Vertaileva markkina-analyysi
Mikä on vertaileva markkina-analyysi?
Vertaileva markkina-analyysi (CMA) on arvio kodin arvosta, joka perustuu äskettäin myytyihin samankaltaisiin kiinteistöihin lähialueella. Kiinteistönvälittäjät ja välittäjät luovat CMA-raportteja, jotka auttavat myyjiä asettamaan listaushinnat koteihinsa ja harvemmin auttamaan ostajia tekemään kilpailukykyisiä tarjouksia. Yksilöt voivat tehdä oman vertailevan markkina-analyysinsä tutkimalla vertailukelpoisia kiinteistöjä (tunnetaan nimellä "comps") kiinteistöjen listaussivustoilla, kuten realtor.com.
Vertailevan markkina-analyysin ymmärtäminen
Vertaileva markkina-analyysi auttaa myyjiä valitsemaan parhaat listahinnat koteihinsa. "Paras" hinta on se, joka ei ole niin alhainen, että se jättää rahaa pöytään, eikä niin korkea, ettei koti myyisi ollenkaan. Ostajille CMA voi varmistaa, onko koti hyvä kauppa, ja auttaa löytämään kilpailukykyisen tarjouksen, joka otetaan vakavasti – menemättä yli laidan.
CMA vertaa kohteena olevaa omaisuutta muihin koteihin, jotka ovat samankaltaisia sijainniltaan, kooltaan ja ominaisuuksiltaan. Ihannetapauksessa CMA käyttää äskettäin myytyjä koteja samasta osa-alueesta kuin kohteena oleva omaisuus. Tietenkin viimeisten kolmen tai kuuden kuukauden aikana myytyjen kotien löytäminen lähialueelta voi olla vaikeaa, jos olet viileillä kiinteistömarkkinoilla tai maaseutuympäristössä. Näissä tapauksissa virallinen arviointi saattaa olla parempi vaihtoehto.
Huomaa, että vaikka vertaileva markkina-analyysi on kuin epävirallinen arvio, kiinteistönvälittäjät ja välittäjät eivät aina tarvitse arvioijan lisenssiä CMA:n suorittamiseen palvellessaan ostajia ja myyjiä. Silti jotkut osavaltiot pitävät kiinteistönvälittäjät ja välittäjät vastuullisina, jos he eivät suorita CMA:ta pätevästi. Jos näin tapahtuu, agentti joutuu vastaamaan valtion kiinteistölupatoimikunnalle ja uhkaa kurinpitotoimia.
Mitä CMA-raportissa on?
Kun kiinteistönvälittäjä tai välittäjä tekee vertailevan markkina-analyysin, he luovat raportin, jossa esitetään havainnot yksityiskohtaisesti. Vaikka standardoitua CMA-raporttia ei ole, se sisältää yleensä:
kolmesta viiteen vertailukohdetta
Jokaisen kiinteistön kuvaus, mukaan lukien korkeus, pohjapiirros sekä makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden lukumäärä
Kunkin kiinteistön neliömetriä
Kunkin kompon myyntihinta
Dollarimuutokset mahdollisille eroille
Kunkin kompon oikaistu myyntihinta neliöjalkaa kohti
Kohteen kohteena olevan kiinteistön käypä markkina-arvo
Monet kiinteistönvälittäjät ja välittäjät käyttävät ohjelmistoja kattavien (ja ammattimaisen näköisten) CMA-raporttien luomiseen. Jos aiot luoda oman, käytä laskentataulukkoa seurataksesi tutkimustasi tai kokeile jonkin kiinteistöjen listaussivuston tarjoamaa online-asuntojen hintatyökalua. Alla on esimerkki CMA-raportista.
Kuinka tehdä vertaileva markkina-analyysi
CMA sisältää paljon enemmän kuin vain alueen äskettäin myytyjen asuntojen hintojen vertailun. Tässä on yhteenveto perusvaiheista tarkan CMA:n luomiseksi:
1. Arvioi naapurusto.
Asettaakseen oikean listaushinnan – tai varmistaakseen, että sinua kiinnostava koti on hyvä kauppa – CMA:n tulee ottaa huomioon alueen yleinen laatu. Missä ovat houkuttelevammat lohkot? Kuinka lähellä yhteisön palvelut ovat? Kuinka lähellä yhteisön haitat ovat? Mitkä ovat HOA :n säännöt? Miten koulut ovat? Onko rajoitusvalituksessa ongelmia ?
