Análise Comparativa de Mercado
O que é uma análise comparativa de mercado?
Uma análise comparativa de mercado (CMA) é uma estimativa do valor de uma casa com base em propriedades semelhantes vendidas recentemente na área imediata. Agentes imobiliários e corretores criam relatórios CMA para ajudar os vendedores a definir preços de listagem para suas casas e, menos comumente, para ajudar os compradores a fazer ofertas competitivas. Os indivÃduos podem realizar sua própria análise comparativa de mercado pesquisando propriedades comparáveis (conhecidas como "comps") em sites de listagem de imóveis, como o realtor.com.
Entendendo a Análise Comparativa de Mercado
Uma análise comparativa de mercado ajuda os vendedores a escolher os melhores preços de listagem para suas casas. O "melhor" preço é aquele que não é tão baixo que deixa dinheiro na mesa, e não tão alto que a casa não vende nada. Para os compradores, um CMA pode verificar se uma casa é um bom negócio e ajudar a identificar uma oferta competitiva que será levada a sério - sem exagerar.
Um CMA compara uma propriedade em questão com outras casas semelhantes em localização, tamanho e recursos. Idealmente, um CMA usa casas vendidas recentemente da mesma subdivisão da propriedade em questão. Claro, encontrar casas vendidas nos últimos três a seis meses na área imediata pode ser difÃcil se você estiver em um mercado imobiliário legal ou em um ambiente rural. Nesses casos, uma avaliação formal pode ser uma opção melhor.
Observe que, embora uma análise comparativa de mercado seja como uma avaliação informal, agentes imobiliários e corretores nem sempre precisam de uma licença de avaliador para realizar um CMA enquanto atendem compradores e vendedores. Ainda assim, alguns estados responsabilizarão agentes imobiliários e corretores se não realizarem uma CMA de maneira competente. Se isso acontecer, o agente terá que responder à comissão de licenciamento de imóveis do estado e correr o risco de ação disciplinar.
O que há em um relatório CMA?
Quando um agente imobiliário ou corretor realiza uma análise comparativa de mercado, ele cria um relatório que detalha as descobertas. Embora não haja um relatório CMA padronizado, ele normalmente incluirá:
O endereço da propriedade em questão e três a cinco comparáveis
Uma descrição de cada propriedade, incluindo elevação, planta baixa e número de quartos e banheiros
A metragem quadrada de cada propriedade
O preço de venda de cada comp
Ajustes do dólar para quaisquer diferenças
O preço de venda ajustado por metro quadrado de cada comp
O valor justo de mercado da propriedade em questão
Muitos agentes imobiliários e corretores usam software para gerar relatórios CMA abrangentes (e com aparência profissional). Se você planeja criar o seu próprio, use uma planilha para acompanhar sua pesquisa ou experimente uma ferramenta on-line de preços de imóveis oferecida por um dos sites de listagem de imóveis. Abaixo está um exemplo de um relatório CMA.
Como fazer uma análise comparativa de mercado
A CMA envolve muito mais do que apenas comparar os preços das casas vendidas recentemente na área. Aqui está um resumo das etapas básicas para criar um CMA preciso:
1. Avalie o bairro.
Para definir o preço certo de listagem - ou garantir que uma casa na qual você está interessado seja um bom negócio - o CMA deve levar em consideração a qualidade geral do bairro. Onde estão os blocos mais atraentes? Quão perto estão as amenidades da comunidade? Quão perto estão os incômodos da comunidade? Quais são as regras do HOA ? Como são as escolas? Há algum problema com a apelação do freio ?
2. Reúna detalhes sobre a propriedade em questão.
Se um agente imobiliário ou corretor fizer o CMA, ele revisará a listagem existente (se houver) e fará uma visita presencial para coletar informações sobre a casa em questão. Eles tomarão nota do tamanho da casa (particularmente o espaço habitável), idade, estilo, construção, condição, layout, acabamentos, paisagismo e atualizações e atualizações.
3. Selecione composições.
Encontre de três a cinco casas comparáveis na área que tenham sido vendidas recentemente e que estejam o mais próximo possÃvel da casa em questão. Idealmente, os comps estarão dentro de uma milha da propriedade em questão e no mesmo distrito escolar. Concentre-se em casas que são como a casa em questão em termos de metragem quadrada, tamanho do lote, quartos, banheiros e tipo de construção. Preste muita atenção quando a propriedade comparável foi vendida: quanto mais recente, melhor, porque os preços dos imóveis podem flutuar rapidamente. Se a casa tiver uma localização única – como vista para um campo de golfe ou para o mar – as composições devem ter a mesma localização.
4. Ajuste para diferenças.
O próximo passo é ajustar as diferenças entre a casa em questão e cada propriedade comparável. Um corretor ou agente imobiliário experiente poderá atribuir um valor em dólar a cada uma das diferenças e ajustar o valor de cada comp de acordo. Pode parecer contra-intuitivo, mas se o comp tiver uma caracterÃstica inferior à casa do sujeito, é feito um ajuste positivo no valor do comp e vice-versa. Por exemplo, se um comp tem um quarto extra (caracterÃstica superior), é razoável supor que o comprador pagou mais para obter o quarto extra. Nesse caso, você deduziria um valor da compensação para contabilizar o quarto extra, permitindo assim uma comparação de maçãs com maçãs. O valor da casa alvo nunca é ajustado.
5. Determine o preço de venda por metro quadrado após os ajustes.
Depois de ajustar as diferenças, divida o preço ajustado de cada composição por sua metragem quadrada para determinar o preço de venda por metro quadrado. Em seguida, some o preço de venda por metro quadrado de todas as composições e divida pelo número de composições para obter a média. Por fim, multiplique essa média pelos pés quadrados da propriedade em questão para encontrar seu valor de mercado atual.
A linha de fundo
Em geral, as melhores composições são as que mais se assemelham ao assunto home, as vendidas mais recentemente e as com menos ajustes necessários. O preço final pode precisar ser ajustado um pouco, dependendo do mercado. Por exemplo, se o mercado estiver aquecido ou se o estoque estiver baixo, o preço pode ser um pouco mais alto. Por outro lado, se houver muitas casas semelhantes no mercado, o preço pode ter que cair para ser competitivo.
Destaques
Uma análise comparativa de mercado (CMA) é uma estimativa do valor de uma casa usada para ajudar os vendedores a definir preços de listagem e para ajudar os compradores a fazer ofertas competitivas.
A análise considera a localização, idade, tamanho, construção, estilo, condição e outros fatores para a propriedade em questão e comparáveis.
Se você é um comprador ou vendedor interessado em um CMA para uma propriedade especÃfica, peça ajuda a um agente imobiliário ou corretor local ou faça sua própria pesquisa comparando casas on-line.
