Vergleichende Marktanalyse
Was ist eine vergleichende Marktanalyse?
Eine vergleichende Marktanalyse (CMA) ist eine Schätzung des Werts eines Eigenheims auf der Grundlage kürzlich verkaufter ähnlicher Immobilien in der unmittelbaren Umgebung. Immobilienmakler und -makler erstellen CMA-Berichte, um Verkäufern dabei zu helfen, die Listenpreise für ihre Häuser festzulegen, und, seltener, um Käufern zu helfen, wettbewerbsfähige Angebote zu machen. Privatpersonen können ihre eigene vergleichende Marktanalyse durchführen, indem sie vergleichbare Immobilien (bekannt als „Comps“) auf Websites mit Immobilienangeboten wie realtor.com recherchieren.
Vergleichende Marktanalysen verstehen
Eine vergleichende Marktanalyse hilft Verkäufern, die besten Angebotspreise für ihre Häuser auszuwählen. Der "beste" Preis ist derjenige, der nicht so niedrig ist, dass Geld auf dem Tisch bleibt, und nicht so hoch, dass sich das Haus überhaupt nicht verkauft. Für Käufer kann ein CMA überprüfen, ob ein Haus ein gutes Geschäft ist, und dabei helfen, ein wettbewerbsfähiges Angebot zu ermitteln, das ernst genommen wird – ohne es zu übertreiben.
Ein CMA vergleicht eine betroffene Immobilie mit anderen Häusern, die in Lage, Größe und Ausstattung ähnlich sind. Idealerweise verwendet ein CMA kürzlich verkaufte Häuser aus derselben Unterteilung wie die betreffende Immobilie. Natürlich kann es schwierig sein, Häuser in der unmittelbaren Umgebung zu finden, die in den letzten drei bis sechs Monaten verkauft wurden, wenn Sie sich in einem coolen Immobilienmarkt oder in einer ländlichen Umgebung befinden. In diesen Fällen kann eine formelle Bewertung die bessere Option sein.
Beachten Sie, dass eine vergleichende Marktanalyse zwar wie eine informelle Bewertung ist, Immobilienmakler und Makler jedoch nicht immer eine Schätzerlizenz benötigen, um eine CMA durchzuführen, während sie Käufer und Verkäufer bedienen. Dennoch werden einige Staaten Immobilienmakler und Makler zur Verantwortung ziehen, wenn sie eine CMA nicht kompetent durchführen. In diesem Fall muss sich der Makler vor der staatlichen Immobilienlizenzierungskommission verantworten und riskiert disziplinarische Maßnahmen.
Was enthält ein CMA-Bericht?
Wenn ein Immobilienmakler oder -makler eine vergleichende Marktanalyse durchführt, erstellt er einen Bericht, in dem die Ergebnisse detailliert aufgeführt sind. Obwohl es keinen standardisierten CMA-Bericht gibt, enthält er normalerweise Folgendes:
betreffenden Immobilie und drei bis fünf Vergleichsobjekte
Eine Beschreibung jeder Immobilie, einschließlich Aufriss, Grundriss und Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer
Die Quadratmeterzahl jeder Immobilie
Der Verkaufspreis jeder comp
Dollaranpassungen für etwaige Unterschiede
Der bereinigte Verkaufspreis pro Quadratfuß jedes Comp
Der faire Marktwert der betreffenden Immobilie
Viele Immobilienmakler und -makler verwenden Software, um umfassende (und professionell aussehende) CMA-Berichte zu erstellen. Wenn Sie vorhaben, Ihre eigene zu erstellen, verwenden Sie eine Tabelle, um Ihre Recherchen zu verfolgen, oder probieren Sie ein Online-Tool für Immobilienpreise aus, das von einer der Websites für Immobilienanzeigen angeboten wird. Unten sehen Sie ein Beispiel für einen CMA-Bericht.
So führen Sie eine vergleichende Marktanalyse durch
Ein CMA beinhaltet viel mehr als nur den Vergleich der Preise von kürzlich verkauften Häusern in der Gegend. Hier ist ein Überblick über die grundlegenden Schritte zum Erstellen eines genauen CMA:
1. Bewerten Sie die Nachbarschaft.
Um den richtigen Listenpreis festzulegen – oder sicherzustellen, dass ein Haus, an dem Sie interessiert sind, ein gutes Geschäft ist – sollte die CMA die allgemeine Qualität der Nachbarschaft berücksichtigen. Wo sind die attraktiveren Blöcke? Wie nah sind Gemeinschaftseinrichtungen? Wie nah sind gemeinschaftliche Belästigungen? Was sind die HOA- Regeln? Wie sind die Schulen? Gibt es Probleme mit der Sperrfrist ?
