Analisis Pasaran Perbandingan
Apakah itu Analisis Pasaran Perbandingan?
Analisis pasaran perbandingan (CMA) ialah anggaran nilai rumah berdasarkan hartanah serupa yang dijual baru-baru ini di kawasan terdekat. Ejen hartanah dan broker membuat laporan CMA untuk membantu penjual menetapkan harga penyenaraian untuk rumah mereka dan, lebih jarang, untuk membantu pembeli membuat tawaran kompetitif. Individu boleh melakukan analisis pasaran perbandingan mereka sendiri dengan menyelidik hartanah setanding (dikenali sebagai "comps") di tapak penyenaraian hartanah, seperti realtor.com.
Memahami Analisis Pasaran Perbandingan
Analisis pasaran perbandingan membantu penjual memilih harga penyenaraian terbaik untuk rumah mereka. Harga "terbaik" ialah harga yang tidak begitu rendah sehingga meninggalkan wang di atas meja, dan tidak terlalu tinggi sehingga rumah itu tidak terjual langsung. Bagi pembeli, CMA boleh mengesahkan sama ada rumah adalah tawaran yang bagus dan membantu menentukan tawaran kompetitif yang akan diambil serius—tanpa melampaui batas.
CMA membandingkan harta subjek dengan rumah lain yang serupa dari segi lokasi, saiz dan ciri. Sebaik-baiknya, CMA menggunakan rumah yang dijual baru-baru ini daripada subbahagian yang sama dengan harta subjek. Sudah tentu, mencari rumah yang dijual dalam tempoh tiga hingga enam bulan terakhir di kawasan terdekat boleh menjadi sukar jika anda berada dalam pasaran hartanah yang hebat atau persekitaran luar bandar. Dalam kes ini, penilaian formal mungkin merupakan pilihan yang lebih baik.
Ambil perhatian bahawa walaupun analisis pasaran perbandingan adalah seperti penilaian tidak formal, ejen hartanah dan broker tidak selalu memerlukan lesen penilai untuk melaksanakan CMA semasa melayani pembeli dan penjual. Namun, sesetengah negeri akan bertanggungjawab ejen hartanah dan broker jika mereka tidak melaksanakan CMA dengan cara yang cekap. Jika ini berlaku, ejen perlu menjawab komisen pelesenan hartanah negeri dan tindakan tatatertib yang berisiko.
Apakah yang terkandung dalam Laporan CMA?
Apabila ejen hartanah atau broker menjalankan analisis pasaran perbandingan, mereka akan membuat laporan yang memperincikan penemuan. Walaupun tiada laporan CMA piawai, ia biasanya termasuk:
Alamat harta subjek dan tiga hingga lima perbandingan
Penerangan bagi setiap harta tanah, termasuk ketinggian, pelan lantai dan bilangan bilik tidur dan bilik mandi
Rakaman persegi setiap hartanah
Harga jualan setiap comp
Pelarasan dolar untuk sebarang perbezaan
Harga jualan larasan bagi setiap kaki persegi setiap comp
Nilai pasaran saksama harta subjek
Banyak ejen hartanah dan broker menggunakan perisian untuk menjana laporan CMA yang komprehensif (dan kelihatan profesional). Jika anda bercadang untuk mencipta sendiri, gunakan hamparan untuk menjejaki penyelidikan anda atau cuba alat harga rumah dalam talian yang ditawarkan oleh salah satu tapak web penyenaraian hartanah. Di bawah ialah contoh laporan CMA.
Bagaimana Melakukan Analisis Pasaran Perbandingan
CMA melibatkan lebih daripada sekadar membandingkan harga rumah yang dijual baru-baru ini di kawasan itu. Berikut ialah senarai langkah asas untuk mencipta CMA yang tepat:
1. Menilai kejiranan.
Untuk menetapkan harga penyenaraian yang betul—atau memastikan rumah yang anda minati adalah tawaran yang bagus—CMA harus mengambil kira kualiti umum kejiranan. Di manakah blok yang lebih menarik? Sejauh manakah kemudahan komuniti? Sejauh manakah gangguan masyarakat? Apakah peraturan HOA ? Bagaimana keadaan sekolah? Adakah terdapat sebarang masalah dengan rayuan mengekang ?
