3/27 Ayarlanabilir Faizli İpotek (ARM)
3/27 ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM), ilk üç yıl için sabit bir faiz oranı, ardından kalan 27 yıl için değişken bir faiz oranı taşıyan 30 yıllık bir kredidir. Borçlular genellikle kısa vadeli bir finansman aracı olarak 3/27 ARM kullanırlar ve daha sonra daha uygun koşullarla bir ipoteğe yeniden finanse edebilirler.
3/27 ARM Nasıl Çalışır?
Ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM'ler),. ödenmemiş bakiyeye uygulanan faiz oranının kredinin ömrü boyunca değiştiği bir tür ev kredisidir. Bir ARM ile, ilk faiz oranı bir süre için sabitlenir. Bundan sonra, oran yıllık, altı aylık ve hatta aylık aralıklarla periyodik olarak sıfırlanır.
ARM'ler, kredinin tamamı için aynı kalan belirli bir faiz oranı talep eden diğer birincil ipotek türü olan sabit faizli ipoteklerden farklıdır.
3/27 ARM'ler bir tür melezdir. İlk üç yıl için, genellikle 30 yıllık geleneksel ipoteklerdeki mevcut oranlardan daha düşük olan sabit bir faiz oranı vardır. Ancak bundan sonra ve kredinin kalan 27 yılı boyunca faiz oranları, bir yıllık ABD Hazine bonolarının getirisi gibi bir gösterge endekse dayalı olarak dalgalanacaktır .
Borç veren ayrıca , borçlunun fiilen ödeyeceği faiz oranını belirlemek için endeksin üstüne bir marj ekler. Toplam, tam endeksli faiz oranı olarak bilinir . Bu oran genellikle ilk üç yıllık sabit faiz oranından önemli ölçüde yüksektir, ancak 3/27 ARM'lerin genellikle ne kadar hızlı artabilecekleri konusunda üst sınırları vardır.
Tipik olarak, 3/27 ARM'deki faiz oranı, her altı veya 12 ayda bir meydana gelebilecek olan ayarlama dönemi başına %2'den fazla artmaz. Bu, oranın iki tam puan artabileceği anlamına gelir (mevcut faiz oranının %2'si değil). Bu nedenle, örneğin, oran tek bir ayarlama döneminde %4'ten %6'ya çıkabilir.
Ayrıca %5 veya daha fazla olarak ayarlanmış bir kredi ömrü sınırı da olabilir. Bu durumda, %4'ten başlayan bir ipotek faiz oranı, dayandığı endekse ne olursa olsun, %9'dan yüksek olamaz.
3/27 ARM Örneği
Bir borçlunun, başlangıçta sabit %3,5 oranında 250.000 $ 3/27 ARM aldığını varsayalım. İlk üç yıl için aylık ipotek ödemeleri 1.123 $ olacaktır.
O halde, üç yıl sonra gösterge faiz oranının %3 ve bankanın marjının %2,5 olduğunu varsayalım. Bu, tamamen endekslenmiş bir oran olan %5,5'e kadar ekler.
Borçlu hala 3/27 ARM'ye sahipse ve farklı bir ipoteğe yeniden finansman sağlamadıysa, aylık ödemeleri 360$ artışla 1.483$ olacaktır.
Faiz oranı ayarlamaya başladığında ödeme şokunu önlemek için, 3/27 ARM'li borçlular ipoteği ilk üç yıl içinde yeniden finanse etmeyi hedeflemelidir.
3/27 ARM'nin Riskleri
3/27 ipotekli borçlular için en ciddi risk, ayarlanabilir oran başlamadan önce kredilerini yeniden finanse edemeyecek olmaları ve bu arada faiz oranlarının fırlamış olmasıdır. Bu, kredi puanları çok düşükse, evlerinin değeri düşmüşse veya basitçe piyasa güçleri faiz oranlarının her yerde yükselmesine neden olmuşsa olabilir.
Bu durumda, yukarıdaki örnekte olduğu gibi, önemli ölçüde daha yüksek aylık ödemeler anlamına gelebilecek olan ayarlanabilir oranda takılıp kalacaklardır.