2. Sammeln Sie Details über die betreffende Immobilie.
Wenn ein Immobilienmakler oder -makler die CMA durchführt, überprüft er die vorhandene Auflistung (sofern vorhanden) und führt einen persönlichen Besuch durch, um Informationen über das betreffende Haus zu sammeln. Sie beachten die Größe des Hauses (insbesondere die bewohnbare Fläche), Alter, Stil, Konstruktion, Zustand, Layout, Oberflächen, Landschaftsgestaltung sowie Upgrades und Updates.
3. Wählen Sie Kompositionen aus.
Finden Sie drei bis fünf vergleichbare Häuser in der Umgebung, die kürzlich verkauft wurden und die dem Thema Haus so nahe wie möglich kommen. Im Idealfall befinden sich die Comps im Umkreis von einer Meile von der betroffenen Immobilie und im selben Schulbezirk. Konzentrieren Sie sich auf Häuser, die dem Thema Haus in Bezug auf Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, Schlafzimmer, Badezimmer und Bauart ähnlich sind. Achten Sie genau darauf, wann die vergleichbare Immobilie verkauft wird: Je jünger, desto besser, denn Immobilienpreise können schnell schwanken. Wenn das Haus eine einzigartige Lage hat – beispielsweise mit Blick auf einen Golfplatz oder die Uferpromenade – sollten die Comps die gleiche Platzierung haben.
4. Anpassung an Unterschiede.
Der nächste Schritt besteht darin, die Unterschiede zwischen dem betroffenen Haus und jeder vergleichbaren Immobilie auszugleichen. Ein erfahrener Immobilienmakler oder -makler kann jeder der Differenzen einen Dollarwert zuweisen und den Wert jedes Comps entsprechend anpassen. Es mag kontraintuitiv erscheinen, aber wenn das Comp eine Funktion hat, die schlechter ist als das Subjekt zuhause, wird eine positive Anpassung am Wert des Comp vorgenommen und umgekehrt. Wenn ein Comp beispielsweise ein zusätzliches Schlafzimmer hat (überlegenes Merkmal), ist es vernünftig anzunehmen, dass der Käufer mehr bezahlt hat, um das zusätzliche Schlafzimmer zu bekommen. In diesem Fall würden Sie einen Betrag vom Comp abziehen, um das zusätzliche Schlafzimmer zu berücksichtigen, wodurch ein Vergleich von Äpfeln zu Äpfeln ermöglicht wird. Der Wert des Zielhauses wird nie angepasst.
5. Bestimmen Sie den Verkaufspreis pro Quadratfuß nach Anpassungen.
Nachdem Sie die Unterschiede bereinigt haben, dividieren Sie den bereinigten Preis jedes Comps durch seine Quadratmeterzahl, um den Verkaufspreis pro Quadratfuß zu ermitteln. Addieren Sie als Nächstes den Verkaufspreis pro Quadratfuß aller Comps und dividieren Sie ihn durch die Anzahl der Comps, um den Durchschnitt zu erhalten. Schließlich multiplizieren Sie diesen Durchschnitt mit den Quadratmetern der betreffenden Immobilie, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln.
Das Endergebnis
Im Allgemeinen sind die besten Comps diejenigen, die dem betreffenden Zuhause am ähnlichsten sind, die kürzlich verkauft wurden und die mit den wenigsten Anpassungen erforderlich sind. Der Endpreis muss je nach Markt möglicherweise leicht angepasst werden. Wenn der Markt beispielsweise heiß ist oder der Lagerbestand niedrig ist, kann der Preis etwas höher sein. Umgekehrt, wenn es viele ähnliche Häuser auf dem Markt gibt, muss der Preis möglicherweise gesenkt werden, um wettbewerbsfähig zu sein.
Höhepunkte
Eine vergleichende Marktanalyse (Comparative Market Analysis, CMA) ist eine Schätzung des Werts eines Hauses, die Verkäufern dabei hilft, Listenpreise festzulegen, und um Käufern dabei zu helfen, wettbewerbsfähige Angebote zu machen.
Die Analyse berücksichtigt den Standort, das Alter, die Größe, den Bau, den Stil, den Zustand und andere Faktoren für die betreffende Immobilie und vergleichbare Objekte.
Wenn Sie ein Käufer oder Verkäufer sind, der an einer CMA für eine bestimmte Immobilie interessiert ist, bitten Sie einen örtlichen Immobilienmakler oder -makler um Hilfe oder recherchieren Sie selbst, indem Sie Häuser online vergleichen.
