3/27 Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Ипотека с регулируемой ставкой 3/27 (ARM) — это 30-летняя ссуда с фиксированной процентной ставкой в течение первых трех лет, а затем с плавающей процентной ставкой в течение оставшихся 27 лет. Заемщики часто используют 3/27 ARM в качестве средства краткосрочного финансирования, которое они могут позже рефинансировать в ипотеку на более выгодных условиях.

Как работает ARM 3/27

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это тип жилищного кредита, в котором процентная ставка, применяемая к непогашенному остатку, меняется на протяжении всего срока кредита. С ARM начальная процентная ставка фиксируется на определенный период времени. После этого ставка периодически сбрасывается с интервалом в год, полгода или даже месяц.

ARM отличаются от ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, другого основного типа ипотеки, которые взимают фиксированную процентную ставку, которая остается неизменной для всего кредита.

ARM 3/27 - это своего рода гибрид. В течение первых трех лет они имеют фиксированную процентную ставку, которая обычно ниже, чем текущие ставки по 30-летним обычным ипотечным кредитам. Но после этого и в течение оставшихся 27 лет кредита их процентная ставка будет колебаться в зависимости от контрольного индекса, такого как доходность однолетних казначейских векселей США.

Кредитор также добавляет маржу к индексу, чтобы установить процентную ставку, которую заемщик фактически заплатит. Сумма известна как полностью проиндексированная процентная ставка. Эта ставка часто значительно выше, чем первоначальная трехлетняя фиксированная процентная ставка, хотя ARM 3/27 обычно имеют ограничения на то, как быстро они могут увеличиваться.

Как правило, процентная ставка по ARM 3/27 не увеличивается более чем на 2% за период корректировки, который может происходить каждые шесть или 12 месяцев. Это означает, что ставка может увеличиться на два полных процентных пункта (а не на 2% от текущей процентной ставки). Так, например, ставка может подняться с 4% до 6% за один период корректировки.

Также может быть установлен предельный срок погашения кредита на уровне 5% или более. В этом случае процентная ставка по ипотеке, начавшаяся с 4%, может не превысить 9%, независимо от того, что произойдет с индексом, на котором она основана.

3/27 Пример ARM

Скажем, заемщик берет 250 000 долларов 3/27 ARM по первоначальной фиксированной ставке 3,5%. В течение первых трех лет их ежемесячный платеж по ипотеке будет составлять 1123 доллара.

Тогда предположим, что через три года базовая процентная ставка составляет 3%, а маржа банка — 2,5%. Таким образом, полностью индексированная ставка составляет 5,5%.

Если у заемщика все еще есть 3/27 ARM и он не рефинансировался в другую ипотеку, их ежемесячный платеж теперь составит 1483 доллара, что на 360 долларов больше.

Чтобы избежать платежного шока, когда процентная ставка начнет корректироваться, заемщики с ARM 3/27 должны стремиться рефинансировать ипотеку в течение первых трех лет.

Риски 3/27 ARM

Наиболее серьезные риски для заемщиков с ипотекой 3/27 заключаются в том, что они не смогут рефинансировать свой кредит до того, как вступит в силу регулируемая ставка, и что процентные ставки тем временем подскочат. Это может произойти, если их кредитный рейтинг слишком низкий, если их дом упал в цене или просто если рыночные силы вызвали рост процентных ставок по всем направлениям.

В этом случае они застряли бы с регулируемой ставкой, что может означать значительно более высокие ежемесячные платежи, как в приведенном выше примере.

Штрафы за досрочное погашение ARM

Заемщики также должны знать, что ARM, включая ипотечные кредиты на 3/27, могут предусматривать штрафы за досрочное погашение,. что может сделать рефинансирование дорогостоящим и свести на нет цель получения ARM с намерением перейти на другой кредит через несколько лет.

Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) предлагает, чтобы заемщики перед подписанием контракта проверяли раскрываемую кредитором информацию о правде в Законе о кредитовании на предмет штрафов за досрочное погашение.

«Помните, что многие аспекты кредита являются предметом переговоров», — отмечает CFPB. «Попросите кредит без штрафа за досрочное погашение, если это важно для вас. Если вам не нравятся условия кредита, и кредитор не будет вести переговоры, вы всегда можете поискать другого кредитора с условиями, которые лучше соответствуют вашим потребностям».

Является ли ARM 3/27 хорошей инвестицией?

3/27 ARM может быть хорошим выбором для вас, если вы ищете кредит с относительно низкими ежемесячными платежами в течение первых нескольких лет. Это может сделать покупку дома более доступной, если ваш бюджет уже ограничен, или может дать вам дополнительные деньги, которые можно потратить на ремонт дома, мебель или другие цели, по сравнению с более дорогим кредитом.

Тем не менее, вы должны быть достаточно уверены, что у вас будет хорошая возможность рефинансировать к концу начального трехлетнего периода. Это означает, например, что в этот момент у вас будет хороший кредитный рейтинг и надежный источник дохода.

3/27 ARM не является хорошей идеей, если существует большая вероятность того, что вы не сможете рефинансировать (или продать дом) в течение этих первых трех лет, а новые платежи с регулируемой ставкой будут для вас слишком большими.

Особенности

• Ипотека с регулируемой ставкой 3/27 (ARM) — это 30-летняя ипотека с трехлетним периодом фиксированной процентной ставки.

• Фиксированная процентная ставка, как правило, ниже, чем текущие ставки по 30-летним обычным ипотечным кредитам.

• Поскольку их ежемесячные платежи могут значительно возрасти после корректировки процентной ставки, заемщики должны тщательно планировать, прежде чем брать 3/27 ARM, чтобы убедиться, что они по-прежнему будут доступными.

• По прошествии трех лет и в течение оставшихся 27 лет кредита процентная ставка будет плавающей на основе индекса, такого как доходность однолетних казначейских векселей США.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Что такое ипотека с регулируемой ставкой 3/27 (ARM)?

Ипотека с регулируемой ставкой 3/27 (ARM) взимает фиксированную процентную ставку в течение первых трех лет, а затем плавающую процентную ставку в течение оставшихся 27 лет. Поскольку он сочетает в себе функции ипотеки с фиксированной ставкой и ипотеки с регулируемой ставкой, его иногда называют гибридным ARM.

Подходит ли мне 3/27 ARM?

Если вы планируете продать дом или рефинансировать его в течение первых трех лет, то вам может подойти 3/27 ARM. Тем не менее, ищите 3/27 ARM без каких-либо штрафов за предоплату. В противном случае штраф за досрочное погашение может сделать выход из ипотеки очень дорогостоящим.

Каковы преимущества 3/27 ARM?

3/27 ARM, скорее всего, будет иметь низкую процентную ставку в течение первых трех лет. Но этот показатель может существенно возрасти, начиная с четвертого года.