2. Kumpul butiran tentang sifat subjek.
Jika ejen hartanah atau broker melakukan CMA, mereka akan menyemak penyenaraian sedia ada (jika ada) dan membuat lawatan secara peribadi untuk mengumpulkan maklumat tentang rumah subjek. Mereka akan mengambil perhatian tentang saiz rumah (terutamanya ruang yang boleh didiami), umur, gaya, pembinaan, keadaan, susun atur, kemasan, landskap dan naik taraf serta kemas kini.
3. Pilih comps.
Cari tiga hingga lima rumah setanding di kawasan yang telah dijual baru-baru ini dan yang sehampir mungkin dengan rumah subjek. Sebaik-baiknya, komp akan berada dalam jarak satu batu dari harta subjek dan di daerah sekolah yang sama. Fokus pada rumah yang seperti rumah subjek dari segi rakaman persegi, saiz lot, bilik tidur, bilik mandi dan jenis pembinaan. Perhatikan dengan teliti apabila hartanah setanding dijual: Lebih terkini, lebih baik kerana harga hartanah boleh turun naik dengan cepat. Jika rumah itu mempunyai lokasi yang unik—seperti menghadap ke padang golf atau kawasan dermaga—komps hendaklah mempunyai penempatan yang sama.
4. Laraskan untuk perbezaan.
Langkah seterusnya ialah melaraskan perbezaan antara rumah subjek dan setiap harta setanding. Ejen atau broker hartanah yang berpengalaman akan dapat menetapkan nilai dolar kepada setiap perbezaan dan melaraskan nilai setiap comp dengan sewajarnya. Ia mungkin kelihatan kontra-intuitif, tetapi jika kom mempunyai ciri yang lebih rendah daripada rumah subjek, pelarasan positif dibuat pada nilai kom, dan begitu juga sebaliknya. Sebagai contoh, jika comp mempunyai bilik tidur tambahan (ciri superior) adalah munasabah untuk mengandaikan bahawa pembeli membayar lebih untuk mendapatkan bilik tidur tambahan. Dalam kes ini, anda akan menolak amaun daripada comp untuk mengakaunkan bilik tidur tambahan, dengan itu membenarkan perbandingan epal-ke-epal. Nilai rumah sasaran tidak pernah diselaraskan.
5. Tentukan harga jualan bagi setiap kaki persegi selepas pelarasan.
Selepas melaraskan perbezaan, bahagikan harga larasan setiap comp dengan rakaman perseginya untuk menentukan harga jualan bagi setiap kaki persegi. Seterusnya, tambahkan bersama-sama harga jualan bagi setiap kaki persegi semua comp, dan bahagikan dengan bilangan comps untuk mendapatkan purata. Akhir sekali, darab purata ini dengan kaki persegi harta subjek untuk mencari nilai pasaran semasanya.
Garisan bawah
Secara umum, kompaun terbaik ialah kompaun yang paling serupa dengan rumah subjek, lebih baru dijual dan yang mempunyai pelarasan paling sedikit diperlukan. Harga akhir mungkin perlu diubah suai sedikit, bergantung pada pasaran. Contohnya, jika pasaran sedang hangat atau jika inventori rendah, harganya mungkin lebih tinggi sedikit. Sebaliknya, jika terdapat banyak rumah yang serupa di pasaran, harga mungkin perlu turun untuk menjadi kompetitif.
Sorotan
Analisis pasaran perbandingan (CMA) ialah anggaran nilai rumah yang digunakan untuk membantu penjual menetapkan harga penyenaraian dan untuk membantu pembeli membuat tawaran kompetitif.
Analisis mengambil kira lokasi, umur, saiz, pembinaan, gaya, keadaan dan faktor lain untuk sifat subjek dan sebanding.
Jika anda seorang pembeli atau penjual yang berminat dengan CMA untuk hartanah tertentu, minta bantuan ejen atau broker hartanah tempatan atau lakukan penyelidikan anda sendiri dengan membandingkan rumah dalam talian.