2. Kerää tietoja kohteen ominaisuudesta.
Jos kiinteistönvälittäjä tai välittäjä tekee CMA:n, he tarkistavat olemassa olevan listauksen (jos sellainen on) ja käyvät henkilökohtaisesti kerätäkseen tietoa aiheesta kotiin. He huomioivat kodin koon (erityisesti asumiskelpoisen tilan), iän, tyylin, rakennuksen, kunnon, pohjaratkaisun, viimeistelyt, maisemoinnin sekä päivitykset ja päivitykset.
3. Valitse tiivistelmät.
Etsi alueelta kolmesta viiteen vertailukelpoista asuntoa, jotka ovat myyty hiljattain ja jotka ovat mahdollisimman lähellä kohdekotia. Ihannetapauksessa kurssit ovat yhden mailin säteellä aihealueesta ja samalla koulualueella. Keskity koteihin, jotka ovat samankaltaisia kuin kohteena oleva koti neliön, tontin koon, makuuhuoneiden, kylpyhuoneiden ja rakennustyypin suhteen. Kiinnitä huomiota siihen, milloin vertailukelpoinen omaisuus myydään: Mitä uudempi, sen parempi, koska kiinteistöjen hinnat voivat vaihdella nopeasti. Jos kodilla on ainutlaatuinen sijainti – kuten näkymät golfkentälle tai rannalle –, comps tulee olla samassa paikassa.
4. Säädä eroja.
Seuraava vaihe on sopeutua eroihin kohteen kodin ja kunkin vertailukelpoisen kiinteistön välillä. Kokenut kiinteistönvälittäjä tai välittäjä voi määrittää dollarin arvon kullekin erolle ja säätää kunkin compin arvoa vastaavasti. Se voi tuntua ristiriitaiselta, mutta jos compissa on ominaisuus, joka on huonompi kuin kohteen koti, compin arvoon tehdään positiivinen säätö ja päinvastoin. Esimerkiksi, jos compilla on ylimääräinen makuuhuone (parempi ominaisuus), on järkevää olettaa, että ostaja maksoi enemmän saadakseen ylimääräisen makuuhuoneen. Tässä tapauksessa vähennät summasta ylimääräisen makuuhuoneen huomioon ottamiseksi, mikä mahdollistaa omenoiden ja omenoiden välisen vertailun. Kohdekodin arvoa ei koskaan korjata.
5. Määritä myyntihinta neliöjalkaa kohti säätöjen jälkeen.
Kun olet tarkistanut erot, jaa kunkin yhdistelmän mukautettu hinta sen neliömetrillä määrittääksesi myydyn neliöhinnan. Laske seuraavaksi yhteen kaikkien osien myydyt neliöhinnat ja jaa niiden lukumäärällä saadaksesi keskiarvon. Lopuksi kerrotaan tämä keskiarvo kohteen kohteen neliöjaloilla saadaksesi sen nykyisen markkina-arvon.
Bottom Line
Yleensä parhaat versiot ovat ne, jotka ovat eniten samankaltaisia kuin aiheen koti, äskettäin myyty ja vähiten säätöjä vaativat. Lopullista hintaa saatetaan joutua säätämään hieman markkinoista riippuen. Esimerkiksi, jos markkinat ovat kuumat tai jos varastot ovat vähissä, hinta voi olla hieman korkeampi. Päinvastoin, jos markkinoilla on paljon samankaltaisia koteja, hintaa on ehkä laskettava, jotta se olisi kilpailukykyinen.
Kohokohdat
Vertaileva markkina-analyysi (CMA) on arvio kodin arvosta, jota käytetään auttamaan myyjiä asettamaan listaushinnat ja auttamaan ostajia tekemään kilpailukykyisiä tarjouksia.
Analyysissa huomioidaan kohteen ja vertailukelpoisten kohteiden sijainti, ikä, koko, rakenne, tyyli, kunto ja muut tekijät.
Jos olet ostaja tai myyjä, joka on kiinnostunut tietyn kiinteistön CMA:sta, pyydä apua paikalliselta kiinteistönvälittäjältä tai tee omaa tutkimusta vertaamalla koteja verkossa.
