3/27 boliglån med justerbar rente (ARM)
Et 3/27 boliglån med justerbar rente (ARM) er et 30-årig lån som har en fast rente de første tre årene, deretter en variabel rente for de resterende 27 årene. Låntakere bruker ofte en 3/27 ARM som et kortsiktig finansieringsmiddel som de senere kan refinansiere til et boliglån med gunstigere betingelser.
Hvordan en 3/27 ARM fungerer
Boliglån med justerbar rente (ARM) er en type boliglån der renten som brukes på den utestående saldoen varierer gjennom lånets levetid. Med en ARM er den opprinnelige renten fast i en periode. Etter det nullstilles kursen med jevne mellomrom, med årlige, halvårlige eller månedlige intervaller.
ARM-er skiller seg fra fastrenteboliglån, den andre primære boliglånstypen, som krever en fast rente som forblir den samme for hele lånet.
3/27 ARM er en slags hybrid. De første tre årene har de en fast rente, som generelt er lavere enn gjeldende renter på 30-års konvensjonelle boliglån. Men etter det, og i de resterende 27 årene av lånet, vil renten deres svinge basert på en referanseindeks, som for eksempel avkastningen på ettårige amerikanske statsobligasjoner.
Långiver legger også til en margin på toppen av indeksen for å angi renten som låntakeren faktisk skal betale. Summen er kjent som den fullt indekserte renten. Denne rentesatsen er ofte betydelig høyere enn den første treårige fastrenten, selv om 3/27 ARM-er vanligvis har tak på hvor raskt de kan øke.
Vanligvis vil ikke renten på en 3/27 ARM øke mer enn 2 % per justeringsperiode, som kan forekomme hver sjette eller 12. måned. Det betyr at renten kan øke med to hele prosentpoeng (ikke 2 % av gjeldende rente). Så for eksempel kan satsen gå fra 4 % til 6 % i en enkelt justeringsperiode.
Det kan også være en levetidsgrense satt til 5 % eller mer. I så fall kan renten på et boliglån som startet på 4 % ikke gå høyere enn 9 %, uavhengig av hva som skjer med indeksen den er basert på.
3/27 ARM Eksempel
La oss si at en låner tar ut en $250 000 3/27 ARM til en innledende fast rente på 3,5%. For de første tre årene vil deres månedlige boliglånsbetaling være $1123.
La oss da anta at etter tre år er referanserenten 3 % og bankens margin er 2,5 %. Det gir en fullt indeksert rente på 5,5 %.
Hvis låntakeren fortsatt har 3/27 ARM og ikke har refinansiert til et annet boliglån, vil deres månedlige betaling nå være $1483, en økning på $360.
For å unngå betalingssjokk når renten begynner å justere seg, bør låntakere med 3/27 ARM sikte på å refinansiere boliglånet innen de tre første årene.
Risikoer ved en 3/27 ARM
Den mest alvorlige risikoen for låntakere med 3/27 boliglån er at de ikke vil være i stand til å refinansiere lånet før den regulerbare renten starter, og at rentene vil ha skutt opp i mellomtiden. Det kan skje hvis kredittvurderingen deres er for lav, hvis boligen deres har falt i verdi, eller rett og slett hvis markedskreftene har fått renten til å stige over hele linja.
I så fall vil de bli sittende fast med den justerbare prisen, noe som kan bety betydelig høyere månedlige betalinger, som i eksemplet ovenfor.
ARM-forskuddsbetalingsstraff
Låntakere bør også være klar over at ARM-lån, inkludert 3/27-lån, kan medføre forskuddsgebyrer , noe som kan gjøre refinansiering kostbar og motvirke hensikten med å ta opp en ARM med den hensikt å bytte til et annet lån om noen år.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) foreslår at låntakere sjekker utlåners sannhet i utlånslovens avsløring for eventuelle forskuddsbetalingsstraff før de signerer en kontrakt.
"Husk at mange aspekter av lånet er omsettelige," bemerker CFPB. "Be om et lån som ikke har forskuddsbetaling hvis det er viktig for deg. Hvis du ikke liker vilkårene for et lån og långiveren ikke vil forhandle, kan du alltid lete etter en annen långiver med vilkår som passer bedre for dine behov.»
Er en 3/27 ARM en god investering?
En 3/27 ARM kan være et godt valg for deg hvis du leter etter et lån med relativt lave månedlige betalinger de første årene. Det kan gjøre det rimeligere å kjøpe et hjem hvis budsjettet ditt allerede er strukket, eller det kan gi deg litt ekstra penger å bruke på hjemreparasjoner, møbler eller andre formål, sammenlignet med et dyrere lån.
Du vil imidlertid være rimelig sikker på at du vil være i en god posisjon til å refinansiere innen slutten av den første treårsperioden. Det betyr for eksempel at du vil ha en sterk kredittscore og en pålitelig inntektskilde på det tidspunktet.
En 3/27 ARM er ikke en god idé hvis det er en sterk mulighet for at du ikke vil være i stand til å refinansiere (eller selge boligen) i løpet av de første tre årene og de nye, justerbare rentebetalingene ville være for mye for deg.
##Høydepunkter
- Et 3/27 rentetilpasningslån (ARM) er et 30-års boliglån med tre års rentebindingstid.
– Fastrenten er generelt lavere enn dagens satser på 30-års konvensjonelle boliglån.
- Fordi deres månedlige betalinger kan stige betraktelig når renten justeres, bør låntakere planlegge nøye før de tar ut en 3/27 ARM for å sikre at den fortsatt vil være rimelig.
– Etter tre år, og i de resterende 27 årene av lånet, vil renten flyte basert på en indeks, som for eksempel avkastningen på ettårige amerikanske statskasseveksler.
##FAQ
Hva er et 3/27 boliglån med justerbar rente (ARM)?
Et boliglån med 3/27 justerbar rente (ARM) belaster en fast rente for de første tre årene, etterfulgt av en variabel rente for de resterende 27 årene. Fordi det kombinerer funksjonene til et fastforrentet boliglån og et boliglån med justerbar rente, blir det noen ganger referert til som en hybrid ARM.
Er en 3/27 ARM riktig for meg?
Hvis du planlegger å selge boligen eller refinansiere den innen de første tre årene, kan en 3/27 ARM være fornuftig for deg. Se imidlertid etter en 3/27 ARM uten noen forskuddsbetalingsstraff. Ellers kan en forskuddsgebyr gjøre det svært kostbart å komme seg ut av boliglånet.
Hva er fordelene med en 3/27 ARM?
En 3/27 ARM vil sannsynligvis ha en lav rente de første tre årene. Men den raten kan stige betydelig fra og med det fjerde året.
