Análisis comparativo de mercado

¿Qué es un análisis de mercado comparativo?

Un análisis de mercado comparativo (CMA, por sus siglas en inglés) es una estimación del valor de una vivienda basada en propiedades similares vendidas recientemente en el área inmediata. Los agentes y corredores de bienes raíces crean informes CMA para ayudar a los vendedores a establecer los precios de cotización de sus casas y, con menos frecuencia, para ayudar a los compradores a hacer ofertas competitivas. Las personas pueden realizar su propio análisis de mercado comparativo investigando propiedades comparables (conocidas como "comps") en sitios de listados de bienes raíces, como realtor.com.

Comprender el análisis de mercado comparativo

Un análisis de mercado comparativo ayuda a los vendedores a elegir los mejores precios de cotización para sus casas. El "mejor" precio es el que no es tan bajo como para dejar dinero sobre la mesa, ni tan alto como para que la casa no se venda. Para los compradores, un CMA puede verificar si una casa es una buena oferta y ayudar a identificar una oferta competitiva que se tomará en serio, sin exagerar.

Un CMA compara una propiedad en cuestión con otras casas que son similares en ubicación, tamaño y características. Idealmente, una CMA utiliza casas vendidas recientemente de la misma subdivisión que la propiedad en cuestión. Por supuesto, encontrar casas que se hayan vendido en los últimos tres a seis meses en el área inmediata puede ser difícil si se encuentra en un mercado inmobiliario interesante o en un entorno rural. En estos casos, una tasación formal podría ser una mejor opción.

Tenga en cuenta que, si bien un análisis de mercado comparativo es como una tasación informal, los agentes y corredores de bienes raíces no siempre necesitan una licencia de tasador para realizar una CMA mientras atienden a compradores y vendedores. Aún así, algunos estados responsabilizarán a los agentes y corredores de bienes raíces si no realizan una CMA de manera competente. Si esto sucede, el agente tendrá que responder ante la comisión de licencias de bienes raíces del estado y arriesgarse a una acción disciplinaria.

¿Qué hay en un informe de CMA?

Cuando un agente o corredor de bienes raíces realiza un análisis de mercado comparativo, creará un informe que detalla los hallazgos. Si bien no existe un informe de CMA estandarizado, normalmente incluirá:

• La dirección de la propiedad en cuestión y de tres a cinco comparables

• Una descripción de cada propiedad, incluida la elevación, el plano de planta y la cantidad de dormitorios y baños.

• Los pies cuadrados de cada propiedad

• El precio de venta de cada borrador

• Ajustes en dólares por cualquier diferencia

• El precio de venta ajustado por pie cuadrado de cada composición

• El valor justo de mercado de la propiedad en cuestión

Muchos agentes y corredores de bienes raíces usan software para generar informes CMA completos (y de apariencia profesional). Si planea crear uno propio, use una hoja de cálculo para realizar un seguimiento de su investigación o pruebe una herramienta de precios de viviendas en línea que ofrece uno de los sitios web de listados de bienes raíces. A continuación se muestra un ejemplo de un informe de CMA.

Cómo hacer un análisis de mercado comparativo

Un CMA implica mucho más que simplemente comparar los precios de las casas vendidas recientemente en el área. Aquí hay un resumen de los pasos básicos para crear un CMA preciso:

1. Evaluar el vecindario.

Para establecer el precio de cotización correcto, o asegurarse de que una casa que le interesa sea una buena oferta, la CMA debe tener en cuenta la calidad general del vecindario. ¿Dónde están los bloques más atractivos? ¿Qué tan cerca están los servicios comunitarios? ¿Qué tan cerca están las molestias comunitarias? ¿Cuáles son las reglas de la HOA ? ¿Cómo son las escuelas? ¿Hay algún problema con el atractivo exterior ?

2. Reúna detalles sobre la propiedad en cuestión.

Si un agente o corredor de bienes raíces hace la CMA, revisará la lista existente (si la hay) y hará una visita en persona para recopilar información sobre la vivienda en cuestión. Tomarán nota del tamaño de la casa (particularmente el espacio habitable), la edad, el estilo, la construcción, la condición, el diseño, los acabados, el paisaje y las mejoras y actualizaciones.

3. Seleccione comp.

Encuentre de tres a cinco casas comparables en el área que se hayan vendido recientemente y que estén lo más cerca posible de la casa en cuestión. Idealmente, los comps estarán dentro de una milla de la propiedad en cuestión y en el mismo distrito escolar. Concéntrese en casas que sean como la casa en cuestión en términos de pies cuadrados, tamaño del lote, habitaciones, baños y tipo de construcción. Preste mucha atención a cuándo se vendió la propiedad comparable: cuanto más reciente, mejor porque los precios inmobiliarios pueden fluctuar rápidamente. Si la casa tiene una ubicación única, como con vista a un campo de golf o al paseo marítimo, las composiciones deben tener la misma ubicación.

4. Ajuste las diferencias.

El siguiente paso es ajustar las diferencias entre la casa en cuestión y cada propiedad comparable. Un agente o corredor de bienes raíces con experiencia podrá asignar un valor en dólares a cada una de las diferencias y ajustar el valor de cada compensación en consecuencia. Puede parecer contrario a la intuición, pero si la composición tiene una característica que es inferior a la casa en cuestión, se realiza un ajuste positivo al valor de la composición y viceversa. Como ejemplo, si un comp tiene un dormitorio adicional (característica superior), es razonable suponer que el comprador pagó más para obtener el dormitorio adicional. En este caso, deduciría una cantidad de la compensación para tener en cuenta el dormitorio adicional, lo que permitiría una comparación de manzanas con manzanas. El valor de la casa objetivo nunca se ajusta.

5. Determine el precio de venta por pie cuadrado después de los ajustes.

Después de ajustar las diferencias, divida el precio ajustado de cada composición por sus pies cuadrados para determinar el precio de venta por pie cuadrado. A continuación, sume el precio de venta por pie cuadrado de todas las composiciones y divídalo por el número de composiciones para obtener el promedio. Finalmente, multiplique este promedio por los pies cuadrados de la propiedad en cuestión para encontrar su valor de mercado actual.

La línea de fondo

En general, las mejores composiciones son las más similares a la casa en cuestión, las vendidas más recientemente y las que requieren la menor cantidad de ajustes. Es posible que el precio final deba modificarse ligeramente, según el mercado. Por ejemplo, si el mercado está caliente o si el inventario es bajo, el precio podría ser un poco más alto. Por el contrario, si hay muchas casas similares en el mercado, es posible que el precio deba bajar para ser competitivo.

Reflejos

• Un análisis de mercado comparativo (CMA, por sus siglas en inglés) es una estimación del valor de una vivienda que se utiliza para ayudar a los vendedores a establecer precios de lista y ayudar a los compradores a hacer ofertas competitivas.

• El análisis considera la ubicación, edad, tamaño, construcción, estilo, condición y otros factores para la propiedad en cuestión y comparables.

• Si usted es un comprador o vendedor interesado en un CMA para una propiedad específica, pida ayuda a un agente o corredor de bienes raíces local, o haga su propia investigación comparando casas en línea.