3/27 Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM)

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 3/27 (ARM) to 30-letni kredyt ze stałą stopą procentową przez pierwsze trzy lata, a następnie zmienną stopą procentową przez pozostałe 27 lat. Kredytobiorcy często używają ARM 3/27 jako krótkoterminowego instrumentu finansowania, który mogą później refinansować na kredyt hipoteczny na korzystniejszych warunkach.

Jak działa ARM 3/27

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) to rodzaj kredytu mieszkaniowego, w którym stopa procentowa stosowana do niespłaconego salda zmienia się przez cały okres kredytowania. W przypadku ARM początkowa stopa procentowa jest stała przez pewien czas. Następnie stawka resetuje się okresowo, w odstępach rocznych, półrocznych, a nawet miesięcznych.

ARM różnią się od kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, innego głównego rodzaju kredytu hipotecznego, który pobiera ustaloną stopę procentową, która pozostaje taka sama dla całej pożyczki.

3/27 ARM to rodzaj hybrydy. Przez pierwsze trzy lata mają stałe oprocentowanie, które jest generalnie niższe niż obecne oprocentowanie konwencjonalnych 30-letnich kredytów hipotecznych. Ale po tym, i przez pozostałe 27 lat pożyczki, ich oprocentowanie będzie się zmieniać w oparciu o wskaźnik referencyjny, taki jak rentowność jednorocznych amerykańskich bonów skarbowych.

Pożyczkodawca dodaje również marżę do indeksu, aby ustalić stopę procentową, którą pożyczkobiorca faktycznie zapłaci. Suma jest znana jako w pełni indeksowana stopa procentowa. Stopa ta jest często znacznie wyższa niż początkowa trzyletnia stała stopa oprocentowania, chociaż 3/27 ARM zwykle ma ograniczenia dotyczące szybkości ich wzrostu.

Zazwyczaj stopa procentowa na 3/27 ARM nie wzrośnie o więcej niż 2% w okresie dostosowawczym, co może mieć miejsce co sześć lub 12 miesięcy. Oznacza to, że stawka może wzrosnąć o dwa pełne punkty procentowe (nie o 2% obecnej stopy procentowej). Na przykład stawka może wzrosnąć z 4% do 6% w jednym okresie dostosowawczym.

Może również obowiązywać limit życia pożyczki ustawiony na 5% lub więcej. W takim przypadku oprocentowanie kredytu hipotecznego, które zaczęło się od 4%, może nie przekroczyć 9%, niezależnie od tego, co się stanie z indeksem, na którym jest oparte.

3/27 Przykład ARM

Załóżmy, że pożyczkobiorca wykupuje 250 000 USD 3/27 ARM po początkowej stałej stopie wynoszącej 3,5%. Przez pierwsze trzy lata ich miesięczna spłata kredytu hipotecznego wyniesie 1123 USD.

Załóżmy wtedy, że po trzech latach referencyjna stopa procentowa wynosi 3%, a marża banku 2,5%. To daje w pełni zindeksowaną stawkę 5,5%.

Jeśli kredytobiorca nadal ma 3/27 ARM i nie sfinansował innego kredytu hipotecznego, jego miesięczna spłata wyniesie teraz 1483 USD, co oznacza wzrost o 360 USD.

Aby uniknąć szoku płatniczego, gdy stopa procentowa zacznie się dostosowywać, kredytobiorcy z 3/27 ARM powinni dążyć do refinansowania kredytu hipotecznego w ciągu pierwszych trzech lat.

Ryzyko 3/27 ARM

Najpoważniejsze ryzyko dla kredytobiorców z kredytem hipotecznym 3/27 polega na tym, że nie będą oni w stanie zrefinansować kredytu, zanim zacznie obowiązywać regulowana stopa procentowa, a w międzyczasie stopy procentowe wzrosną. Może się tak zdarzyć, jeśli ich ocena kredytowa jest zbyt niska, jeśli ich dom stracił na wartości lub po prostu jeśli siły rynkowe spowodowały ogólny wzrost stóp procentowych.

