Karşılaştırmalı Piyasa Analizi
Karşılaştırmalı Piyasa Analizi Nedir?
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi (CMA), yakın zamanda satılan benzer mülklere dayanan bir evin değerinin tahminidir. Emlakçılar ve komisyoncular, satıcıların evleri için liste fiyatları belirlemelerine ve daha az yaygın olarak alıcıların rekabetçi teklifler yapmasına yardımcı olmak için CMA raporları oluşturur. Bireyler, realtor.com gibi emlak listeleme sitelerinde karşılaştırılabilir mülkleri ("comps" olarak bilinir) araştırarak kendi karşılaştırmalı pazar analizlerini yapabilirler.
Karşılaştırmalı Pazar Analizini Anlama
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi, satıcıların evleri için en iyi liste fiyatlarını seçmelerine yardımcı olur. "En iyi" fiyat, masada para bırakacak kadar düşük olmayan ve evin hiç satmayacağı kadar yüksek olmayan fiyattır. Alıcılar için, bir CMA, bir evin iyi bir anlaşma olup olmadığını doğrulayabilir ve aşırıya kaçmadan ciddiye alınacak rekabetçi bir teklifin belirlenmesine yardımcı olabilir.
Bir CMA, konu mülkü konum, boyut ve özellikler bakımından benzer olan diğer evlerle karşılaştırır. İdeal olarak, bir CMA, konu mülkle aynı alt bölümden yakın zamanda satılan evleri kullanır. Tabii ki, serin bir emlak piyasasında veya kırsal bir ortamdaysanız, yakın çevrede son üç ila altı ay içinde satılan evleri bulmak zor olabilir. Bu durumlarda, resmi bir değerlendirme daha iyi bir seçenek olabilir.
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi gayri resmi bir değerlendirme gibi olsa da, emlakçılar ve komisyoncular, alıcılara ve satıcılara hizmet verirken bir CMA gerçekleştirmek için her zaman bir değerleme uzmanı lisansına ihtiyaç duymazlar. Yine de, bazı eyaletler, yetkin bir şekilde bir CMA gerçekleştirmezlerse emlakçıları ve komisyoncuları sorumlu tutacaktır. Böyle bir durumda, acentenin devletin emlak ruhsatlandırma komisyonuna cevap vermesi ve disiplin cezasını riske atması gerekecektir.
CMA Raporunda neler var?
Bir emlakçı veya komisyoncu karşılaştırmalı bir piyasa analizi yaptığında, bulguları detaylandıran bir rapor oluşturacaktır. Standart bir CMA raporu olmasa da, genellikle şunları içerecektir:
taşınmazın adresi ve üç ila beş karşılaştırılabilir
Yükselti, kat planı ve yatak odası ve banyo sayısı dahil olmak üzere her mülkün açıklaması
Her mülkün kare görüntüleri
Her kompozisyonun satış fiyatı
Herhangi bir fark için dolar ayarlamaları
Her kompozisyonun metrekare başına düzeltilmiş satılan fiyatı
Değerleme konusu mülkün adil piyasa değeri
Birçok emlakçı ve komisyoncu, kapsamlı (ve profesyonel görünümlü) CMA raporları oluşturmak için yazılım kullanır. Kendinizinkini oluşturmayı planlıyorsanız, araştırmanızı takip etmek için bir elektronik tablo kullanın veya emlak listeleme web sitelerinden biri tarafından sunulan çevrimiçi bir ev fiyatı aracını deneyin. Aşağıda bir CMA raporu örneği verilmiştir.
Karşılaştırmalı Pazar Analizi Nasıl Yapılır
Bir CMA, bölgede yakın zamanda satılan evlerin fiyatlarını karşılaştırmaktan çok daha fazlasını içerir. İşte doğru bir CMA oluşturmak için temel adımların bir özeti:
1. Mahalleyi değerlendirin.
Doğru liste fiyatını belirlemek veya ilgilendiğiniz bir evin iyi bir anlaşma olduğundan emin olmak için CMA, mahallenin genel kalitesini dikkate almalıdır. Daha çekici bloklar nerede? Sosyal tesisler ne kadar yakın? Toplumsal rahatsızlıklar ne kadar yakın? HOA kuralları nelerdir ? Okullar nasıl? Temyiz başvurusunda herhangi bir sorun var mı?
