تردد التعديل
ما هو تعديل التردد؟
يشير تكرار التعديل إلى المعدل الذي يتم عنده إعادة تعيين سعر الفائدة للرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت المبدئي.
يمكن أن يضيف التكرار بشكل كبير إلى تكاليف الفائدة على مدى عمر القرض. يجب أن يكون المقترض على دراية بهذا العنصر من الرهن العقاري قبل الإغلاق.
فهم تعديل التردد
يعد تكرار التعديل ميزة مهمة ولكن يحتمل التغاضي عنها لأي رهن عقاري قابل للتعديل (ARM). يتميز كل ARM بالعديد من المتغيرات الرئيسية. تنطوي هذه الرهون العقارية على فترة تمهيدية يتم خلالها تثبيت سعر الفائدة ، تليها مرحلة ثانية يتحرك فيها السعر بشكل دوري ليعكس معدلات السوق السائدة.
تنعكس أسعار السوق في معدل المؤشر المحدد في اتفاقية الرهن العقاري الأولية. تتراوح الفترات الأولية من ثلاث إلى عشر سنوات. تعديلات الأسعار محدودة بالحد الأقصى للتعديلات الأولية واللاحقة. يميل كل ARM إلى أن يكون له حد أقصى للمعدل المطلق الذي يحكم المعدل في أي وقت من عمر عقد القرض.
عادة ما يتم ضبط تردد التعديل عند تعديل واحد كل عام. بشكل عام ، تكون الفترة الأطول بين تعديلات السعر أكثر ملاءمة للمقترض. كلما قل معدل تعديل السعر ، قل تعرض المقترض لخطر الحركة الصعودية في المؤشر المختار.
من المهم ملاحظة أن المعدل الأولي لـ ARM يكون عادةً أقل من معدل الرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عامًا. هذا يساعد على جذب المقترضين للقرض. عندما يتم إجراء التعديلات بشكل متكرر ، يكون المقرض قادرًا على جعل معدل القرض يتماشى مع الأسعار السائدة بسرعة أكبر.
هام
الطريقة الوحيدة لتجنب تعديل السعر مع ARM هي إعادة التمويل إلى قرض جديد بسعر فائدة ثابت.
معدل التعديل مقابل التردد
تكرار التعديل هو المعدل الذي يتم تعديل سعر الفائدة الخاص بـ ARM به بشكل دوري. يمثل معدل التعديل السعر الجديد الذي ستدفعه مقابل ARM بعد كل فترة تعديل لاحقة. لذا مرة أخرى ، قد يكون هذا أعلى أو أقل من سعر الفائدة الأولي المرتبط بـ ARM ، اعتمادًا على الطريقة التي تحرك بها المؤشر أو السعر المعياري.
كما ذكرنا ، تأتي ARM مع حدود أسعار مضمنة تمنع المعدل الخاص بك من الزيادة دون رادع. هناك نوعان من الحدود القصوى للقرض: الحدود القصوى السنوية ومدة السقوف القصوى للقرض. يحدد الحد الأقصى السنوي المبلغ الذي يمكن أن يتغير به السعر الخاص بك في أي سنة معينة خلال مدة القرض. تحدد مدة الحد الأقصى للقرض المعدلات الدنيا والقصوى التي ستدفعها طوال مدة القرض.
ملاحظة
تسمح لك الرهون العقارية القابلة للتعديل بفائدة فقط بسداد مدفوعات الفائدة فقط خلال فترة القرض الأولية ، ولكن هذه المدفوعات لن تقلل من أصل القرض.
ما هو أفضل تردد تعديل؟
بشكل عام ، يعد تكرار التعديل الأطول أفضل لأصحاب المنازل لأنه يعني تغييرات محتملة أقل في معدل الفائدة على قرضك. على سبيل المثال ، يمكن أن يكلفك ARM الذي يتم تعديل سعره شهريًا مزيدًا من الفائدة على مدى عمر القرض مقارنةً بـ ARM الذي يتم تعديله مرة واحدة فقط إما كل عام أو كل خمس سنوات.
