比較市場分析
##比較市場分析とは何ですか？
比較市場分析（CMA）は、最近販売された、隣接地域の同様の物件に基づく住宅の価値の見積もりです。不動産業者とブローカーはCMAレポートを作成して、売り手が自分の家のリスト価格を設定するのを助け、あまり一般的ではありませんが、買い手が競争力のあるオファーをするのを助けます。個人は、realtor.comなどの不動産リストサイトで比較可能なプロパティ（「comps」と呼ばれる）を調査することにより、独自の比較市場分析を実行できます。
##比較市場分析を理解する
比較市場分析は、売り手が自分の家に最適な上場価格を選択するのに役立ちます。 「最高の」価格とは、テーブルにお金を残すほど低くはなく、家がまったく売れないほど高くない価格です。購入者の場合、CMAは、家がお得なものであるかどうかを確認し、船外に出ることなく、真剣に受け止められる競争力のあるオファーを特定するのに役立ちます。
CMAは、対象のプロパティを、場所、サイズ、および機能が類似している他の家と比較します。理想的には、CMAは、対象不動産と同じ区画から最近販売された住宅を使用します。もちろん、クールな不動産市場や田舎の環境にいる場合、すぐ近くで過去3〜6か月以内に売れた家を見つけるのは難しいかもしれません。このような場合、正式な評価がより良い選択肢かもしれません。
比較市場分析は非公式の評価のようなものですが、不動産業者やブローカーは、買い手と売り手にサービスを提供しながらCMAを実行するために、必ずしも評価者のライセンスを必要としないことに注意してください。それでも、一部の州では、有能な方法でCMAを実行しない場合、不動産業者とブローカーに責任を負わせます。これが発生した場合、エージェントは州の不動産ライセンス委員会に回答し、懲戒処分のリスクを負う必要があります。
CMAレポートには何が含まれていますか？
不動産業者またはブローカーが比較市場分析を実施する場合、調査結果を詳述するレポートを作成します。標準化されたCMAレポートはありませんが、通常は次のものが含まれます。
-立面図、間取り図、寝室と浴室の数など、各物件の説明
-各プロパティの正方形の映像
-各コンプの販売価格
-違いに対するドルの調整
-各コンプの1平方フィートあたりの調整済み販売価格
-対象不動産の公正な市場価値
多くの不動産業者やブローカーは、ソフトウェアを使用して包括的な（そしてプロ並みの）CMAレポートを生成します。独自に作成する場合は、スプレッドシートを使用して調査を追跡するか、不動産リストWebサイトの1つが提供するオンライン住宅価格ツールを試してください。以下は、CMAレポートの例です。
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##比較市場分析を行う方法
CMAには、その地域で最近売却された住宅の価格を比較するだけではありません。正確なCMAを作成するための基本的な手順の概要は次のとおりです。
###1.近隣地域を評価します。
適切な上場価格を設定するため、または興味のある家がお得であることを確認するために、CMAは近隣の一般的な品質を考慮に入れる必要があります。より魅力的なブロックはどこにありますか？コミュニティのアメニティはどれくらい近いですか？コミュニティの迷惑はどれくらい近いですか？ HOAルールとは何ですか？学校はどうですか？縁石の魅力に問題はありますか？
###2.サブジェクトプロパティに関する詳細を収集します。
不動産業者またはブローカーがCMAを行う場合、既存のリスト（ある場合）を確認し、直接訪問して対象の家に関する情報を収集します。彼らは家の大きさ（特に住みやすい空間）、年齢、スタイル、建設、状態、レイアウト、仕上げ、造園、そしてアップグレードとアップデートに注意します。
###3.カンプを選択します。
最近売れた地域で、対象の家にできるだけ近い3〜5軒の同等の家を見つけます。理想的には、コンプは対象物件から1マイル以内で、同じ学区にあります。正方形の映像、ロットサイズ、ベッドルーム、バスルーム、および建設の種類の点で、対象の家に似ている家に焦点を当てます。同等の物件がいつ売却されたかに細心の注意を払ってください。不動産価格は急速に変動する可能性があるため、最近のものほど良いです。ゴルフコースやウォーターフロントを見下ろすなど、家にユニークな場所がある場合は、コンプの配置を同じにする必要があります。
###4.違いを調整します。
次のステップは、対象の家と同等の各物件の違いを調整することです。経験豊富な不動産業者またはブローカーは、それぞれの差額にドルの値を割り当て、それに応じて各コンプの値を調整することができます。直感に反しているように見えるかもしれませんが、コンプの機能が対象のホームより劣っている場合は、コンプの値に正の調整が行われ、その逆も同様です。例として、コンプに追加のベッドルーム（優れた機能）がある場合、購入者が追加のベッドルームを取得するためにより多くを支払ったと想定するのが妥当です。この場合、余分な寝室を考慮してコンプから金額を差し引くことで、リンゴ同士の比較が可能になります。対象となる家の価値は決して調整されません。
5.調整後、1平方フィートあたりの販売価格を決定します。
差異を調整した後、各コンプの調整価格をその平方フィートで割って、1平方フィートあたりの販売価格を決定します。次に、すべてのコンプの1平方フィートあたりの販売価格を合計し、コンプの数で割って平均を求めます。最後に、この平均に対象物件の平方フィートを掛けて、現在の市場価値を求めます。
##結論
一般的に、最高のコンプは、対象の家に最も類似しているもの、最近販売されたもの、および必要な調整が最も少ないものです。市場によっては、最終的な価格を微調整する必要があるかもしれません。たとえば、市場が暑い場合や在庫が少ない場合、価格はわずかに高くなる可能性があります。逆に、同じような家がたくさん市場に出回っている場合、競争力をつけるために価格を下げる必要があるかもしれません。
##ハイライト
-比較市場分析（CMA）は、売り手が上場価格を設定し、買い手が競争力のあるオファーを行うのを支援するために使用される住宅の価値の見積もりです。
-分析では、対象のプロパティと比較対象の場所、年齢、サイズ、構造、スタイル、状態、およびその他の要因が考慮されます。
-特定の物件のCMAに関心のある買い手または売り手である場合は、地元の不動産業者またはブローカーに支援を求めるか、オンラインで家を比較して独自の調査を行ってください。
