Porównawcza analiza rynku
Co to jest porównawcza analiza rynku?
Analiza porównawcza rynku (CMA) to oszacowanie wartości domu na podstawie niedawno sprzedanych podobnych nieruchomości w najbliższej okolicy. Agenci i pośrednicy w obrocie nieruchomościami tworzą raporty CMA, aby pomóc sprzedawcom w ustaleniu cen ofertowych ich domów i, rzadziej, aby pomóc kupującym w składaniu konkurencyjnych ofert. Osoby fizyczne mogą przeprowadzać własne analizy porównawcze rynku, badając porównywalne nieruchomości (tzw. „comps”) w witrynach z ofertami nieruchomości, takich jak realtor.com.
Zrozumienie porównawczej analizy rynku
Analiza porównawcza rynku pomaga sprzedawcom wybrać najlepsze ceny ofertowe dla ich domów. „Najlepsza” cena to taka, która nie jest tak niska, że zostawia pieniądze na stole, i nie tak wysoka, żeby dom w ogóle się nie sprzedawał. Dla kupujących CMA może zweryfikować, czy dom jest dobrą ofertą, i pomóc w ustaleniu konkurencyjnej oferty, która zostanie potraktowana poważnie – bez przesady.
CMA porównuje przedmiotową nieruchomość z innymi domami, które są podobne pod względem lokalizacji, wielkości i funkcji. Idealnie, CMA wykorzystuje niedawno sprzedane domy z tego samego poddziału, co przedmiotowa nieruchomość. Oczywiście znalezienie domów sprzedanych w ciągu ostatnich trzech do sześciu miesięcy w najbliższej okolicy może być trudne, jeśli znajdujesz się na fajnym rynku nieruchomości lub na wsi. W takich przypadkach lepszym rozwiązaniem może być ocena formalna.
Należy pamiętać, że chociaż porównawcza analiza rynku jest jak nieformalna wycena, agenci i brokerzy nieruchomości nie zawsze potrzebują licencji rzeczoznawcy, aby przeprowadzić CMA podczas obsługi kupujących i sprzedających. Mimo to niektóre stany będą pociągać do odpowiedzialności agentów i brokerów nieruchomości, jeśli nie wykonają CMA w sposób kompetentny. Jeśli tak się stanie, agent będzie musiał odpowiedzieć przed stanową komisją licencjonowania nieruchomości i zaryzykować postępowanie dyscyplinarne.
Co zawiera raport CMA?
Kiedy pośrednik lub pośrednik w obrocie nieruchomościami przeprowadza analizę porównawczą rynku, tworzy raport zawierający szczegółowe ustalenia. Chociaż nie ma standardowego raportu CMA, zazwyczaj zawiera on:
Opis każdej nieruchomości, w tym elewacja, plan piętra, liczba sypialni i łazienek
Kwadratowy obszar każdej nieruchomości
Cena sprzedaży każdego comp
Korekty w dolarach za wszelkie różnice
Skorygowana cena sprzedaży za stopę kwadratową każdej kompozycji
godziwą wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości
Wielu agentów i brokerów nieruchomości używa oprogramowania do generowania kompleksowych (i profesjonalnie wyglądających) raportów CMA. Jeśli planujesz stworzyć własny, użyj arkusza kalkulacyjnego, aby śledzić swoje badania lub wypróbuj narzędzie online do wyceny domu oferowane przez jedną z witryn z ofertami nieruchomości. Poniżej znajduje się przykład raportu CMA.
Jak przeprowadzić porównawczą analizę rynku
CMA to znacznie więcej niż tylko porównywanie cen ostatnio sprzedanych domów w okolicy. Oto podsumowanie podstawowych kroków tworzenia dokładnego CMA:
1. Oceń okolicę.
Aby ustalić właściwą cenę oferty — lub upewnić się, że dom, który Cię interesuje, jest dobrą ofertą — CMA powinien wziąć pod uwagę ogólną jakość okolicy. Gdzie są bardziej atrakcyjne klocki? Jak blisko znajdują się udogodnienia dla społeczności? Jak blisko są uciążliwości społeczności? Jakie są zasady HOA ? Jak tam szkoły? Czy są jakieś problemy z odwołaniem od krawężnika ?