W takim przypadku utknęliby przy stawce regulowanej, co mogłoby oznaczać znacznie wyższe miesięczne płatności, jak w powyższym przykładzie.

Kary przedpłaty ARM

3/27,. mogą wiązać się z karami związanymi z przedpłatą,. co może sprawić, że refinansowanie będzie kosztowne i uniemożliwić zaciągnięcie ARM z zamiarem przejścia na inny kredyt za kilka lat.

Biuro Ochrony Finansowej Konsumentów (CFPB) sugeruje, aby kredytobiorcy przed podpisaniem umowy sprawdzili ujawnione przez kredytodawcę informacje na temat Prawdy w Ustawie o Pożyczce pod kątem ewentualnych kar z tytułu przedpłaty.

„Pamiętaj, że wiele aspektów pożyczki podlega negocjacjom”, zauważa CFPB. „Poproś o pożyczkę, która nie wiąże się z karą przedpłaty, jeśli jest to dla Ciebie ważne. Jeśli nie podobają Ci się warunki pożyczki, a pożyczkodawca nie będzie negocjował, zawsze możesz rozejrzeć się za innym pożyczkodawcą z warunkami, które lepiej odpowiadają Twoim potrzebom.”

Czy ARM 3/27 to dobra inwestycja?

3/27 ARM może być dla Ciebie dobrym wyborem, jeśli szukasz pożyczki ze stosunkowo niskimi miesięcznymi ratami przez pierwsze kilka lat. To może sprawić, że zakup domu będzie bardziej przystępny, jeśli Twój budżet jest już napięty, lub może dać Ci dodatkową gotówkę do wydania na naprawy domu, wyposażenie lub inne cele w porównaniu z droższą pożyczką.

Należy jednak mieć rozsądną pewność, że do końca pierwszego trzyletniego okresu będziesz w dobrej sytuacji do refinansowania. Oznacza to na przykład, że w tym momencie będziesz miał dobrą zdolność kredytową i wiarygodne źródło dochodu.

3/27 ARM nie jest dobrym pomysłem, jeśli istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie będziesz w stanie refinansować (lub sprzedać domu) w ciągu tych pierwszych trzech lat, a nowe płatności o zmiennej stopie procentowej byłyby dla Ciebie zbyt duże.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 3/27 (ARM) to 30-letni kredyt hipoteczny z trzyletnim okresem stałego oprocentowania.

• Stałe oprocentowanie jest generalnie niższe niż obecne oprocentowanie konwencjonalnych 30-letnich kredytów hipotecznych.

• Ponieważ ich miesięczne płatności mogą znacznie wzrosnąć po zmianie oprocentowania, kredytobiorcy powinni dokładnie zaplanować przed wykupieniem 3/27 ARM, aby upewnić się, że nadal będzie to przystępne cenowo.

• Po trzech latach i przez pozostałe 27 lat kredytu oprocentowanie będzie zmienne, oparte na indeksie, takim jak rentowność jednorocznych bonów skarbowych USA.

##FAQ

Co to jest kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 3/27 (ARM)?

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) 3/27 pobiera stałą stopę procentową przez pierwsze trzy lata, a następnie zmienną stopę procentową przez pozostałe 27 lat. Ponieważ łączy w sobie cechy kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu i kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu, jest czasami określany jako hybrydowy ARM.

Czy ARM 3/27 jest dla mnie odpowiedni?

Jeśli planujesz sprzedać dom lub go refinansować w ciągu pierwszych trzech lat, ARM 3/27 może mieć dla Ciebie sens. Jednak szukaj 3/27 ARM bez żadnych kar przedpłat. W przeciwnym razie kara z tytułu wcześniejszej spłaty może sprawić, że wyjście z kredytu hipotecznego będzie bardzo kosztowne.

Jakie są zalety ARM 3/27?

ARM 3/27 prawdopodobnie będzie miał niskie oprocentowanie przez pierwsze trzy lata. Ale ta stawka może znacznie wzrosnąć od czwartego roku.