أفضل تردد تعديل لـ ARM هو في النهاية ما يمكنك تحمله ، بناءً على ميزانية شراء منزلك. إذا كان لديك دخل ثابت ومستقر وأسعار فائدة منخفضة بشكل عام في جميع المجالات ، فقد لا تكون تعديلات الأسعار المتكررة عبئًا على ميزانيتك. من ناحية أخرى ، إذا كانت مدفوعاتك الشهرية تتقلب شهريًا أو سنويًا ، فقد يزيد ذلك من صعوبة مواكبة التزامات القرض.
تحذير
من المهم توخي الحذر من ARMs لخيارات الدفع ، والتي قد تسمح لك بدفع حد أدنى فقط كل شهر ، حيث يمكن أن يؤدي ذلك إلى إطفاء سلبي.
تعديل تردد مثال
لإثبات عواقب ترددات الضبط المختلفة ، ضع في اعتبارك 5/1 ARM بمعدل أولي قدره 3٪ وسقف تعديل 1٪. هذا هو ARM الذي سيكون له أول تعديل بعد خمس سنوات ، والتعديلات اللاحقة مرة واحدة في السنة بعد السنة الخامسة.
لنفترض أنه خلال فترة الخمس سنوات الأولية ، ارتفعت أسعار الفائدة إلى درجة أنه عند نقطة التعديل الأولى ، كانت المعدلات السائدة عند 6٪. ينتج عن هذا معدل جديد قدره 4٪ للمقترض في السنة السادسة من الرهن العقاري ، مع تعديل آخر يأتي في نهاية ذلك العام.
قارن هذا السيناريو بقرض مع تكرار تعديل شهري. سيستغرق مثل هذا القرض ثلاثة أشهر فقط ليصعد إلى 6٪. بافتراض أن معدل المؤشر لا يزال مرتفعًا ، سيضطر المقترض إلى دفع معدل 6٪ لمدة ستة أشهر ، بينما سيبقى المقترض في المثال الأول عند 4٪ للعام بأكمله. سوف يستفيد المقترض في المثال الأول من المدخرات الكبيرة.
نصيحة
يمكن أن يساعدك استخدام حاسبة الرهن العقاري عبر الإنترنت في تقدير إجمالي تكاليف الفائدة إذا كنت ستختار قرضًا سكنيًا بسعر ثابت .
يسلط الضوء
يمكن أن يؤدي تكرار التعديل إلى زيادة تكاليف الفائدة بشكل كبير على مدى عمر القرض ، لذلك يجب أن يكون المقترضون على دراية بمكون الرهن العقاري هذا قبل الإغلاق.
عادة ما يتم ضبط تردد التعديل عند تعديل واحد كل عام.
يختلف تكرار التعديل عن معدل التعديل ، والذي يمثل معدل الفائدة الجديد الذي ستدفعه على ARM بعد تعديل السعر.
يشير تكرار التعديل إلى المعدل الذي يتم عنده إعادة تعيين سعر الفائدة للرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت المبدئي.
التعليمات
ما هو تردد الضبط؟
تكرار التعديل هو المعدل الذي يزيد أو ينقص فيه سعر الفائدة على الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) جنبًا إلى جنب مع التغييرات في سعره المعياري الأساسي. تردد الضبط المعتاد لـ ARM هو عام واحد ، على الرغم من أن البعض يمكن تعديله شهريًا أو كل بضع سنوات بدلاً من ذلك.
ما هو تردد الضبط الجيد؟
إن تكرار التعديل الجيد هو الذي يسمح لك بالاحتفاظ ببعض القدرة على التنبؤ فيما يتعلق بمدفوعات الرهن العقاري الشهرية ومعدل الفائدة الذي ستدفعه. تعديلات أقل تعني تغييرات أقل في معدل الفائدة على القرض الخاص بك ودفعه ، في حين أن التعديلات الأكثر تكرارًا يمكن أن تغير تكاليف القرض بشكل كبير بمرور الوقت.
كم مرة يتم ضبط ARM؟
يمكن أن يختلف تواتر تعديل ARM بناءً على شروط القرض. هيكل ARM النموذجي هو 5/1 ، حيث يدفع صاحب المنزل سعرًا ثابتًا واحدًا للسنوات الخمس الأولى ، متبوعًا بتعديل السعر السنوي. تشمل هياكل ARM الأخرى 3/1 و 7/10 و 10/1.
