3/27 veð með stillanlegu gengi (ARM)

3/27 húsnæðislán með breytilegum vöxtum (ARM) er 30 ára lán sem ber föstum vöxtum fyrstu þrjú árin, síðan breytilegum vöxtum þau 27 ár sem eftir eru. Lántakendur nota oft 3/27 ARM sem skammtímafjármögnunartæki sem þeir geta síðar endurfjármagnað í veð með hagstæðari kjörum.

Hvernig 3/27 ARM virkar

Lánslán með breytilegum vöxtum (ARM) eru tegund húsnæðislána þar sem vextirnir sem notaðir eru á eftirstöðvarnar eru breytilegir yfir líftíma lánsins. Með ARM eru upphafsvextir fastir í ákveðinn tíma. Eftir það endurstillast hlutfallið reglulega, með árs-, hálfsárs- eða jafnvel mánaðar millibili.

ARMS eru frábrugðin föstum vöxtum húsnæðislánum, hin aðal veðtegundin, sem rukkar ákveðna vexti sem eru óbreyttir fyrir allt lánið.

3/27 ARM eru eins konar blendingur. Fyrstu þrjú árin eru þeir með fasta vexti sem eru að jafnaði lægri en núverandi vextir á 30 ára hefðbundnum húsnæðislánum. En eftir það, og þau 27 ár sem eftir eru af láninu, munu vextir þeirra sveiflast miðað við viðmiðunarvísitölu, eins og ávöxtunarkröfu á eins árs bandaríska ríkisvíxla.

Lánveitandinn bætir einnig framlegð ofan á vísitöluna til að stilla vextina sem lántaki mun raunverulega greiða. Heildarhlutfallið er þekkt sem fullverðtryggðir vextir. Þetta hlutfall er oft umtalsvert hærra en upphaflegir þriggja ára fastir vextir, þó að 3/27 ARM eru venjulega með þak á hversu hratt þeir geta hækkað.

Venjulega hækka vextir á 3/27 ARM ekki meira en 2% á aðlögunartímabili, sem getur átt sér stað á sex eða 12 mánaða fresti. Það þýðir að vextirnir geta hækkað um tvö heil prósentustig (ekki 2% af núverandi vöxtum). Þannig að til dæmis gæti hlutfallið farið úr 4% í 6% á einu aðlögunartímabili.

Það gæti líka verið líftímahámark sem er sett við 5% eða meira. Þá gætu vextir á húsnæðisláni sem byrjaði á 4% ekki farið hærra en 9%, burtséð frá því hvað gerist með vísitöluna sem hún byggir á.

3/27 ARM Dæmi

Segjum að lántaki taki $250.000 3/27 ARM á upphaflega föstum vöxtum 3,5%. Fyrstu þrjú árin mun mánaðarleg veðgreiðsla þeirra vera $1.123.

Þá skulum við gera ráð fyrir að eftir þrjú ár séu viðmiðunarvextir 3% og framlegð bankans 2,5%. Það gerir allt að 5,5% verðtryggða vexti.

Ef lántakandi er enn með 3/27 ARM og hefur ekki endurfjármagnað í annað veð, mun mánaðarleg greiðsla þeirra nú vera $1.483, sem er hækkun um $360.

Til að forðast greiðsluáfall þegar vextir fara að lagast ættu lántakendur með 3/27 ARM að stefna að því að endurfjármagna húsnæðislánið á fyrstu þremur árum.

Áhætta af 3/27 ARM

Alvarlegasta áhættan fyrir lántakendur með 3/27 húsnæðislán er að þeir nái ekki að endurfjármagna lánið sitt áður en stillanlegu vextirnir byrja og að vextir hafi hækkað á meðan. Það gæti gerst ef lánshæfiseinkunn þeirra er of lág, ef heimili þeirra hefur lækkað í verði eða einfaldlega ef markaðsöflin hafa valdið því að vextir hafa hækkað um alla línu.

Í því tilviki væru þeir fastir í stillanlegu genginu, sem gæti þýtt töluvert hærri mánaðargreiðslur, eins og í dæminu hér að ofan.

