تحليل السوق المقارن
ما هو تحليل السوق المقارن؟
تحليل السوق المقارن (CMA) هو تقدير لقيمة المنزل بناءً على العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة المجاورة. يقوم وكلاء وسماسرة العقارات بإنشاء تقارير هيئة أسواق المال لمساعدة البائعين على تحديد أسعار قوائم منازلهم ، وبشكل أقل شيوعًا ، لمساعدة المشترين على تقديم عروض تنافسية. يمكن للأفراد إجراء تحليل السوق المقارن الخاص بهم عن طريق البحث عن العقارات المماثلة (المعروفة باسم "شركات") على مواقع قوائم العقارات ، مثل realtor.com.
فهم تحليل السوق المقارن
يساعد تحليل السوق المقارن البائعين على اختيار أفضل أسعار قائمة لمنازلهم. السعر "الأفضل" هو السعر الذي لا يكون منخفضًا جدًا بحيث يترك المال على الطاولة ، وليس مرتفعًا جدًا بحيث لا يتم بيع المنزل على الإطلاق. بالنسبة للمشترين ، يمكن لـ CMA التحقق مما إذا كان المنزل صفقة جيدة والمساعدة في تحديد عرض تنافسي سيتم التعامل معه بجدية - دون المبالغة في ذلك.
يقارن CMA عقارًا خاضعًا للمنازل الأخرى المتشابهة في الموقع والحجم والميزات. من الناحية المثالية ، يستخدم CMA منازل تم بيعها مؤخرًا من نفس التقسيم الفرعي مثل العقار المعني. بالطبع ، قد يكون العثور على منازل تم بيعها خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة الماضية في المنطقة المجاورة أمرًا صعبًا إذا كنت في سوق عقارات رائع أو في بيئة ريفية. في هذه الحالات ، قد يكون التقييم الرسمي خيارًا أفضل.
لاحظ أنه في حين أن تحليل السوق المقارن يشبه التقييم غير الرسمي ، لا يحتاج وكلاء العقارات والوسطاء دائمًا إلى ترخيص المثمن لإجراء CMA أثناء خدمة المشترين والبائعين. ومع ذلك ، فإن بعض الدول ستحمّل وكلاء العقارات والوسطاء المسؤولية إذا لم يؤدوا CMA بطريقة مختصة. إذا حدث هذا ، فسيتعين على الوكيل الرد على لجنة التراخيص العقارية التابعة للدولة والمخاطرة بالإجراءات التأديبية.
ماذا يوجد في تقرير هيئة أسواق المال؟
عندما يقوم وكيل عقارات أو سمسار بإجراء تحليل مقارن للسوق ، سيقومون بإنشاء تقرير يفصل النتائج. على الرغم من عدم وجود تقرير CMA موحد ، إلا أنه سيتضمن عادةً ما يلي:
وصف لكل عقار يشمل الارتفاع ومخطط الطابق وعدد غرف النوم والحمامات
المساحة بالقدم المربع لكل عقار
سعر بيع كل شركة
تعديلات الدولار لأية فروق
السعر المباع المعدل للقدم المربع لكل مركب
يستخدم العديد من الوسطاء والوسطاء العقاريين البرامج لإنشاء تقارير هيئة أسواق المال شاملة (وذات مظهر احترافي). إذا كنت تخطط لإنشاء جدول بيانات خاص بك ، فاستخدم جدول بيانات لتتبع بحثك أو جرب أداة أسعار المنزل عبر الإنترنت التي يوفرها أحد مواقع قوائم العقارات. فيما يلي مثال على تقرير CMA.
<! - 98BE97B9505C2A448F0809B18AC8E0A8 ->
كيفية عمل تحليل مقارن للسوق
يتضمن CMA أكثر بكثير من مجرد مقارنة أسعار المنازل التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة. فيما يلي ملخص للخطوات الأساسية لإنشاء CMA دقيق:
1. تقييم الحي.
لتعيين سعر الإدراج الصحيح - أو التأكد من أن المنزل الذي تهتم به صفقة جيدة - يجب أن تأخذ هيئة السوق المالية بعين الاعتبار الجودة العامة للمنطقة المجاورة. أين الكتل الأكثر جاذبية؟ ما مدى قرب وسائل الراحة المجتمعية؟ ما مدى قرب مضايقات المجتمع؟ ما هي قواعد HOA ؟ كيف حال المدارس؟ هل هناك أي مشاكل مع كبح الاستئناف ؟
2. اجمع تفاصيل حول خاصية الموضوع.
