비교 시장 분석

비교시장분석이란?

비교 시장 분석(CMA)은 인근 지역에서 최근에 판매된 유사한 부동산을 기반으로 주택 가치를 추정하는 것입니다. 부동산 중개인과 중개인은 CMA 보고서를 작성하여 판매자 가 집에 대한 목록 가격 을 설정하는 데 도움을 주고 덜 일반적으로 구매자가 경쟁력 있는 제안을 할 수 있도록 도와줍니다. 개인은 realtor.com과 같은 부동산 목록 사이트에서 비교 가능한 부동산("comp"라고 함)을 조사하여 비교 시장 분석을 수행할 수 있습니다.

비교 시장 분석의 이해

비교 시장 분석은 판매자가 자신의 주택에 가장 적합한 가격을 선택하는 데 도움이 됩니다. "가장 좋은" 가격은 너무 저렴하지 않은 가격으로 테이블에 돈이 남아있지도 않고 집이 전혀 팔리지 않을 정도로 높지도 않은 가격입니다. 구매자의 경우 CMA는 주택이 좋은 거래인지 확인하고 과도하지 않고 진지하게 받아 들여질 경쟁 제안을 정확히 찾아내는 데 도움을 줄 수 있습니다.

CMA는 대상 부동산을 위치, 크기 및 기능이 유사한 다른 주택과 비교합니다. 이상적으로 CMA는 대상 부동산과 동일한 구획에서 최근에 판매된 주택을 사용합니다. 물론, 당신이 멋진 부동산 시장이나 시골 환경에 있다면 가까운 지역에서 지난 3-6개월 이내에 팔린 집을 찾기가 어려울 수 있습니다. 이러한 경우에는 공식적인 평가가 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

비교 시장 분석은 비공식 평가와 같지만 부동산 중개인과 중개인이 구매자와 판매자에게 서비스를 제공하는 동안 CMA를 수행하기 위해 항상 감정인 면허가 필요한 것은 아닙니다. 그러나 일부 주에서는 유능한 방식으로 CMA를 수행하지 않는 경우 부동산 중개인과 중개인에게 책임을 묻습니다. 이런 일이 발생하면 대리인은 주의 부동산 면허 위원회에 답변해야 하며 징계 조치를 취해야 합니다.

CMA 보고서에는 무엇이 있습니까?

부동산 중개인 또는 중개인이 비교 시장 분석을 수행할 때 결과를 자세히 설명하는 보고서를 작성합니다. 표준화된 CMA 보고서는 없지만 일반적으로 다음을 포함합니다.

• 대상 부동산의 주소 및 3~5개의 비교 대상

• 입면도, 평면도, 침실과 욕실 수를 포함한 각 부동산에 대한 설명

• 각 부동산의 면적

• 각 콤프의 판매가격

• 모든 차이에 대한 달러 조정

• 각 구성 요소의 평방 피트당 조정된 판매 가격

• 대상 부동산 의 공정 시장 가치

많은 부동산 중개인과 중개인이 소프트웨어를 사용하여 포괄적이고 전문적인 CMA 보고서를 생성합니다. 직접 만들 계획이라면 스프레드시트를 사용하여 조사를 추적하거나 부동산 목록 웹사이트 중 하나에서 제공하는 온라인 주택 가격 도구를 사용해 보십시오. 다음은 CMA 보고서의 예입니다.

비교 시장 분석 방법

CMA는 해당 지역에서 최근에 판매된 주택의 가격을 비교하는 것 이상을 포함합니다. 정확한 CMA를 만들기 위한 기본 단계는 다음과 같습니다.

1. 이웃을 평가합니다.

적절한 목록 가격을 설정하거나 관심 있는 주택이 좋은 거래인지 확인하려면 CMA에서 해당 지역의 전반적인 품질을 고려해야 합니다. 더 매력적인 블록은 어디에 있습니까? 커뮤니티 시설은 얼마나 가까운가요? 커뮤니티 방해가 얼마나 가까운가요? HOA 규칙 은 무엇입니까 ? 학교는 어떻습니까? 연석 호소 에 문제가 있습니까?