ARM fyrirframgreiðsluviðurlög

Lántakendur ættu einnig að vera meðvitaðir um að ARM-lán, þar með talið 3/27 veðlán, geta borið uppgreiðsluviðurlög , sem getur gert endurfjármögnun kostnaðarsama og brugðist tilgangi þess að taka ARM með það í huga að skipta yfir í annað lán eftir nokkur ár.

Fjárhagsverndarskrifstofa neytenda (CFPB) leggur til að lántakendur athugi sannleika lánveitanda í útlánalögum fyrir allar fyrirframgreiðsluviðurlög áður en þeir skrifa undir samning.

„Mundu að margir þættir lánsins eru samningsatriði,“ segir CFPB. „Biðjið um lán sem er ekki með uppgreiðslusekt ef það er mikilvægt fyrir þig. Ef þér líkar ekki skilmála lána og lánveitandinn mun ekki semja, geturðu alltaf leitað að öðrum lánveitanda með skilmálum sem henta betur þínum þörfum.“

Er 3/27 ARM góð fjárfesting?

3/27 ARM gæti verið góður kostur fyrir þig ef þú ert að leita að láni með tiltölulega lágum mánaðarlegum greiðslum fyrstu árin. Það gæti gert húsnæðiskaup á viðráðanlegu verði ef fjárhagsáætlun þín er þegar teygð eða gæti gefið þér aukafé til að eyða í viðgerðir á heimili, innréttingum eða öðrum tilgangi, samanborið við dýrara lán.

Hins vegar viltu vera nokkuð viss um að þú sért í góðri stöðu til að endurfjármagna í lok fyrsta þriggja ára tímabilsins. Það þýðir til dæmis að þú munt hafa sterka lánstraust og áreiðanlega tekjulind á þeim tímapunkti.

3/27 ARM er ekki góð hugmynd ef það er mikill möguleiki á að þú getir ekki endurfjármagnað (eða selt húsið) á þessum fyrstu þremur árum og nýju, stillanlegu greiðslurnar yrðu of mikið fyrir þig.

##Hápunktar

• 3/27 húsnæðislán með breytilegum vöxtum (ARM) er 30 ára húsnæðislán með þriggja ára vaxtaálagstíma.

• Fastir vextir eru almennt lægri en núverandi vextir á 30 ára hefðbundnum húsnæðislánum.

• Vegna þess að mánaðarlegar greiðslur þeirra geta hækkað umtalsvert þegar vextir eru aðlagaðir, ættu lántakendur að skipuleggja vandlega áður en þeir taka út 3/27 ARM til að tryggja að það verði enn á viðráðanlegu verði.

• Eftir þrjú ár, og þau 27 ár sem eftir eru af láninu, munu vextirnir fljóta miðað við vísitölu eins og ávöxtunarkröfu bandarískra ríkisvíxla til eins árs.

##Algengar spurningar

Hvað er 3/27 húsnæðislán með stillanlegum vöxtum (ARM)?

3/27 húsnæðislán með breytilegum vöxtum (ARM) rukkar fasta vexti fyrstu þrjú árin, fylgt eftir með breytilegum vöxtum þau 27 árin sem eftir eru. Vegna þess að það sameinar eiginleika veð með föstum vöxtum og húsnæðisláni með stillanlegum vöxtum, er það stundum nefnt blendingur ARM.

Er 3/27 ARM rétt fyrir mig?

Ef þú ætlar að selja heimilið eða endurfjármagna það á fyrstu þremur árum, þá gæti 3/27 ARM verið skynsamlegt fyrir þig. Hins vegar skaltu leita að 3/27 ARM án nokkurra fyrirframgreiðsluviðurlaga. Annars gæti uppgreiðslusekt gert það að verkum að það er mjög kostnaðarsamt að komast út úr veðinu.

Hverjir eru kostir 3/27 ARM?

3/27 ARM er líklegt til að hafa lága vexti fyrstu þrjú árin. En það hlutfall getur hækkað verulega frá og með fjórða ári.