Сравнительный анализ рынка

Что такое сравнительный анализ рынка?

Сравнительный анализ рынка (CMA) — это оценка стоимости дома на основе недавно проданной аналогичной недвижимости в непосредственной близости. Агенты по недвижимости и брокеры создают отчеты CMA, чтобы помочь продавцам установить листинговые цены на свои дома и, реже, помочь покупателям сделать конкурентоспособные предложения. Физические лица могут проводить свой собственный сравнительный анализ рынка, исследуя сопоставимые объекты (известные как «comps») на сайтах с объявлениями о недвижимости, таких как realtor.com.

Понимание сравнительного анализа рынка

Сравнительный анализ рынка помогает продавцам выбирать лучшие цены на свои дома. «Лучшая» цена — это та, которая не настолько низка, что деньги остаются на столе, и не настолько высока, чтобы дом вообще не продавался. Для покупателей CMA может проверить, является ли дом выгодной сделкой, и помочь определить конкурентное предложение, которое будет воспринято серьезно, не выходя за рамки.

CMA сравнивает рассматриваемую недвижимость с другими домами, аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам. В идеале CMA использует недавно проданные дома из того же подразделения, что и объект недвижимости. Конечно, найти дома, которые были проданы в течение последних трех-шести месяцев в непосредственной близости, может быть сложно, если вы находитесь на крутом рынке недвижимости или в сельской местности. В этих случаях формальная оценка может быть лучшим вариантом.

Обратите внимание, что, хотя сравнительный анализ рынка похож на неформальную оценку, агентам по недвижимости и брокерам не всегда требуется лицензия оценщика для проведения CMA при обслуживании покупателей и продавцов. Тем не менее, некоторые штаты будут привлекать к ответственности агентов по недвижимости и брокеров, если они не выполнят CMA компетентным образом. Если это произойдет, агенту придется отвечать перед государственной комиссией по лицензированию недвижимости и рисковать дисциплинарными мерами.

Что содержится в отчете CMA?

Когда агент по недвижимости или брокер проводит сравнительный анализ рынка, они создают отчет, в котором подробно излагаются результаты. Стандартного отчета CMA не существует, но обычно он включает:

• Адрес объекта недвижимости и от трех до пяти сопоставимых объектов

• Описание каждой собственности, включая высоту, план этажа и количество спален и ванных комнат.

• Квадратные метры каждого объекта

• Цена продажи каждой комп.

• Долларовые корректировки для любых различий

• Скорректированная цена продажи за квадратный фут каждого комплекса

• Справедливая рыночная стоимость объекта недвижимости.

Многие агенты по недвижимости и брокеры используют программное обеспечение для создания исчерпывающих (и профессионально выглядящих) отчетов CMA. Если вы планируете создать свой собственный, используйте электронную таблицу, чтобы отслеживать свои исследования, или попробуйте онлайн-инструмент для определения цен на жилье, предлагаемый одним из веб-сайтов со списками недвижимости. Ниже приведен пример отчета CMA.

Как провести сравнительный анализ рынка

CMA включает в себя гораздо больше, чем просто сравнение цен на недавно проданные дома в этом районе. Вот краткое изложение основных шагов для создания точного CMA:

1. Оцените окрестности.

Чтобы установить правильную цену листинга или убедиться, что дом, который вас интересует, является выгодной сделкой, CMA должен учитывать общее качество района. Где более привлекательные блоки? Насколько близко находятся общественные объекты? Насколько близки общественные неприятности? Каковы правила ТСЖ ? Как дела в школах? Есть ли проблемы с апелляцией ?

2. Соберите сведения о предметном свойстве.

Если агент по недвижимости или брокер проводит CMA, они просматривают существующий список (если он есть) и совершают личный визит для сбора информации о рассматриваемом доме. Они примут к сведению размер дома (особенно жилое пространство), возраст, стиль, конструкцию, состояние, планировку, отделку, ландшафтный дизайн, а также обновления и обновления.

3. Выберите композиции.

Найдите в этом районе от трех до пяти сопоставимых домов, которые недавно были проданы и которые находятся как можно ближе к исследуемому дому. В идеале, конкурсы должны находиться в пределах одной мили от объекта исследования и в одном и том же школьном округе. Сосредоточьтесь на домах, которые похожи на исследуемый дом с точки зрения квадратных метров, размера участка, спален, ванных комнат и типа конструкции. Обратите особое внимание на то, когда была продана сопоставимая недвижимость: чем раньше, тем лучше, потому что цены на недвижимость могут быстро колебаться. Если дом расположен в уникальном месте — например, с видом на поле для гольфа или набережную — композиции должны располагаться в одном и том же месте.

4. Скорректируйте различия.

Следующим шагом является корректировка различий между рассматриваемым домом и каждым сопоставимым имуществом. Опытный агент по недвижимости или брокер сможет определить долларовую стоимость каждой разницы и соответствующим образом скорректировать стоимость каждой сделки. Это может показаться нелогичным, но если у компа есть характеристики, которые уступают объекту дома, в ценность компа вносится положительная корректировка, и наоборот. Например, если в комплексе есть дополнительная спальня (улучшенная функция), разумно предположить, что покупатель заплатил больше, чтобы получить дополнительную спальню. В этом случае вы бы вычли сумму из компенсации, чтобы учесть дополнительную спальню, тем самым позволив провести сравнение яблок с яблоками. Значение целевого дома никогда не корректируется.

5. Определите продажную цену за квадратный фут после корректировок.

После корректировки различий разделите скорректированную цену каждого комплекса на его квадратные метры, чтобы определить цену продажи за квадратный фут. Затем сложите проданную цену за квадратный фут всех композиций и разделите на количество композиций, чтобы получить среднее значение. Наконец, умножьте это среднее значение на квадратные футы оцениваемой недвижимости, чтобы найти ее текущую рыночную стоимость.

Нижняя линия

В общем, лучшие компы — это те, которые больше всего похожи на предмет домашнего обихода, проданы совсем недавно и требуют наименьшего количества настроек. Окончательная цена может немного измениться в зависимости от рынка. Например, если рынок горячий или если запасы невелики, цена может быть немного выше. И наоборот, если на рынке много похожих домов, цена, возможно, должна снизиться, чтобы быть конкурентоспособной.

Особенности

• Сравнительный анализ рынка (CMA) – это оценка стоимости дома, используемая для того, чтобы помочь продавцам установить цены, а покупателям сделать конкурентоспособные предложения.

• При анализе учитываются местоположение, возраст, размер, конструкция, стиль, состояние и другие факторы рассматриваемой собственности и сопоставимых объектов.

• Если вы покупатель или продавец, заинтересованный в CMA для конкретной недвижимости, обратитесь за помощью к местному агенту по недвижимости или брокеру или проведите собственное исследование, сравнив дома в Интернете.