比较市场分析
什么是比较市场分析？
比较市场分析 (CMA) 是基于最近出售的邻近地区的类似房产对房屋价值的估计。房地产经纪人和经纪人创建 CMA 报告，以帮助卖家为其房屋设定挂牌价格，并且在不太常见的情况下，帮助买家提供有竞争力的报价。个人可以通过研究房地产列表网站（例如 realtor.com）上的可比属性（称为“comps”）来执行自己的比较市场分析。
了解比较市场分析
比较市场分析可帮助卖家为其房屋选择最佳挂牌价格。 “最好”的价格是不低到让钱留在桌子上的价格，也不高到房子根本卖不出去的价格。对于买家而言，CMA 可以验证房屋是否划算，并帮助确定将被认真对待的具有竞争力的报价，而不会过火。
CMA 将主题财产与位置、大小和功能相似的其他房屋进行比较。理想情况下，CMA 使用最近售出的房屋，这些房屋来自与标的财产相同的细分市场。当然，如果您在凉爽的房地产市场或农村环境中，要在附近地区找到最近三到六个月内售出的房屋可能会很困难。在这些情况下，正式的评估可能是更好的选择。
请注意，虽然比较市场分析类似于非正式评估，但房地产经纪人和经纪人在为买卖双方服务时并不总是需要评估师执照才能执行 CMA。尽管如此，如果房地产经纪人和经纪人不以称职的方式执行 CMA，一些州仍将追究他们的责任。如果发生这种情况，代理人将不得不向该州的房地产许可委员会作出回应，并面临纪律处分。
CMA 报告中有什么内容？
当房地产经纪人或经纪人进行比较市场分析时，他们将创建一份详细说明调查结果的报告。虽然没有标准化的 CMA 报告，但它通常包括：
-标的财产的公平市场价值
许多房地产经纪人和经纪人使用软件来生成全面（且具有专业外观）的 CMA 报告。如果您打算创建自己的，请使用电子表格来跟踪您的研究或尝试使用房地产列表网站之一提供的在线房价工具。以下是 CMA 报告的示例。
如何进行比较市场分析
CMA 涉及的不仅仅是比较该地区最近出售的房屋的价格。以下是创建准确 CMA 的基本步骤的概要：
1. 评估社区。
为了设定正确的挂牌价格——或者确保你感兴趣的房子是一笔划算的交易——CMA 应该考虑到社区的总体质量。更吸引人的街区在哪里？社区设施有多近？社区滋扰有多近？ HOA规则是什么？学校怎么样？遏制上诉有什么问题吗？
2. 收集有关主题属性的详细信息。
如果房地产经纪人或经纪人进行 CMA，他们将审查现有列表（如果有的话）并亲自访问以收集有关主题房屋的信息。他们会注意房屋的大小（尤其是宜居空间）、年龄、风格、建筑、状况、布局、饰面、景观美化以及升级和更新。
3. 选择组合。
在该地区找到三到五个最近售出且尽可能靠近主题房屋的类似房屋。理想情况下，比赛将在主题财产的一英里范围内并且在同一学区。关注在平方英尺、地块大小、卧室、浴室和建筑类型方面与主题住宅相似的住宅。密切关注可比物业的销售时间：越近越好，因为房地产价格可能会迅速波动。如果房子有一个独特的位置——比如俯瞰高尔夫球场或海滨——那么组合应该有相同的位置。
4. 调整差异。
下一步是调整主题房屋和每个可比财产之间的差异。经验丰富的房地产经纪人或经纪人将能够为每个差异分配一个美元价值，并相应地调整每个补偿的价值。这可能看起来有悖常理，但如果 comp 具有不如主题 home 的功能，则会对 comp 的值进行积极调整，反之亦然。举个例子，如果一个comp有一个额外的卧室（优越的功能），那么假设买家支付更多的钱来获得额外的卧室是合理的。在这种情况下，您可以从补偿中扣除一笔金额以考虑额外的卧室，从而允许进行苹果对苹果的比较。目标房屋的价值永远不会调整。
5. 调整后确定每平方英尺的售价。
调整差异后，将每个组合的调整后价格除以其平方英尺，以确定每平方英尺的售价。接下来，将所有组合的每平方英尺售价加在一起，然后除以组合的数量以获得平均值。最后，将此平均值乘以标的房产的平方英尺，以找到其当前的市场价值。
底线
一般来说，最好的组合是与主题住宅最相似的组合，最近售出的组合，以及所需调整最少的组合。最终价格可能需要稍作调整，具体取决于市场。例如，如果市场火爆或库存低，价格可能会略高。相反，如果市场上有很多类似的房屋，价格可能必须下降才能具有竞争力。
＃＃ 强调
比较市场分析 (CMA) 是对房屋价值的估计，用于帮助卖家设定挂牌价格，并帮助买家提供有竞争力的报价。
分析考虑了标的财产和可比项目的位置、年龄、大小、建筑、风格、状况和其他因素。
如果您是对特定房产的 CMA 感兴趣的买家或卖家，请向当地房地产经纪人或经纪人寻求帮助，或者通过在线比较房屋进行自己的研究。
