3/27 Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)

Eine 3/27-Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist ein 30-jähriges Darlehen mit einem festen Zinssatz für die ersten drei Jahre und einem variablen Zinssatz für die verbleibenden 27 Jahre. Kreditnehmer nutzen häufig einen 3/27 ARM als kurzfristiges Finanzierungsinstrument, das sie später in eine Hypothek mit günstigeren Konditionen refinanzieren können.

Wie ein 3/27 ARM funktioniert

Variable Hypotheken (ARMs) sind eine Art von Wohnungsbaudarlehen, bei denen der Zinssatz, der auf den ausstehenden Betrag angewendet wird, während der Laufzeit des Darlehens variiert. Bei einem ARM ist der anfängliche Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Danach wird die Rate regelmäßig, in jährlichen, halbjährlichen oder sogar monatlichen Abständen zurückgesetzt.

ARMs unterscheiden sich von festverzinslichen Hypotheken, der anderen primären Hypothekenart, die einen festgelegten Zinssatz verlangen, der für die Gesamtheit des Darlehens gleich bleibt.

3/27 ARMs sind eine Art Hybrid. In den ersten drei Jahren haben sie einen festen Zinssatz, der in der Regel niedriger ist als die aktuellen Zinssätze für konventionelle Hypotheken mit 30 Jahren Laufzeit. Aber danach und für die verbleibenden 27 Jahre des Darlehens schwankt ihr Zinssatz auf der Grundlage eines Referenzindex, wie z. B. der Rendite einjähriger US- Staatsanleihen.

Der Kreditgeber fügt dem Index außerdem eine Marge hinzu,. um den Zinssatz festzulegen, den der Kreditnehmer tatsächlich zahlen wird. Die Summe wird als vollständig indexierter Zinssatz bezeichnet. Dieser Satz ist oft wesentlich höher als der anfängliche dreijährige feste Zinssatz, obwohl 3/27 ARMs normalerweise Obergrenzen dafür haben, wie schnell sie steigen können.

Typischerweise steigt der Zinssatz für einen 3/27 ARM nicht um mehr als 2 % pro Anpassungszeitraum, was alle sechs oder 12 Monate erfolgen kann. Das heißt, der Zinssatz kann um zwei volle Prozentpunkte steigen (nicht 2 % des aktuellen Zinssatzes). So könnte der Satz beispielsweise in einer einzigen Anpassungsperiode von 4 % auf 6 % steigen.

Es kann auch eine Obergrenze für die Lebensdauer des Darlehens von 5 % oder mehr geben. In diesem Fall könnte der Zinssatz für eine Hypothek, die bei 4 % begann, nicht höher als 9 % steigen, unabhängig davon, was mit dem Index passiert, auf dem sie basiert.

3/27 ARM-Beispiel

Nehmen wir an, ein Kreditnehmer nimmt 250.000 $ 3/27 ARM zu einem anfänglichen festen Zinssatz von 3,5 % auf. In den ersten drei Jahren beträgt die monatliche Hypothekenzahlung 1.123 USD.

Nehmen wir dann an, dass nach drei Jahren der Referenzzinssatz 3 % und die Marge der Bank 2,5 % beträgt. Das summiert sich zu einer voll indexierten Rate von 5,5 %.

Wenn der Kreditnehmer immer noch den 3/27 ARM hat und nicht in eine andere Hypothek refinanziert hat, beträgt seine monatliche Zahlung jetzt 1.483 $, eine Steigerung von 360 $.

Um einen Zahlungsschock zu vermeiden, wenn sich der Zinssatz anpasst, sollten Kreditnehmer mit 3/27 ARMs versuchen, die Hypothek innerhalb der ersten drei Jahre zu refinanzieren.

Risiken eines 3/27 ARM

Die größten Risiken für Kreditnehmer mit einer 3/27-Hypothek bestehen darin, dass sie ihren Kredit nicht refinanzieren können, bevor der variable Zinssatz greift, und dass die Zinssätze in der Zwischenzeit in die Höhe geschossen sind. Das könnte passieren, wenn ihre Kreditwürdigkeit zu niedrig ist, wenn ihr Haus an Wert verloren hat oder wenn die Marktkräfte einfach dazu geführt haben, dass die Zinssätze auf breiter Front gestiegen sind.

