غرامة الدفع المسبق قد تجعل الخروج من الرهن العقاري مكلفًا للغاية.
ما هي مزايا ذراع 3/27؟
من المحتمل أن يكون لدى ARM 3/27 سعر فائدة منخفض للسنوات الثلاث الأولى. لكن هذا المعدل يمكن أن يرتفع بشكل كبير ابتداءً من السنة الرابعة.