2. 대상 속성에 대한 세부 정보를 수집합니다.

부동산 중개인이나 중개인이 CMA를 수행하는 경우 기존 목록(있는 경우)을 검토하고 대상 주택에 대한 정보를 수집하기 위해 직접 방문합니다. 그들은 집의 크기(특히 살기 좋은 공간), 나이, 스타일, 건축, 상태, 레이아웃, 마감재, 조경, 업그레이드 및 업데이트를 기록할 것입니다.

3. 구성 요소를 선택합니다.

해당 지역에서 최근에 팔렸고 대상 주택과 최대한 가까운 3~5채의 유사한 주택을 찾으십시오. 이상적으로, 콤프 는 대상 부동산에서 1마일 이내의 동일한 학군에 위치해야 합니다. 면적, 부지 크기, 침실, 욕실 및 건축 유형 측면에서 대상 주택과 유사한 주택에 중점을 둡니다. 비교 가능한 부동산이 언제 매각되었는지 세심한 주의를 기울이십시오. 부동산 가격은 빠르게 변동할 수 있으므로 최근일 수록 좋습니다. 집에 골프 코스나 해안가가 내려다보이는 독특한 위치가 있는 경우 구성 요소는 동일한 위치에 있어야 합니다.

4. 차이를 조정합니다.

다음 단계는 대상 주택과 비교 가능한 각 부동산 간의 차이를 조정하는 것입니다. 경험 많은 부동산 중개인이나 중개인이 각 차이에 달러 가치를 할당하고 그에 따라 각 구성 요소의 가치를 조정할 수 있습니다. 직관에 어긋나는 것처럼 보일 수 있지만 구성 요소에 대상 홈보다 열등한 기능이 있는 경우 구성 요소의 가치가 긍정적으로 조정되고 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 예를 들어, 구성 요소에 추가 침실(우수한 기능)이 있는 경우 구매자가 추가 침실을 얻기 위해 더 많은 비용을 지불했다고 가정하는 것이 합리적입니다. 이 경우 추가 침실을 설명하기 위해 구성 요소에서 금액을 공제하여 사과 대 사과 비교를 허용합니다. 대상 주택의 가치는 절대 조정되지 않습니다.

5. 조정 후 평방 피트당 판매 가격을 결정합니다.

차이를 조정한 후 각 구성 요소의 조정된 가격을 평방 피트로 나누어 평방 피트당 판매 가격을 결정합니다. 다음으로 모든 구성 요소의 평방 피트당 판매 가격을 더하고 구성 요소 수로 나누어 평균을 구합니다. 마지막으로 이 평균에 대상 부동산의 평방 피트를 곱하여 현재 시장 가치를 찾습니다.

결론

일반적으로 가장 좋은 구성은 대상 주택과 가장 유사하고 가장 최근에 판매된 구성이며 필요한 조정이 가장 적은 구성입니다. 최종 가격은 시장에 따라 약간 조정해야 할 수도 있습니다. 예를 들어 시장이 뜨겁거나 재고가 적은 경우 가격이 약간 높을 수 있습니다. 반대로 비슷한 주택이 시장에 많이 나와 있다면 가격이 경쟁력을 갖춰야 할 수도 있습니다.

하이라이트

• 비교 시장 분석(CMA)은 판매자가 목록 가격을 설정하고 구매자가 경쟁력 있는 제안을 하는 데 사용되는 주택 가치의 추정치입니다.

• 분석은 대상 부동산 및 비교 대상에 대한 위치, 연령, 크기, 구조, 스타일, 상태 및 기타 요소를 고려합니다.

• 특정 부동산에 대한 CMA에 관심이 있는 구매자 또는 판매자인 경우 지역 부동산 중개인 또는 중개인에게 도움을 요청하거나 온라인으로 주택을 비교하여 직접 조사하십시오.