In diesem Fall würden sie bei der variablen Rate bleiben, was deutlich höhere monatliche Zahlungen bedeuten könnte, wie im obigen Beispiel.

ARM Vorauszahlungsstrafen

Kreditnehmer sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass ARMs, einschließlich 3/27-Hypotheken, mit Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden sein können, was die Refinanzierung kostspielig machen und den Zweck der Aufnahme eines ARM mit der Absicht, in ein paar Jahren zu einem anderen Darlehen zu wechseln, zunichte machen kann.

Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) schlägt vor, dass Kreditnehmer die Offenlegung des Kreditgebers im Rahmen des „Truth in Lending Act“ auf etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen prüfen, bevor sie einen Vertrag unterzeichnen.

„Denken Sie daran, dass viele Aspekte des Darlehens verhandelbar sind“, stellt die CFPB fest. „Fragen Sie nach einem Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Ihnen das wichtig ist. Wenn Ihnen die Bedingungen eines Darlehens nicht gefallen und der Kreditgeber nicht verhandelt, können Sie sich jederzeit nach einem anderen Kreditgeber mit Bedingungen umsehen, die Ihren Bedürfnissen besser entsprechen.“

Ist ein 3/27 ARM eine gute Investition?

Ein 3/27 ARM könnte eine gute Wahl für Sie sein, wenn Sie nach einem Darlehen mit relativ niedrigen monatlichen Zahlungen in den ersten Jahren suchen. Das könnte den Kauf eines Eigenheims erschwinglicher machen, wenn Ihr Budget bereits überbeansprucht ist, oder könnte Ihnen im Vergleich zu einem teureren Darlehen etwas zusätzliches Geld einbringen, das Sie für Reparaturen, Einrichtungsgegenstände oder andere Zwecke ausgeben können.

Sie sollten jedoch einigermaßen sicher sein, dass Sie bis zum Ende der anfänglichen Dreijahresperiode in einer guten Position zur Refinanzierung sind. Das bedeutet zum Beispiel, dass Sie zu diesem Zeitpunkt über eine starke Kreditwürdigkeit und eine zuverlässige Einnahmequelle verfügen.

Ein 3/27 ARM ist keine gute Idee, wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie in diesen ersten drei Jahren nicht in der Lage sein werden, das Haus zu refinanzieren (oder zu verkaufen), und die neuen Zahlungen mit variablem Zinssatz zu viel für Sie wären.

Höhepunkte

• Eine 3/27-Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist eine 30-jährige Hypothek mit dreijähriger Zinsbindung.

• Der feste Zinssatz ist in der Regel niedriger als die aktuellen Zinssätze für konventionelle Hypotheken mit 30 Jahren Laufzeit.

• Da ihre monatlichen Zahlungen erheblich steigen können, sobald sich der Zinssatz anpasst, sollten Kreditnehmer sorgfältig planen, bevor sie einen 3/27 ARM abschließen, um sicherzustellen, dass er immer noch erschwinglich ist.

• Nach drei Jahren und für die verbleibenden 27 Jahre des Darlehens schwankt der Zinssatz auf der Grundlage eines Index, z. B. der Rendite einjähriger US-Staatsanleihen.

FAQ

Was ist eine variabel verzinsliche 3/27-Hypothek (ARM)?

Eine 3/27-Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) berechnet in den ersten drei Jahren einen festen Zinssatz, gefolgt von einem variablen Zinssatz für die verbleibenden 27 Jahre. Da es die Merkmale einer Hypothek mit festem Zinssatz und einer Hypothek mit variablem Zinssatz kombiniert, wird es manchmal als Hybrid-ARM bezeichnet.

Ist ein 3/27 ARM das Richtige für mich?

Wenn Sie planen, das Haus innerhalb der ersten drei Jahre zu verkaufen oder zu refinanzieren, dann könnte ein 3/27 ARM für Sie sinnvoll sein. Suchen Sie jedoch nach einem 3/27 ARM ohne Vorfälligkeitsentschädigungen. Andernfalls könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung den Ausstieg aus der Hypothek sehr teuer machen.

Was sind die Vorteile eines 3/27 ARM?

Ein 3/27 ARM hat in den ersten drei Jahren wahrscheinlich einen niedrigen Zinssatz. Diese Rate kann jedoch ab dem vierten Jahr erheblich steigen.