Analisi di mercato comparativa

Che cos'è un'analisi comparativa di mercato?

Un'analisi di mercato comparativa (CMA) è una stima del valore di una casa basata su proprietà simili vendute di recente nelle immediate vicinanze. Gli agenti immobiliari e i broker creano rapporti CMA per aiutare i venditori a stabilire i prezzi di listino per le loro case e, meno comunemente, per aiutare gli acquirenti a fare offerte competitive. Gli individui possono eseguire la propria analisi comparativa di mercato ricercando proprietà comparabili (note come "comps") su siti di annunci immobiliari, come realtor.com.

Comprendere l'analisi comparativa del mercato

Un'analisi comparativa del mercato aiuta i venditori a scegliere i migliori prezzi di listino per le loro case. Il prezzo "migliore" è quello che non è così basso da lasciare soldi sul tavolo, e non così alto da non vendere affatto la casa. Per gli acquirenti, un CMA può verificare se una casa è un buon affare e aiutare a individuare un'offerta competitiva che verrà presa sul serio, senza esagerare.

Un CMA confronta una proprietà in oggetto con altre case simili per posizione, dimensioni e caratteristiche. Idealmente, una CMA utilizza case vendute di recente dalla stessa suddivisione della proprietà in oggetto. Naturalmente, trovare case vendute negli ultimi tre o sei mesi nelle immediate vicinanze può essere difficile se ti trovi in un mercato immobiliare interessante o in un ambiente rurale. In questi casi, una valutazione formale potrebbe essere un'opzione migliore.

Si noti che mentre un'analisi comparativa di mercato è come una valutazione informale, gli agenti immobiliari e i broker non hanno sempre bisogno della licenza di un perito per eseguire un CMA mentre servono acquirenti e venditori. Tuttavia, alcuni stati riterranno responsabili agenti immobiliari e broker se non eseguono un CMA in modo competente. Se ciò accade, l'agente dovrà rispondere alla commissione statale per le licenze immobiliari e rischiare un'azione disciplinare.

Cosa c'è in un rapporto CMA?

Quando un agente immobiliare o un broker conduce un'analisi comparativa del mercato, creerà un rapporto che dettaglia i risultati. Sebbene non esista un rapporto CMA standardizzato, in genere includerà:

• L'indirizzo della proprietà in oggetto e da tre a cinque comparabili

• Una descrizione di ogni proprietà, inclusi prospetto, pianta e numero di camere da letto e bagni

• La metratura di ogni proprietà

• Il prezzo di vendita di ogni comp

• Adeguamenti in dollari per eventuali differenze

• Il prezzo di vendita rettificato per piede quadrato di ogni comp

• Il valore equo di mercato dell'immobile in oggetto

Molti agenti immobiliari e broker utilizzano software per generare report CMA completi (e dall'aspetto professionale). Se hai intenzione di crearne uno tuo, usa un foglio di calcolo per tenere traccia della tua ricerca o prova uno strumento online per il prezzo delle case offerto da uno dei siti web di annunci immobiliari. Di seguito è riportato un esempio di rapporto CMA.

Come eseguire un'analisi comparativa del mercato

Un CMA implica molto di più del semplice confronto dei prezzi delle case vendute di recente nella zona. Ecco una carrellata dei passaggi di base per creare un CMA accurato:

1. Valuta il quartiere.

Per impostare il giusto prezzo di listino, o garantire che una casa che ti interessa sia un buon affare, il CMA dovrebbe prendere in considerazione la qualità generale del quartiere. Dove sono i blocchi più attraenti? Quanto sono vicini i servizi della comunità? Quanto sono vicini i fastidi della comunità? Quali sono le regole HOA ? Come sono le scuole? Ci sono problemi con il ricorso al marciapiede ?

2. Raccogliere dettagli sulla proprietà in oggetto.

Se un agente immobiliare o un intermediario fa il CMA, esaminerà l'elenco esistente (se presente) e farà una visita di persona per raccogliere informazioni sull'argomento casa. Prenderanno nota delle dimensioni della casa (in particolare dello spazio abitabile), dell'età, dello stile, della costruzione, delle condizioni, del layout, delle finiture, del paesaggio e degli aggiornamenti e degli aggiornamenti.

3. Seleziona comp.

Trova da tre a cinque case simili nell'area che sono state vendute di recente e che sono il più vicino possibile alla casa del soggetto. Idealmente, i bozzetti saranno entro un miglio dalla proprietà della materia e nello stesso distretto scolastico. Concentrati sulle case che sono come l'oggetto della casa in termini di metratura, dimensione del lotto, camere da letto, bagni e tipo di costruzione. Prestare molta attenzione a quando la proprietà comparabile è stata venduta: più è recente, meglio è perché i prezzi degli immobili possono fluttuare rapidamente. Se la casa ha una posizione unica, ad esempio con vista su un campo da golf o sul lungomare, le composizioni dovrebbero avere la stessa posizione.

4. Regola per le differenze.

Il passo successivo consiste nell'aggiustare le differenze tra la casa in oggetto e ogni proprietà comparabile. Un agente immobiliare o un broker esperto sarà in grado di assegnare un valore in dollari a ciascuna delle differenze e regolare di conseguenza il valore di ciascuna comp. Può sembrare controintuitivo, ma se il comp ha una caratteristica inferiore al soggetto home, viene effettuato un aggiustamento positivo al valore del comp e viceversa. Ad esempio, se un comp ha una camera da letto in più (caratteristica superiore) è ragionevole presumere che l'acquirente abbia pagato di più per ottenere la camera da letto in più. In questo caso, detrarresti un importo dal comp per tenere conto della camera da letto extra, consentendo così un confronto mele-mele. Il valore della casa target non viene mai modificato.

5. Determinare il prezzo di vendita per piede quadrato dopo gli adeguamenti.

Dopo aver regolato le differenze, dividi il prezzo rettificato di ogni comp per la sua metratura per determinare il prezzo venduto per piede quadrato. Quindi, somma il prezzo venduto per piede quadrato di tutte le composizioni e dividi per il numero di composizioni per ottenere la media. Infine, moltiplica questa media per i piedi quadrati della proprietà in oggetto per trovare il suo valore di mercato attuale.

La linea di fondo

In generale, le migliori composizioni sono quelle che sono più simili all'argomento home, le più vendute di recente e quelle con il minor numero di aggiustamenti richiesti. Potrebbe essere necessario modificare leggermente il prezzo finale, a seconda del mercato. Ad esempio, se il mercato è caldo o se l'inventario è basso, il prezzo potrebbe essere leggermente più alto. Al contrario, se ci sono molte case simili sul mercato, il prezzo potrebbe dover scendere per essere competitivo.

Mette in risalto

• Un'analisi comparativa di mercato (CMA) è una stima del valore di una casa utilizzata per aiutare i venditori a stabilire i prezzi di listino e per aiutare gli acquirenti a fare offerte competitive.

• L'analisi considera la posizione, l'età, le dimensioni, la costruzione, lo stile, le condizioni e altri fattori per la proprietà in oggetto e gli elementi comparabili.

• Se sei un acquirente o un venditore interessato a un CMA per una proprietà specifica, chiedi aiuto a un agente immobiliare o broker locale o fai le tue ricerche confrontando le case online.