2. Konu mülkle ilgili ayrıntıları toplayın.
Bir emlakçı veya komisyoncu CMA'yı yaparsa, mevcut listeyi (varsa) gözden geçirecek ve söz konusu ev hakkında bilgi toplamak için şahsen bir ziyaret yapacaktır. Evin boyutunu (özellikle yaşanabilir alan), yaşı, stili, inşaatı, durumu, düzeni, bitişleri, çevre düzenlemesi ve yükseltmeleri ve güncellemeleri not alacaklardır.
3. Kompozisyonları seçin.
Bölgede yakın zamanda satılan ve söz konusu eve mümkün olduğunca yakın olan benzer üç ila beş ev bulun. İdeal olarak, yarışmalar söz konusu mülkün bir mil yakınında ve aynı okul bölgesinde olacaktır. Metrekare, parti büyüklüğü, yatak odaları, banyolar ve inşaat türü açısından söz konusu eve benzeyen evlere odaklanın. Karşılaştırılabilir mülkün ne zaman satıldığına çok dikkat edin: Emlak fiyatları hızla dalgalanabileceğinden, ne kadar yeni olursa o kadar iyidir. Evin benzersiz bir konumu varsa (örneğin bir golf sahasına veya deniz kıyısına bakmak gibi) bilgisayarların yerleşimi aynı olmalıdır.
4. Farklılıklar için ayarlayın.
Bir sonraki adım, söz konusu ev ile karşılaştırılabilir her bir mülk arasındaki farkları ayarlamaktır. Deneyimli bir emlakçı veya komisyoncu, farklılıkların her birine bir dolar değeri atayabilir ve her bir kompozisyonun değerini buna göre ayarlayabilir. Sezgilere aykırı görünebilir, ancak kompozisyon, söz konusu ana sayfadan daha düşük bir özelliğe sahipse, kompozisyonun değerinde olumlu bir ayarlama yapılır ve bunun tersi de geçerlidir. Örnek olarak, bir bilgisayarın fazladan bir yatak odası varsa (üstün özellik), alıcının ekstra yatak odasını almak için daha fazla ödeme yaptığını varsaymak mantıklıdır. Bu durumda, ekstra yatak odasını hesaba katmak için hesaptan bir miktar düşersiniz, böylece elmalar-elmalar karşılaştırmasına izin verirsiniz. Hedef evin değeri asla ayarlanmaz.
5. Ayarlamalardan sonra metrekare başına satılan fiyatı belirleyin.
Farklılıkları ayarladıktan sonra, metrekare başına satılan fiyatı belirlemek için her bir ürünün ayarlanan fiyatını kare görüntülerine bölün. Ardından, tüm kompozisyonların metrekare başına satılan fiyatını toplayın ve ortalamayı elde etmek için kompozisyon sayısına bölün. Son olarak, mevcut piyasa değerini bulmak için bu ortalamayı konu mülkün metrekaresiyle çarpın.
Alt çizgi
Genel olarak, en iyi kompozisyonlar, söz konusu eve en çok benzeyen, daha yakın zamanda satılan ve en az ayarlama gerektirenlerdir. Piyasaya bağlı olarak, nihai fiyatın biraz ayarlanması gerekebilir. Örneğin, pazar sıcaksa veya stok düşükse fiyat biraz daha yüksek olabilir. Tersine, piyasada çok sayıda benzer ev varsa, rekabetçi olmak için fiyatın düşmesi gerekebilir.
Öne Çıkanlar
Karşılaştırmalı bir pazar analizi (CMA), satıcıların liste fiyatlarını belirlemesine ve alıcıların rekabetçi teklifler yapmasına yardımcı olmak için kullanılan bir evin değerinin tahminidir.
Analiz, konu mülk ve emsaller için konum, yaş, büyüklük, yapı, stil, durum ve diğer faktörleri dikkate alır.
Belirli bir mülk için bir CMA ile ilgilenen bir alıcı veya satıcıysanız, yardım için yerel bir emlakçıdan veya komisyoncudan yardım isteyin veya evleri çevrimiçi karşılaştırarak kendi araştırmanızı yapın.
