Sammenlignende markedsanalyse
Hva er en sammenlignende markedsanalyse?
En komparativ markedsanalyse (CMA) er et estimat av en boligs verdi basert på nylig solgte, lignende eiendommer i nærområdet. Eiendomsmeglere og meglere oppretter CMA-rapporter for å hjelpe selgere med å sette priser på boligene sine og, mindre vanlig, for å hjelpe kjøpere med konkurransedyktige tilbud. Enkeltpersoner kan utføre sin egen komparative markedsanalyse ved å undersøke sammenlignbare eiendommer (kjent som "comps") på eiendomsoppføringssider, for eksempel realtor.com.
Forstå sammenlignende markedsanalyse
En sammenlignende markedsanalyse hjelper selgere med å velge de beste oppføringsprisene for sine hjem. Den "beste" prisen er den som ikke er så lav at den legger igjen penger på bordet, og ikke så høy at boligen ikke selges i det hele tatt. For kjøpere kan en CMA verifisere om et hjem er en god deal og bidra til å finne et konkurransedyktig tilbud som vil bli tatt på alvor – uten å gå over bord.
En CMA sammenligner en emneeiendom med andre boliger som er like i beliggenhet, størrelse og funksjoner. Ideelt sett bruker en CMA nylig solgte boliger fra samme underavdeling som emneeiendommen. Selvfølgelig kan det være vanskelig å finne boliger som er solgt i løpet av de siste tre til seks månedene i nærområdet hvis du er i et kult eiendomsmarked eller landlige omgivelser. I disse tilfellene kan en formell vurdering være et bedre alternativ.
Merk at selv om en sammenlignende markedsanalyse er som en uformell vurdering, trenger ikke eiendomsmeglere og meglere alltid en takstmannslisens for å utføre en CMA mens de betjener kjøpere og selgere. Likevel vil noen stater holde eiendomsmeglere og meglere ansvarlige hvis de ikke utfører en CMA på en kompetent måte. Hvis dette skjer, vil agenten måtte svare til statens eiendomsbevillingskommisjon og risikere disiplinærtiltak.
Hva er i en CMA-rapport?
Når en eiendomsmegler eller megler gjennomfører en sammenlignende markedsanalyse, vil de lage en rapport som beskriver funnene. Selv om det ikke finnes noen standardisert CMA-rapport, vil den vanligvis inneholde:
Adressen til den aktuelle eiendommen og tre til fem sammenlignbare
En beskrivelse av hver eiendom, inkludert kotehøyde, planløsning, og antall soverom og bad
Kvadratmeteret til hver eiendom
Salgsprisen for hver komp
Dollarjusteringer for eventuelle forskjeller
Den justerte salgsprisen per kvadratfot av hver komp
Virkelig markedsverdi av den aktuelle eiendommen
Mange eiendomsmeglere og meglere bruker programvare for å generere omfattende (og profesjonelt utseende) CMA-rapporter. Hvis du planlegger å lage din egen, bruk et regneark for å holde styr på forskningen din eller prøv et online verktøy for boligpriser som tilbys av en av eiendomsoppføringsnettstedene. Nedenfor er et eksempel på en CMA-rapport.
Hvordan gjøre en sammenlignende markedsanalyse
En CMA innebærer mye mer enn bare å sammenligne prisene på nylig solgte boliger i området. Her er en oversikt over de grunnleggende trinnene for å lage en nøyaktig CMA:
1. Vurder nabolaget.
For å sette riktig pris - eller sikre at et hjem du er interessert i er en god avtale - bør CMA ta hensyn til den generelle kvaliteten til nabolaget. Hvor er de mer attraktive blokkene? Hvor nærme er fellesskapsfasiliteter? Hvor nærme er samfunnsplagene? Hva er HOA - reglene? Hvordan er skolene? Er det noen problemer med fortausingsanke ?
2. Samle detaljer om emneegenskapen.
Hvis en eiendomsmegler eller megler gjør CMA, vil de gjennomgå den eksisterende oppføringen (hvis det er en) og foreta et personlig besøk for å samle informasjon om emnet hjemme. De vil legge merke til hjemmets størrelse (spesielt det beboelige området), alder, stil, konstruksjon, tilstand, layout, finish, landskapsforming og oppgraderinger og oppdateringer.
3. Velg komp.
Finn tre til fem sammenlignbare boliger i området som har blitt solgt nylig og som er så nær emneboligen som mulig. Ideelt sett vil komposisjonene være innenfor én kilometer fra fageiendommen og i samme skoledistrikt. Fokuser på boliger som er som emnet hjem når det gjelder kvadratmeter, tomtestørrelse, soverom, bad og type konstruksjon. Vær nøye med når den sammenlignbare eiendommen selges: Jo nyere, jo bedre fordi eiendomsprisene kan svinge raskt. Hvis hjemmet har en unik beliggenhet - for eksempel med utsikt over en golfbane eller vannkanten - bør kompene ha samme plassering.
4. Juster for forskjeller.
Det neste trinnet er å justere for forskjeller mellom emneboligen og hver sammenlignbare eiendom. En erfaren eiendomsmegler eller megler vil være i stand til å tilordne en dollarverdi til hver av forskjellene og justere verdien av hvert komp tilsvarende. Det kan virke kontraintuitivt, men hvis komp har en funksjon som er dårligere enn emnet hjemme, blir det gjort en positiv justering av verdien av komp, og omvendt. Som et eksempel, hvis en komp har et ekstra soverom (overlegen funksjon), er det rimelig å anta at kjøperen betalte mer for å få det ekstra soverommet. I dette tilfellet vil du trekke et beløp fra comp for å gjøre rede for det ekstra soverommet, og dermed muliggjøre en epler-til-epler-sammenligning. Verdien av målboligen blir aldri justert.
5. Bestem salgsprisen per kvadratfot etter justeringer.
Etter å ha justert for forskjeller, del den justerte prisen for hver komp med dens kvadratfot for å bestemme salgsprisen per kvadratmeter. Deretter legger du sammen den solgte prisen per kvadratfot av alle sammenstillingene, og del på antall sammenstillinger for å få gjennomsnittet. Til slutt multipliserer du dette gjennomsnittet med kvadratfoten til den aktuelle eiendommen for å finne gjeldende markedsverdi.
Bunnlinjen
Generelt er de beste komposisjonene de som ligner mest på emnet hjemme, de som nylig er solgt, og de med færrest nødvendige justeringer. Den endelige prisen må kanskje justeres litt, avhengig av markedet. For eksempel, hvis markedet er varmt eller hvis beholdningen er lav, kan prisen være litt høyere. Omvendt, hvis det er mange lignende boliger på markedet, må prisen kanskje ned for å være konkurransedyktig.
Høydepunkter
– En komparativ markedsanalyse (CMA) er et estimat av en boligs verdi som brukes til å hjelpe selgere med å sette noteringspriser, og for å hjelpe kjøpere med konkurransedyktige tilbud.
Analysen vurderer beliggenhet, alder, størrelse, konstruksjon, stil, tilstand og andre faktorer for den aktuelle eiendommen og sammenlignbare.
Hvis du er en kjøper eller selger som er interessert i en CMA for en bestemt eiendom, spør en lokal eiendomsmegler eller megler om hjelp, eller gjør din egen undersøkelse ved å sammenligne boliger på nettet.
