3/27 Mutuo a tasso variabile (ARM)
Un mutuo a tasso variabile 3/27 (ARM) è un prestito di 30 anni che prevede un tasso di interesse fisso per i primi tre anni, quindi un tasso variabile per i restanti 27 anni. I mutuatari spesso utilizzano un ARM 3/27 come veicolo di finanziamento a breve termine che possono successivamente rifinanziare in un mutuo a condizioni più favorevoli.
Come funziona un ARM 3/27
I mutui a tasso variabile (ARM) sono un tipo di mutuo per la casa in cui il tasso di interesse applicato al saldo residuo varia per tutta la durata del prestito. Con un ARM, il tasso di interesse iniziale è fisso per un periodo di tempo. Successivamente, la tariffa viene ripristinata periodicamente, a intervalli annuali, semestrali o addirittura mensili.
Gli ARM differiscono dai mutui a tasso fisso, l'altro tipo di mutuo primario, che applicano un tasso di interesse fisso che rimane lo stesso per la totalità del prestito.
3/27 ARM sono una specie di ibrido. Per i primi tre anni hanno un tasso di interesse fisso, generalmente inferiore a quello attuale dei mutui convenzionali a 30 anni. Ma dopo, e per i restanti 27 anni di prestito, il loro tasso di interesse oscillerà sulla base di un indice di riferimento, come il rendimento dei buoni del Tesoro statunitensi a un anno.
Il prestatore aggiunge anche un margine sopra l'indice per impostare il tasso di interesse che il mutuatario pagherà effettivamente. Il totale è noto come tasso di interesse completamente indicizzato. Questo tasso è spesso sostanzialmente superiore al tasso di interesse fisso triennale iniziale, sebbene i 3/27 ARM di solito abbiano limiti alla velocità con cui possono aumentare.
In genere, il tasso di interesse su un ARM 3/27 non aumenterà più del 2% per periodo di adeguamento, che può verificarsi ogni sei o 12 mesi. Ciò significa che il tasso può aumentare di due punti percentuali interi (non il 2% del tasso di interesse attuale). Quindi, ad esempio, il tasso potrebbe passare dal 4% al 6% in un unico periodo di adeguamento.
Potrebbe anche esserci un limite di durata del prestito fissato al 5% o più. In tal caso, il tasso di interesse su un mutuo che partiva dal 4% potrebbe non superare il 9%, indipendentemente da ciò che accade con l'indice su cui si basa.
3/27 Esempio di ARM
Supponiamo che un mutuatario prenda un ARM 3/27 da $ 250.000 a un tasso fisso iniziale del 3,5%. Per i primi tre anni, la loro rata mensile del mutuo sarà di $ 1.123.
Assumiamo quindi che dopo tre anni il tasso di interesse di riferimento sia del 3% e il margine della banca sia del 2,5%. Ciò si aggiunge a un tasso completamente indicizzato del 5,5%.
Se il mutuatario ha ancora l'ARM 3/27 e non ha rifinanziato un mutuo diverso, il suo pagamento mensile sarà ora di $ 1.483, con un aumento di $ 360.
Per evitare shock di pagamento quando il tasso di interesse inizia ad adeguarsi, i mutuatari con 3/27 ARM dovrebbero mirare a rifinanziare il mutuo entro i primi tre anni.
Rischi di un ARM 3/27
I rischi più gravi per i mutuatari con un mutuo 3/27 sono che non saranno in grado di rifinanziare il loro prestito prima dell'inizio del tasso regolabile e che i tassi di interesse saranno nel frattempo aumentati. Ciò potrebbe accadere se il loro punteggio di credito è troppo basso, se la loro casa è diminuita di valore o semplicemente se le forze del mercato hanno causato un aumento generalizzato dei tassi di interesse.
In tal caso, sarebbero bloccati con il tasso regolabile, il che potrebbe significare pagamenti mensili notevolmente più elevati, come nell'esempio sopra.
Penalità di pagamento anticipato ARM
mutui 3/27, possono comportare penalità di rimborso anticipato,. il che può rendere costoso il rifinanziamento e vanificare lo scopo di sottoscrivere un ARM con l'intenzione di passare a un prestito diverso in pochi anni.
Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) suggerisce che i mutuatari controllino la divulgazione del Truth in Lending Act del prestatore per eventuali penali di pagamento anticipato prima di firmare un contratto.
"Ricorda, molti aspetti del prestito sono negoziabili", osserva il CFPB. “Chiedi un prestito che non abbia una penale anticipata se per te è importante. Se non ti piacciono i termini di un prestito e il prestatore non negozia, puoi sempre cercare un altro prestatore con termini che si adattano meglio alle tue esigenze.
Un ARM 3/27 è un buon investimento?
Un ARM 3/27 potrebbe essere una buona scelta per te se stai cercando un prestito con pagamenti mensili relativamente bassi per i primi anni. Ciò potrebbe rendere l'acquisto di una casa più conveniente se il tuo budget è già ristretto o potrebbe darti qualche soldo in più da spendere per riparazioni domestiche, arredi o altri scopi, rispetto a un prestito più costoso.
Tuttavia, vorrai essere ragionevolmente certo di essere in una buona posizione per rifinanziare entro la fine del periodo iniziale di tre anni. Ciò significa, ad esempio, che a quel punto avrai un punteggio di credito elevato e una fonte di reddito affidabile.
Un ARM 3/27 non è una buona idea se c'è una forte possibilità che non sarai in grado di rifinanziare (o vendere la casa) durante quei primi tre anni e i nuovi pagamenti a tasso variabile sarebbero troppo per te.
Mette in risalto
Un mutuo a tasso variabile 3/27 (ARM) è un mutuo di 30 anni con un periodo di tre anni a tasso fisso.
Il tasso fisso è generalmente inferiore alle attuali tariffe dei mutui convenzionali a 30 anni.
Poiché i loro pagamenti mensili possono aumentare in modo significativo una volta che il tasso di interesse si adegua, i mutuatari dovrebbero pianificare attentamente prima di stipulare un ARM 3/27 per assicurarsi che sia ancora conveniente.
Dopo tre anni, e per i restanti 27 anni di prestito, il tasso di interesse oscillerà in base a un indice, come il rendimento dei buoni del Tesoro USA a un anno.
FAQ
Che cos'è un mutuo a tasso variabile (ARM) 3/27?
Un mutuo a tasso variabile 3/27 (ARM) addebita un tasso di interesse fisso per i primi tre anni, seguito da un tasso di interesse variabile per i restanti 27 anni. Poiché combina le caratteristiche di un mutuo a tasso fisso e di un mutuo a tasso variabile, viene talvolta definito ARM ibrido.
Un ARM 3/27 va bene per me?
Se hai intenzione di vendere la casa o rifinanziarla entro i primi tre anni, allora un ARM 3/27 potrebbe avere senso per te. Tuttavia, cerca un ARM 3/27 senza penali di pagamento anticipato. In caso contrario, una penale di pagamento anticipato potrebbe rendere molto dispendiosa l'uscita dal mutuo.
Quali sono i vantaggi di un ARM 3/27?
È probabile che un ARM 3/27 abbia un basso tasso di interesse per i primi tre anni. Ma quel tasso può aumentare sostanzialmente a partire dal quarto anno.
