Sammenlignende markedsanalyse
Hvad er en sammenlignende markedsanalyse?
En sammenlignende markedsanalyse (CMA) er et skøn over en boligs værdi baseret på nyligt solgte, lignende ejendomme i nærområdet. Ejendomsmæglere og mæglere opretter CMA-rapporter for at hjælpe sælgere med at fastsætte noteringspriser for deres hjem og, mindre almindeligt, for at hjælpe købere med at komme med konkurrencedygtige tilbud. Enkeltpersoner kan udføre deres egen sammenlignende markedsanalyse ved at undersøge sammenlignelige egenskaber (kendt som "comps") på ejendomsregistreringswebsteder, såsom realtor.com.
Forståelse af sammenlignende markedsanalyse
En sammenlignende markedsanalyse hjælper sælgere med at vælge de bedste tilbudspriser for deres hjem. Den "bedste" pris er den, der ikke er så lav, at den efterlader penge på bordet, og ikke så høj, at boligen slet ikke sælger. For købere kan en CMA verificere, om et hjem er en god handel, og hjælpe med at finde et konkurrencedygtigt tilbud, der vil blive taget seriøst - uden at gå overbord.
En CMA sammenligner en emneejendom med andre boliger, der ligner hinanden i beliggenhed, størrelse og funktioner. Ideelt set bruger en CMA nyligt solgte boliger fra samme underafdeling som den pågældende ejendom. Det kan selvfølgelig være svært at finde boliger, der er solgt inden for de sidste tre til seks måneder i nærområdet, hvis du befinder dig på et sejt ejendomsmarked eller i landlige omgivelser. I disse tilfælde kan en formel vurdering være en bedre mulighed.
Bemærk, at mens en sammenlignende markedsanalyse er som en uformel vurdering, behøver ejendomsmæglere og mæglere ikke altid en vurderingsmandslicens for at udføre en CMA, mens de betjener købere og sælgere. Alligevel vil nogle stater holde ejendomsmæglere og mæglere ansvarlige, hvis de ikke udfører en CMA på en kompetent måde. Hvis dette sker, skal agenten stå til ansvar for statens ejendomslicenskommission og risikere disciplinære sanktioner.
Hvad er der i en CMA-rapport?
Når en ejendomsmægler eller mægler udfører en sammenlignende markedsanalyse, vil de oprette en rapport, der beskriver resultaterne. Selvom der ikke er nogen standardiseret CMA-rapport, vil den typisk omfatte:
Adressen på den pågældende ejendom og tre til fem sammenlignelige
En beskrivelse af hver ejendom, herunder elevation, plantegning og antallet af soveværelser og badeværelser
Kvadratmeteret for hver ejendom
Salgsprisen for hver komp
Dollarjusteringer for eventuelle forskelle
Den justerede salgspris pr. kvadratfod af hver komp
Den rimelige markedsværdi af den pågældende ejendom
Mange ejendomsmæglere og mæglere bruger software til at generere omfattende (og professionelt udseende) CMA-rapporter. Hvis du planlægger at lave din egen, så brug et regneark til at holde styr på din forskning eller prøv et online-boligprisværktøj, der tilbydes af en af ejendomsregistreringswebstederne. Nedenfor er et eksempel på en CMA-rapport.
Sådan laver du en sammenlignende markedsanalyse
En CMA involverer meget mere end blot at sammenligne priserne på nyligt solgte boliger i området. Her er en oversigt over de grundlæggende trin til oprettelse af en nøjagtig CMA:
1. Evaluer nabolaget.
For at indstille den rigtige pris - eller sikre, at et hjem, du er interesseret i, er en god handel - bør CMA tage den generelle kvalitet af kvarteret i betragtning. Hvor er de mere attraktive blokke? Hvor tæt er lokale faciliteter? Hvor tæt er samfundsgener? Hvad er HOA- reglerne? Hvordan er skolerne? Er der nogen problemer med curb appel ?
2. Indsaml detaljer om emneejendommen.
Hvis en ejendomsmægler eller mægler udfører CMA, vil de gennemgå den eksisterende fortegnelse (hvis der er en) og foretage et personligt besøg for at indsamle oplysninger om emnets hjem. De vil notere sig hjemmets størrelse (især det beboelige rum), alder, stil, konstruktion, tilstand, layout, finish, landskabspleje og opgraderinger og opdateringer.
3. Vælg comps.
Find tre til fem sammenlignelige boliger i området, som er solgt for nylig, og som er så tæt på emnet som muligt. Ideelt set vil comps være inden for en mile fra emneejendommen og i samme skoledistrikt. Fokuser på boliger, der er som emnet hjem med hensyn til kvadratmeter, grundstørrelse, soveværelser, badeværelser og konstruktionstype. Vær meget opmærksom på, hvornår den sammenlignelige ejendom er solgt: Jo nyere, jo bedre, fordi ejendomspriserne kan svinge hurtigt. Hvis hjemmet har en unik beliggenhed - såsom med udsigt over en golfbane eller havnefronten - bør comps have samme placering.
4. Juster for forskelle.
Det næste trin er at justere for forskelle mellem emneboligen og hver sammenlignelig ejendom. En erfaren ejendomsmægler eller mægler vil være i stand til at tildele en dollarværdi til hver af forskellene og justere værdien af hver comp i overensstemmelse hermed. Det kan virke kontraintuitivt, men hvis comp har en funktion, der er ringere end emnet hjem, foretages en positiv justering af værdien af comp, og omvendt. Som et eksempel, hvis en comp har et ekstra soveværelse (overlegen funktion), er det rimeligt at antage, at køberen har betalt mere for at få det ekstra soveværelse. I dette tilfælde vil du trække et beløb fra comp for at tage højde for det ekstra soveværelse, og derved give mulighed for en æbler-til-æbler sammenligning. Værdien af målboligen justeres aldrig.
5. Bestem salgsprisen pr. kvadratfod efter justeringer.
Efter justering for forskelle skal du dividere den justerede pris for hver comp med dens kvadratmeter for at bestemme den solgte pris pr. kvadratfod. Læg dernæst den solgte pris pr. kvadratfod af alle sammensætningerne sammen, og divider med antallet af sammenstillinger for at få gennemsnittet. Til sidst skal du gange dette gennemsnit med kvadratfod af den pågældende ejendom for at finde dens aktuelle markedsværdi.
Bundlinjen
Generelt er de bedste comps dem, der minder mest om det pågældende hjem, de senest solgte, og dem med færrest nødvendige justeringer. Den endelige pris skal muligvis justeres lidt, afhængigt af markedet. For eksempel, hvis markedet er varmt, eller hvis lageret er lavt, kan prisen være lidt højere. Omvendt, hvis der er mange lignende boliger på markedet, skal prisen måske ned for at være konkurrencedygtig.
Højdepunkter
En komparativ markedsanalyse (CMA) er et estimat af en boligs værdi, der bruges til at hjælpe sælgere med at fastsætte noteringspriser og til at hjælpe købere med at komme med konkurrencedygtige tilbud.
Analysen overvejer beliggenhed, alder, størrelse, konstruktion, stil, tilstand og andre faktorer for den pågældende ejendom og sammenlignelige.
Hvis du er en køber eller sælger, der er interesseret i en CMA for en bestemt ejendom, så spørg en lokal ejendomsmægler eller mægler om hjælp, eller lav din egen research ved at sammenligne boliger online.
