Analyse comparative du marché
Qu'est-ce qu'une analyse comparative de marché ?
Une analyse comparative du marché (AMC) est une estimation de la valeur d'une maison basée sur des propriétés similaires récemment vendues dans la région immédiate. Les agents immobiliers et les courtiers créent des rapports CMA pour aider les vendeurs à fixer les prix d'inscription de leurs maisons et, moins fréquemment, pour aider les acheteurs à faire des offres compétitives. Les particuliers peuvent effectuer leur propre analyse de marché comparative en recherchant des propriétés comparables (appelées « comps ») sur des sites d'annonces immobilières, tels que realtor.com.
Comprendre l'analyse comparative du marché
Une analyse comparative du marché aide les vendeurs à choisir les meilleurs prix d'inscription pour leurs maisons. Le "meilleur" prix est celui qui n'est pas si bas qu'il laisse de l'argent sur la table, et pas si haut que la maison ne se vend pas du tout. Pour les acheteurs, un CMA peut vérifier si une maison est une bonne affaire et aider à identifier une offre compétitive qui sera prise au sérieux, sans aller trop loin.
Une CMA compare une propriété en question à d'autres maisons dont l'emplacement, la taille et les caractéristiques sont similaires. Idéalement, une CMA utilise des maisons récemment vendues dans le même lotissement que la propriété en question. Bien sûr, trouver des maisons qui se sont vendues au cours des trois à six derniers mois dans la région immédiate peut être difficile si vous êtes dans un marché immobilier cool ou en milieu rural. Dans ces cas, une évaluation formelle pourrait être une meilleure option.
Notez que même si une analyse de marché comparative s'apparente à une évaluation informelle, les agents et courtiers immobiliers n'ont pas toujours besoin d'une licence d'évaluateur pour effectuer une CMA au service des acheteurs et des vendeurs. Pourtant, certains États tiendront les agents immobiliers et les courtiers responsables s'ils n'effectuent pas une CMA de manière compétente. Si cela se produit, l'agent devra répondre à la commission des licences immobilières de l'État et risquer des mesures disciplinaires.
Que contient un rapport CMA ?
Lorsqu'un agent ou un courtier immobilier effectue une analyse comparative du marché, il crée un rapport qui détaille les résultats. Bien qu'il n'y ait pas de rapport CMA standardisé, il comprendra généralement :
trois à cinq comparables
Une description de chaque propriété, y compris l'élévation, le plan d'étage et le nombre de chambres et de salles de bains
La superficie en pieds carrés de chaque propriété
Le prix de vente de chaque maquette
Ajustements en dollars pour toute différence
Le prix de vente ajusté par pied carré de chaque comp
La juste valeur marchande du bien en question
De nombreux agents et courtiers immobiliers utilisent des logiciels pour générer des rapports CMA complets (et d'aspect professionnel). Si vous envisagez de créer le vôtre, utilisez une feuille de calcul pour suivre vos recherches ou essayez un outil de prix des maisons en ligne proposé par l'un des sites Web d'annonces immobilières. Vous trouverez ci-dessous un exemple de rapport CMA.
Comment faire une analyse comparative du marché
Une CMA implique bien plus que la simple comparaison des prix des maisons récemment vendues dans la région. Voici un aperçu des étapes de base pour créer une CMA précise :
1. Évaluez le quartier.
Pour fixer le bon prix d'inscription ou s'assurer qu'une maison qui vous intéresse est une bonne affaire, l'AMC doit tenir compte de la qualité générale du quartier. Où sont les blocs les plus attractifs ? À quelle distance se trouvent les commodités communautaires? Quelle est la proximité des nuisances communautaires ? Quelles sont les règles HOA ? Comment sont les écoles ? Y a-t-il des problèmes avec l' appel du trottoir ?
2. Rassemblez des détails sur la propriété en question.
Si un agent ou un courtier immobilier effectue le CMA, il examinera la liste existante (s'il y en a une) et effectuera une visite en personne pour recueillir des informations sur la maison en question. Ils prendront note de la taille de la maison (en particulier l'espace habitable), de l'âge, du style, de la construction, de l'état, de l'aménagement, des finitions, de l'aménagement paysager, des améliorations et des mises à jour.
3. Sélectionnez les compositions.
Trouvez trois à cinq maisons comparables dans la région qui se sont vendues récemment et qui sont aussi proches que possible de la maison en question. Idéalement, les comps seront à moins d'un mile de la propriété en question et dans le même district scolaire. Concentrez-vous sur les maisons qui ressemblent à la maison en question en termes de superficie, de taille de terrain, de chambres, de salles de bains et de type de construction. Portez une attention particulière à la date de vente du bien comparable : plus il est récent, mieux c'est, car les prix de l'immobilier peuvent fluctuer rapidement. Si la maison a un emplacement unique, comme surplombant un terrain de golf ou le front de mer, les compositions doivent avoir le même emplacement.
4. Ajustez les différences.
L'étape suivante consiste à ajuster les différences entre la maison en question et chaque propriété comparable. Un agent ou un courtier immobilier expérimenté pourra attribuer une valeur monétaire à chacune des différences et ajuster la valeur de chaque comp en conséquence. Cela peut sembler contre-intuitif, mais si la maquette a une caractéristique inférieure à la maison du sujet, un ajustement positif est apporté à la valeur de la maquette, et vice versa. Par exemple, si une maquette a une chambre supplémentaire (caractéristique supérieure), il est raisonnable de supposer que l'acheteur a payé plus pour obtenir la chambre supplémentaire. Dans ce cas, vous déduiriez un montant de la maquette pour tenir compte de la chambre supplémentaire, permettant ainsi une comparaison de pommes à pommes. La valeur de la maison cible n'est jamais ajustée.
5. Déterminez le prix de vente au pied carré après les ajustements.
Après avoir ajusté les différences, divisez le prix ajusté de chaque composant par sa superficie en pieds carrés pour déterminer le prix de vente au pied carré. Ensuite, additionnez le prix de vente par pied carré de toutes les compositions et divisez par le nombre de compositions pour obtenir la moyenne. Enfin, multipliez cette moyenne par les pieds carrés de la propriété en question pour trouver sa valeur marchande actuelle.
L'essentiel
En général, les meilleures compositions sont celles qui ressemblent le plus à la maison en question, les plus vendues récemment et celles qui nécessitent le moins d'ajustements. Le prix final devra peut-être être légèrement modifié en fonction du marché. Par exemple, si le marché est chaud ou si les stocks sont bas, le prix peut être légèrement plus élevé. À l'inverse, s'il y a beaucoup de maisons similaires sur le marché, le prix devra peut-être baisser pour être compétitif.
Points forts
Une analyse comparative de marché (AMC) est une estimation de la valeur d'une maison utilisée pour aider les vendeurs à fixer les prix d'inscription et pour aider les acheteurs à faire des offres compétitives.
L'analyse tient compte de l'emplacement, de l'âge, de la taille, de la construction, du style, de l'état et d'autres facteurs pour la propriété en question et les comparables.
Si vous êtes un acheteur ou un vendeur intéressé par une CMA pour une propriété spécifique, demandez l'aide d'un agent ou d'un courtier immobilier local, ou faites vos propres recherches en comparant les maisons en ligne.
