قناة الاستثمار في الرهن العقاري (ريميك)
ما هي قناة الاستثمار في الرهن العقاري (REMIC)؟
يشير مصطلح "قناة الاستثمار في الرهن العقاري" (REMIC) إلى أداة ذات أغراض خاصة (SPV) أو أداة دين تجمع قروض الرهن العقاري معًا وتصدر سندات مدعومة بالرهن العقاري (MBS).
فهم قنوات الاستثمار في الرهن العقاري (REMICs)
REMICs هي استثمارات معقدة تدر دخلاً للمصدرين والمستثمرين. يتم تقسيم مجمعات الرهن العقاري عمومًا إلى شرائح وإعادة تجميعها وتسويقها للمستثمرين كأوراق مالية فردية. يمكن أن تتخذ وحدات REMIC عدة أشكال مختلفة وتعتبر بشكل عام كيانات عابرة. على هذا النحو ، فهي معفاة من الضرائب مباشرة.
العقاري (REMICs) لأول مرة من خلال سن قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986. وهم يحملون قروضًا عقارية تجارية وسكنية في أمانة ويصدرون فوائد في هذه الرهون العقارية المورقة للمستثمرين. تعتبر خيارًا آمنًا للمستثمرين الذين يكرهون المخاطرة.
تجمع REMICs الرهون العقارية الفردية معًا في مجمعات بناءً على المخاطر والاستحقاق ، تمامًا مثل التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs). يتم تقسيمها إلى سندات أو أوراق مالية أخرى يتم بيعها بعد ذلك للمستثمرين. يتم تداول هذه الأوراق المالية في سوق الرهن العقاري الثانوي.
من بين أبرز مصدري قنوات الاستثمار في الرهن العقاري في الصناعة ، فاني ماي وفريدي ماك. هذه الشركات مدعومة من قبل الحكومة الفيدرالية. على الرغم من أنهم لا يصدرون قروضًا عقارية في الواقع ، إلا أنهم يضمنون قروض المنازل التي يصدرها مقرضون آخرون في السوق الثانوية. تشمل جهات إصدار REMIC الأخرى مقرضي الرهن العقاري وشركات التأمين ، وكذلك مؤسسات الادخار.
فاني ماي وفريدي ماك هما من أبرز مصدري REMICs.
يمكن تنظيم مراكز REMIC كشراكات أو صناديق استئمانية أو شركات أو جمعيات وهي كيانات معفاة من الضرائب فيدراليًا. ومع ذلك ، لا يزال المستثمرون الذين يمتلكون هذه الأوراق المالية خاضعين لضرائب الدخل الفردي. منعت قوانين الضرائب REMICs من إجراء تعديلات على قروض الرهن العقاري الخاصة بهم. على هذا النحو ، يمكن أن تفقد الكيان حالة الإعفاء الضريبي إذا تم استبدال قرض ضمن مجموعته بقرض آخر. ذلك لأن اللوائح الفيدرالية تتطلب أن تكون القروض في مجموعة معينة ثابتة. بمعنى آخر ، لا يمكن تعديل القروض بشكل كبير أو استبدالها بقروض مختلفة بشروط جديدة.
التغييرات على REMICs
تم اقتراح أو إجراء العديد من التغييرات لحماية الهيكل وحالة الإعفاء الضريبي للمراكز الإقليمية لإدارة الصادرات.
قدم الكونجرس قانون تحسين قناة الاستثمار في الرهن العقاري في عام 2009 لتخفيف القيود المفروضة على قروض العقارات التجارية التي تم توريقها بواسطة REMICs. لم يتمكن مالكو العقارات المتعثرة بقروض تجارية من إجراء تغييرات على أصولهم لأن خططهم ستغير قيمة الضمان الذي ضمنت القرض.
سيسمح القانون المقترح لمالكي العقارات الذين لديهم قروض تجارية مؤمنة من قبل REMICs لإجراء تحسينات وتحسينات من شأنها أن تجعل ممتلكاتهم أكثر جاذبية للسوق. تضمن التشريع إعلانًا بأن تعديلات الممتلكات بموجب هذه الشروط لن تعتبر معاملات محظورة على النحو المبين من قبل دائرة الإيرادات الداخلية (IRS).
