قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري البديلة (AMTPA)
ما هو قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري البديلة (AMTPA)؟
كان قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري البديل (AMTPA) قانونًا صادرًا عن الكونجرس في عام 1982 تجاوز العديد من قوانين الولاية التي تمنع البنوك من كتابة قروض عقارية معينة بخلاف الرهون العقارية التقليدية ذات السعر الثابت.
أدى القانون إلى توافر مختلف الرهون العقارية "الغريبة" مثل الرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل (ARMs) ، وخيارات ARMs ، والرهون العقارية ذات الفائدة فقط ، والرهون العقارية ذات الدفع المرتفع.
كيف يعمل قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري البديلة (AMTPA)
غالبًا ما يُشار إلى AMPTA كسبب جذري لأزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007 ، ومثال كلاسيكي على تكلفة النوايا الحسنة. قبل AMPTA ، كان لدى معظم الولايات قواعد تحظر على البنوك كتابة قروض سكنية بخلاف الرهون العقارية التقليدية ذات السعر الثابت. هذه القيود ، جنبًا إلى جنب مع التضخم وأسعار الفائدة في تلك الحقبة ، جعلت من الصعب إن لم يكن من المستحيل على الأسر ذات الدخل المنخفض شراء المنازل.
AMPTA هي المبادرة التشريعية الثانية لمعالجة مشكلة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. في عام 1980 أصدر الكونجرس قانون تحرير مؤسسات الإيداع والرقابة النقدية (DIDMCA) ، والذي ألغى قوانين الربا الحكومية. مع قدرة البنوك بعد ذلك على فرض أسعار فائدة أعلى على المقترضين ذوي الائتمان السيئ ، توسع سوق الإسكان. لكن هذا القانون لم يعالج قيود الدولة على نوع الرهون العقارية المسموح بها. بعد ذلك بعامين ، فعلت AMPTA ذلك بالضبط. وقد مهد القانونان معًا الطريق لمنتجات الرهن العقاري الجديدة.
النتيجة غير المقصودة لـ AMPTA
لكن النتيجة غير المقصودة لإلغاء الضوابط كانت أن العديد من المقترضين في أوائل القرن الحادي والعشرين حصلوا على قروض عقارية لم يفهموها.
على سبيل المثال ، تتمتع ARM بمعدل فائدة منخفض "مثير للإعجاب" والذي يطفو في النهاية مع أسعار السوق ، ويمكن أن يزيد بشكل كبير بعد بضع سنوات. تتطلب قروض الرهن العقاري دفعة ضخمة عندما يحين موعد سداد القرض. قروض الرهن العقاري بفائدة فقط لها دفعات شهرية منخفضة للسنوات القليلة الأولى ، ولكن عندما يتم إعادة تعيين السعر في النهاية ليشمل رأس المال ، يمكن أن ترتفع المدفوعات بشكل كبير.
تسمح ARMs للخيار للمقترض بالدفع بأقل من اللازم لبضع سنوات ، ولكن الرصيد غير المدفوع يتم تحويله إلى أصل القرض ، وفي بعض الحالات يجعل من المستحيل على المقترض بناء حقوق ملكية في المنزل. علاوة على ذلك ، تقوم البنوك بالاكتتاب في القروض بناءً على قدرة المقترض على سداد الدفعات الشهرية المنخفضة الأولية ، دون النظر في المدفوعات الأعلى اللاحقة.
تعالج القوانين الجديدة مشاكل AMPTA
عندما بدأ المقترضون يفقدون منازلهم بسبب التخلف عن سداد الرهون العقارية ، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض ، مما زاد من صعوبة إعادة تمويل منازلهم إلى قروض عقارية ميسورة التكلفة.
في عام 2007 ، أصدر الكونجرس تشريعًا جديدًا يلزم المقرضين بضمان الرهون العقارية على أساس المعدل المفهرس بالكامل. في عام 2010 ، طالب قانون دود-فرانك بمعايير أكثر صرامة ومساءلة المقرضين ، مما أدى في الواقع إلى إلغاء AMPTA. كانت عمليات التراجع عن Dodd-Frank في عام 2018 تتعلق بـ " اختبارات الإجهاد " للبنوك ولم تغير قواعد الرهن العقاري في القانون.
يسلط الضوء
أبطل القانون العديد من قوانين الولايات التي سعت إلى الحد من أنواع القروض التي يمكن للبنك كتابتها ، مما سمح لهذه المؤسسات المالية بكتابة المزيد مما يسمى الرهون العقارية الغريبة.
كان يُنظر إلى القانون على أنه يساهم في أزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007 ، حيث أدت سنوات من الائتمان الرخيص ومعايير الإقراض المتساهلة إلى إحداث فقاعة إسكان ضخمة انفجرت ، مما أدى إلى ضرب الولايات المتحدة والاقتصاد العالمي.
الرهون العقارية غير المألوفة تشمل الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMS) ، خيار قسم إدارة المحفوظات والسجلات (ARMS) ، والرهون العقارية بسعر الفائدة فقط ، والرهون العقارية التي يتم سدادها.
قانون تكافؤ معاملات الرهن العقاري البديل لعام 1982 ، أو AMTPA ، تناول أنواع قروض الإسكان التي سُمح للبنوك بكتابتها.
