3/27 rentetilpasningslån (ARM)
Et 3/27 rentetilpasningslån (ARM) er et 30-årigt lån, der har en fast rente i de første tre år, derefter en variabel rente i de resterende 27 år. Låntagere bruger ofte en 3/27 ARM som et kortsigtet finansieringsmiddel, som de senere kan omfinansiere til et realkreditlån med mere fordelagtige vilkår.
Sådan fungerer en 3/27 ARM
Rentetilpasningslån (ARM) er en type boliglån, hvor renten på den udestående saldo varierer i løbet af lånets løbetid. Med en ARM er den oprindelige rente fastsat i en periode. Derefter nulstilles kursen med jævne mellemrum, med årlige, halvårlige eller endda månedlige intervaller.
ARM'er adskiller sig fra fastforrentede realkreditlån, den anden primære realkredittype, som opkræver en fast rente, der forbliver den samme for hele lånet.
3/27 ARM er en slags hybrid. De første tre år har de en fast rente, som generelt er lavere end de nuværende renter på 30-årige konventionelle realkreditlån. Men derefter, og i de resterende 27 år af lånet, vil deres rente svinge baseret på et benchmark-indeks, såsom afkastet på etårige amerikanske statsobligationer.
Långiveren tilføjer også en margin oven på indekset for at indstille den rente, som låntageren faktisk vil betale. Det samlede beløb er kendt som den fuldt indekserede rente. Denne rente er ofte væsentligt højere end den oprindelige treårige faste rente, selvom 3/27 ARM'er normalt har lofter for, hvor hurtigt de kan stige.
Typisk vil renten på en 3/27 ARM ikke stige mere end 2% pr. tilpasningsperiode, hvilket kan forekomme hver sjette eller 12. måned. Det betyder, at kursen kan stige med to hele procentpoint (ikke 2 % af den nuværende rente). Så for eksempel kan satsen gå fra 4 % til 6 % i en enkelt tilpasningsperiode.
Der kan også være en levetidsgrænse på 5 % eller mere. I så fald kan renten på et realkreditlån, der startede ved 4 %, ikke gå højere end 9 %, uanset hvad der sker med det indeks, det er baseret på.
3/27 ARM Eksempel
Lad os sige, at en låntager tager en $250.000 3/27 ARM til en oprindelig fast rente på 3,5%. I de første tre år vil deres månedlige afdrag på realkreditlån være $1.123.
Lad os så antage, at efter tre år er benchmarkrenten 3 %, og bankens margin er 2,5 %. Det giver en fuldt indekseret rente på 5,5 %.
Hvis låntageren stadig har 3/27 ARM og ikke har refinansieret til et andet realkreditlån, vil deres månedlige betaling nu være $1.483, en stigning på $360.
For at undgå betalingschok, når renten begynder at tilpasse sig, bør låntagere med 3/27 ARM'er tilstræbe at refinansiere realkreditlånet inden for de første tre år.
Risici ved en 3/27 ARM
De mest alvorlige risici for låntagere med et 3/27 realkreditlån er, at de ikke vil være i stand til at refinansiere deres lån, før den justerbare rente træder i kraft, og at renterne i mellemtiden er steget. Det kan ske, hvis deres kreditscore er for lav, hvis deres bolig er faldet i værdi, eller blot hvis markedskræfterne har fået renterne til at stige over hele linjen.
I så fald ville de sidde fast i den justerbare sats, hvilket kan betyde betydeligt højere månedlige betalinger, som i eksemplet ovenfor.
ARM-forudbetalingsbøder
Låntagere skal også være opmærksomme på, at ARM'er, herunder 3/27 realkreditlån, kan medføre forudbetalingsbøder , hvilket kan gøre refinansiering dyrt og besejre formålet med at optage en ARM med den hensigt at skifte til et andet lån om et par år.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) foreslår, at låntagere kontrollerer långiverens sandhed i udlånslovens offentliggørelse for eventuelle forudbetalingsbøder, før de underskriver en kontrakt.
"Husk, at mange aspekter af lånet er til forhandling," bemærker CFPB. "Spørg om et lån, der ikke har en forudbetalingsbod, hvis det er vigtigt for dig. Hvis du ikke kan lide vilkårene for et lån, og långiveren ikke vil forhandle, kan du altid finde en anden långiver med vilkår, der passer bedre til dine behov.”
Er en 3/27 ARM en god investering?
En 3/27 ARM kunne være et godt valg for dig, hvis du leder efter et lån med relativt lave månedlige ydelser i de første mange år. Det kan gøre det mere overkommeligt at købe et hjem, hvis dit budget allerede er strakt, eller det kan give dig nogle ekstra penge at bruge på reparationer, møblering eller andre formål sammenlignet med et dyrere lån.
Du vil dog være rimelig sikker på, at du vil være i en god position til at refinansiere ved udgangen af den indledende tre-årige periode. Det betyder for eksempel, at du vil have en stærk kreditscore og en pålidelig indtægtskilde på det tidspunkt.
En 3/27 ARM er ikke en god idé, hvis der er en stærk mulighed for, at du ikke vil være i stand til at refinansiere (eller sælge boligen) i løbet af de første tre år, og de nye rentetilpasningsbetalinger ville være for meget for dig.
##Højdepunkter
Et 3/27 rentetilpasningslån (ARM) er et 30-årigt realkreditlån med en treårig rentebindingsperiode.
Den faste rente er generelt lavere end de nuværende satser på 30-årige konventionelle realkreditlån.
Fordi deres månedlige betalinger kan stige betydeligt, når renten justeres, bør låntagere planlægge omhyggeligt, før de tager en 3/27 ARM for at sikre, at det stadig vil være overkommeligt.
Efter tre år, og i de resterende 27 år af lånet, vil renten flyde baseret på et indeks, såsom afkastet på etårige amerikanske statsobligationer.
##Ofte stillede spørgsmål
Hvad er et 3/27 rentetilpasningslån (ARM)?
Et 3/27 rentetilpasningslån (ARM) opkræver en fast rente i de første tre år, efterfulgt af en variabel rente i de resterende 27 år. Fordi det kombinerer funktionerne i et fastforrentet realkreditlån og et realkreditlån med justerbar rente, omtales det nogle gange som en hybrid ARM.
Er en 3/27 ARM det rigtige for mig?
Hvis du planlægger at sælge boligen eller refinansiere den inden for de første tre år, så kan en 3/27 ARM give mening for dig. Men kig efter en 3/27 ARM uden nogen forudbetalingsbøder. Ellers kan en forudbetalingsbod gøre det meget dyrt at komme ud af realkreditlånet.
Hvad er fordelene ved en 3/27 ARM?
En 3/27 ARM vil sandsynligvis have en lav rente i de første tre år. Men den sats kan stige betydeligt fra og med det fjerde år.