سيستمر التعامل مع الفائدة في REMIC على أنها فائدة منتظمة وسيتم التعامل مع العائدات التي تم إنشاؤها من خلال التعديلات على الممتلكات كما لو تم استلامها من خلال الرهون العقارية المؤهلة.
تمت إحالة القانون إلى لجنة البنوك والإسكان والشؤون الحضرية ، لكنه لم يتحرك أكثر من ذلك.
قدمت الحكومة الفيدرالية بعض الراحة للأشخاص الذين لديهم قروض تجارية وسكنية يعانون من صعوبات بسبب جائحة COVID-19. مُنح مالكو المنازل غير القادرين على سداد الدفعات صبرًا ، أولاً بموجب قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي لفيروس كورونا (CARES) ، الذي وقعه الرئيس السابق دونالد ترامب في عام 2020 ، ثم مرة أخرى عندما مددت إدارة بايدن الأحكام.
ونظرًا لأن الإعفاء سيغير في النهاية هيكل هذه القروض ، فسيكون له تأثير على كيفية هيكلة المراكز الإقليمية لإدارة الكوارث أيضًا. وقد ضمنت مصلحة الضرائب الأمريكية أن هذه الاستثمارات والجهات المصدرة لها ستظل في مأمن من أي آثار ضريبية إذا استغل المقترضون هذه الإجراءات الطارئة.
قناة الاستثمار في الرهن العقاري (REMIC) مقابل التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)
تعتبر الصناعة عمومًا أن REMICs هي CMOS ، وهي عبارة عن سلسلة من الرهون العقارية التي يتم تجميعها معًا وبيعها للمستثمرين كاستثمارات. لكن هناك بعض الفروق بين الاثنين.
توجد منظمات الإدارة الجماعية داخل المراكز الإقليمية لإدارة التسويق ، على الرغم من أن منظمات الإدارة الجماعية هي كيانات قانونية منفصلة للأغراض الضريبية والقانونية. من ناحية أخرى ، فإن REMIC معفاة من الضرائب الفيدرالية. ولكن هذا فقط على الدخل الذي يجمعه المستثمرون من الرهون العقارية الأساسية على مستوى الشركة. أي دخل يتم إنشاؤه ودفعه للمستثمرين يخضع للضريبة ، باستخدام النموذج 1066 عند تقديم REMIC.
قناة الاستثمار في الرهن العقاري (REMIC) مقابل صندوق الاستثمار العقاري (REIT)
تستثمر كل من REMICs وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) في العقارات بشكل أو بآخر ، ولكن بينما تجمع REMIC قروض الرهن العقاري وتبيعها كاستثمارات للمستثمرين ، فإن REITs هي لعبة كرة مختلفة تمامًا.
صناديق الاستثمار العقاري هي الشركات التي تمتلك وتدير مجموعة من العقارات المدرة للدخل ، مثل المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة والوحدات السكنية والعقارات متعددة الاستخدامات. يمكن للمستثمرين شراء الأسهم في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصات تمامًا مثل الأسهم. تقوم الشركات بتأجير أو تأجير ممتلكاتها ومن ثم يتم دفع هذا الدخل للمستثمرين كأرباح.
تمامًا مثل REMICs ، على الرغم من ذلك ، لا يتم فرض ضرائب على صناديق REIT. لكن يجب على المستثمرين الإبلاغ عن أي أرباح من هذه الاستثمارات في الإقرارات الضريبية السنوية الخاصة بهم ، مما يعني أنهم يخضعون للضريبة وفقًا لمعدل الضريبة الخاص بهم.
يسلط الضوء
تم الترخيص للمراكز الإقليمية لإدارة الضرائب (REMICs) لأول مرة من خلال سن قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986.
قناة الاستثمار في الرهن العقاري (REMIC) هي وسيلة ذات أغراض خاصة تُستخدم لتجميع قروض الرهن العقاري وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
يجوز تنظيم قناة استثمار الرهن العقاري كشراكة أو ائتمان أو شركة أو جمعية وتكون معفاة من الضرائب الفيدرالية.