إذا قام الوكيل العقاري أو السمسار بعمل CMA ، فسيقومون بمراجعة القائمة الحالية (إذا كانت موجودة) والقيام بزيارة شخصية لجمع معلومات حول المنزل الموضوع. سوف يلاحظون حجم المنزل (لا سيما المساحة الصالحة للعيش) والعمر والأسلوب والبناء والحالة والتخطيط والتشطيبات والمناظر الطبيعية والترقيات والتحديثات.
3. حدد شركات.
ابحث عن ثلاثة إلى خمسة منازل مماثلة في المنطقة التي تم بيعها مؤخرًا والتي تكون قريبة من المنزل المعني قدر الإمكان. من الناحية المثالية ، ستكون الشركات على بعد ميل واحد من خاصية الموضوع وفي نفس المنطقة التعليمية. ركز على المنازل التي تشبه موضوع المنزل من حيث المساحة ، وغرف النوم ، والحمامات ، ونوع البناء. انتبه جيدًا لوقت بيع الممتلكات المماثلة: كلما كان ذلك حديثًا ، كان ذلك أفضل لأن أسعار العقارات يمكن أن تتقلب بسرعة. إذا كان المنزل له موقع فريد - مثل المطل على ملعب للجولف أو الواجهة البحرية - يجب أن يكون للمؤسسات نفس المكان.
4. ضبط الاختلافات.
الخطوة التالية هي ضبط الاختلافات بين منزل الموضوع وكل خاصية قابلة للمقارنة. سيتمكن الوكيل أو السمسار العقاري ذو الخبرة من تخصيص قيمة بالدولار لكل من الاختلافات وتعديل قيمة كل منها وفقًا لذلك. قد يبدو الأمر غير بديهي ، ولكن إذا كان للمركب ميزة أدنى من منزل الهدف ، يتم إجراء تعديل إيجابي على قيمة المركب ، والعكس صحيح. على سبيل المثال ، إذا كان المجمع يحتوي على غرفة نوم إضافية (ميزة ممتازة) فمن المعقول أن نفترض أن المشتري دفع أكثر للحصول على غرفة النوم الإضافية. في هذه الحالة ، ستخصم مبلغًا من المجموعة لحساب غرفة النوم الإضافية ، مما يسمح بإجراء مقارنة بين التفاح والتفاح. لا يتم تعديل قيمة المنزل المستهدف أبدًا.
5. تحديد السعر المباع للقدم المربع بعد التعديلات.
بعد ضبط الاختلافات ، قسّم السعر المعدل لكل شركة على قدمها المربعة لتحديد السعر المباع للقدم المربع. بعد ذلك ، اجمع السعر المباع للقدم المربع لجميع التراكيب ، واقسمه على عدد الكوبس للحصول على المتوسط. أخيرًا ، اضرب هذا المتوسط في الأقدام المربعة للعقار الخاضع لإيجاد قيمته السوقية الحالية.
الخط السفلي
بشكل عام ، أفضل التراكيب هي الأكثر تشابهًا مع موضوع المنزل ، وتلك التي تم بيعها مؤخرًا ، وتلك التي تحتوي على أقل عدد من التعديلات المطلوبة. قد يحتاج السعر النهائي إلى تعديل طفيف ، اعتمادًا على السوق. على سبيل المثال ، إذا كان السوق ساخنًا أو إذا كان المخزون منخفضًا ، فقد يكون السعر أعلى قليلاً. على العكس من ذلك ، إذا كان هناك الكثير من المنازل المماثلة في السوق ، فقد يتعين أن ينخفض السعر ليكون قادرًا على المنافسة.
يسلط الضوء
تحليل السوق المقارن (CMA) هو تقدير لقيمة المنزل المستخدمة لمساعدة البائعين على تحديد أسعار الإدراج ، ولمساعدة المشترين على تقديم عروض تنافسية.
يأخذ التحليل في الاعتبار الموقع والعمر والحجم والبناء والأسلوب والحالة وعوامل أخرى للعقار الموضوع والمقارنات.
إذا كنت مشترًا أو بائعًا مهتمًا بالحصول على CMA لعقار معين ، فاطلب المساعدة من وكيل عقارات محلي أو سمسار ، أو قم بإجراء بحث خاص بك عن طريق مقارنة المنازل عبر الإنترنت.