ARM Ön Ödeme Cezaları
Borçlular ayrıca, 3/27 ipotek dahil olmak üzere ARM'lerin, yeniden finansmanı maliyetli hale getirebilecek ve birkaç yıl içinde farklı bir krediye geçme niyetiyle bir ARM alma amacını ortadan kaldırabilecek ön ödeme cezaları taşıyabileceğini bilmelidir.
Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB), borçluların bir sözleşme imzalamadan önce herhangi bir ön ödeme cezaları için borç verenin Borç Verme Yasasındaki Gerçeği açıklamasını kontrol etmelerini önerir.
CFPB, “Unutmayın, kredinin birçok yönü pazarlık edilebilir” dedi. “Sizin için önemliyse ön ödeme cezası olmayan bir kredi isteyin. Bir kredinin şartlarını beğenmiyorsanız ve borç veren pazarlık yapmazsa, her zaman ihtiyaçlarınıza daha uygun şartlarla farklı bir borç veren için alışveriş yapabilirsiniz. ”
3/27 ARM İyi Bir Yatırım mı?
İlk birkaç yıl için nispeten düşük aylık ödemeleri olan bir kredi arıyorsanız, 3/27 ARM sizin için iyi bir seçim olabilir. Bu, bütçeniz zaten kısıtlıysa bir ev satın almayı daha ekonomik hale getirebilir veya size daha pahalı bir krediye kıyasla ev onarımları, mobilyalar veya diğer amaçlar için harcamak için ekstra nakit verebilir.
Ancak, ilk üç yıllık dönemin sonunda yeniden finanse etmek için iyi bir konumda olacağınızdan makul ölçüde emin olmak isteyeceksiniz. Bu, örneğin, o noktada güçlü bir kredi puanınız ve güvenilir bir gelir kaynağınız olacağı anlamına gelir.
3/27 ARM, bu ilk üç yıl boyunca yeniden finanse edememe (veya evi satma) olasılığınız yüksekse ve yeni, ayarlanabilir oranlı ödemeler sizin için çok fazla olacaksa, iyi bir fikir değildir.
##Öne çıkanlar
3/27 oranında ayarlanabilir ipotek (ARM), üç yıllık sabit faiz oranlı 30 yıllık bir ipotektir.
Sabit faiz oranı genellikle 30 yıllık konvansiyonel ipoteklerdeki mevcut oranlardan daha düşüktür.
Faiz oranı ayarlandıktan sonra aylık ödemeleri önemli ölçüde artabileceğinden, borçlular 3/27 ARM'yi almadan önce bunun hala karşılanabilir olduğundan emin olmak için dikkatli bir şekilde planlama yapmalıdır.
Üç yıl sonra ve kredinin kalan 27 yılı için faiz oranı, bir yıllık ABD Hazine bonolarının getirisi gibi bir endekse dayalı olarak dalgalanacaktır.
##SSS
3/27 oranında ayarlanabilir ipotek (ARM) nedir?
3/27 oranında ayarlanabilir bir ipotek (ARM), ilk üç yıl için sabit bir faiz oranı, ardından kalan 27 yıl için değişken bir faiz oranı uygular. Sabit oranlı ipotek ve ayarlanabilir oranlı ipotek özelliklerini birleştirdiği için bazen hibrit ARM olarak anılır.
3/27 ARM benim için uygun mu?
İlk üç yıl içinde evi satmayı veya yeniden finanse etmeyi planlıyorsanız, 3/27 ARM sizin için mantıklı olabilir. Ancak, herhangi bir ön ödeme cezası olmadan 3/27 ARM arayın. Aksi takdirde, bir ön ödeme cezası ipotekten çıkmayı çok maliyetli hale getirebilir.
3/27 ARM'nin avantajları nelerdir?
3/27 ARM'nin ilk üç yıl için düşük bir faiz oranına sahip olması muhtemeldir. Ancak bu oran dördüncü yıldan itibaren önemli ölçüde artabilir.