2. Zbierz szczegółowe informacje o przedmiotowej nieruchomości.
Jeśli agent lub pośrednik w obrocie nieruchomościami przeprowadzi CMA, dokona przeglądu istniejącego wpisu (jeśli taki istnieje) i złoży osobistą wizytę w celu zebrania informacji na temat danego domu. Zwrócą uwagę na wielkość domu (w szczególności powierzchnię mieszkalną), wiek, styl, konstrukcję, stan, układ, wykończenia, architekturę krajobrazu oraz ulepszenia i aktualizacje.
3. Wybierz kompozycje.
Znajdź trzy do pięciu porównywalnych domów w okolicy, które zostały niedawno sprzedane i które są jak najbliżej danego domu. Najlepiej byłoby, gdyby kompety znajdowały się w promieniu jednej mili od obiektu i w tym samym okręgu szkolnym. Skoncentruj się na domach, które przypominają dom pod względem powierzchni, wielkości działki, sypialni, łazienek i rodzaju konstrukcji. Zwróć szczególną uwagę na to, kiedy sprzedano porównywalną nieruchomość: im nowsza, tym lepiej, ponieważ ceny nieruchomości mogą się szybko zmieniać. Jeśli dom ma wyjątkową lokalizację — na przykład z widokiem na pole golfowe lub nabrzeże — konkursy powinny mieć to samo położenie.
4. Dostosuj się do różnic.
Następnym krokiem jest dostosowanie się do różnic między przedmiotem domu a każdą porównywalną nieruchomością. Doświadczony agent nieruchomości lub broker będzie mógł przypisać wartość w dolarach do każdej z różnic i odpowiednio dostosować wartość każdej rekompensaty. Może się to wydawać sprzeczne z intuicją, ale jeśli kompilacja ma cechę gorszą niż przedmiotowa strona główna, dokonywana jest pozytywna korekta wartości kompilacji i vice versa. Na przykład, jeśli komp ma dodatkową sypialnię (cechę wyższą), rozsądne jest założenie, że kupujący zapłacił więcej, aby dostać dodatkową sypialnię. W takim przypadku odliczyłbyś kwotę od kwoty, aby uwzględnić dodatkową sypialnię, umożliwiając w ten sposób porównanie jabłek z jabłkami. Wartość domu docelowego nigdy nie jest dostosowywana.
5. Określ cenę sprzedaży za stopę kwadratową po korektach.
Po skorygowaniu o różnice, podziel skorygowaną cenę każdej kompozycji przez jej powierzchnię kwadratową, aby określić cenę sprzedaży za stopę kwadratową. Następnie dodaj razem sprzedaną cenę za metr kwadratowy wszystkich kompozycji i podziel przez liczbę kompozycji, aby uzyskać średnią. Na koniec pomnóż tę średnią przez stopy kwadratowe przedmiotowej nieruchomości, aby znaleźć jej aktualną wartość rynkową.
Podsumowanie
Ogólnie rzecz biorąc, najlepsze kompozycje to te, które są najbardziej podobne do tematu domu, ostatnio sprzedane i te z najmniejszą liczbą wymaganych korekt. Ostateczna cena może wymagać niewielkiego dostosowania, w zależności od rynku. Na przykład, jeśli rynek jest gorący lub gdy zapasy są niskie, cena może być nieco wyższa. I odwrotnie, jeśli na rynku jest wiele podobnych domów, cena może zostać obniżona, aby być konkurencyjną.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Analiza porównawcza rynku (CMA) to oszacowanie wartości domu, które pomaga sprzedawcom w ustalaniu cen ofertowych, a kupującym w składaniu konkurencyjnych ofert.
Analiza uwzględnia lokalizację, wiek, wielkość, konstrukcję, styl, stan i inne czynniki dotyczące przedmiotowej nieruchomości i elementów porównywalnych.
Jeśli jesteś kupującym lub sprzedającym zainteresowanym CMA dla określonej nieruchomości, poproś o pomoc lokalnego agenta nieruchomości lub pośrednika lub przeprowadź własne badanie, porównując domy online.
