Samanburðarmarkaðsgreining

Hvað er samanburðarmarkaðsgreining?

Samanburðarmarkaðsgreining (CMA) er mat á verðmæti heimilis miðað við nýlega seldar, svipaðar eignir í næsta nágrenni. Fasteignasalar og miðlarar búa til CMA skýrslur til að hjálpa seljendum að setja skráningarverð fyrir heimili sín og, sjaldnar, til að hjálpa kaupendum að gera samkeppnishæf tilboð. Einstaklingar geta framkvæmt sína eigin samanburðarmarkaðsgreiningu með því að rannsaka sambærilegar eignir (þekktar sem „samstæður“) á fasteignaskráningarsíðum, svo sem fasteignasölu.com.

Skilningur á samanburðarmarkaðsgreiningu

Samanburðarmarkaðsgreining hjálpar seljendum að velja besta skráningarverð fyrir heimili sín. „Besta“ verðið er það sem er ekki svo lágt að það skilur peninga eftir á borðinu og ekki svo hátt að heimilið seljist alls ekki. Fyrir kaupendur getur CMA sannreynt hvort heimili sé góður samningur og hjálpað til við að finna samkeppnishæf tilboð sem verður tekið alvarlega - án þess að fara út fyrir borð.

CMA ber viðkomandi eign saman við önnur heimili sem eru svipuð að staðsetningu, stærð og eiginleikum. Helst notar CMA nýlega seld heimili frá sömu undirdeild og viðkomandi eign. Auðvitað getur verið erfitt að finna heimili sem hafa selst á síðustu þremur til sex mánuðum í næsta nágrenni ef þú ert á flottum fasteignamarkaði eða í dreifbýli. Í þessum tilvikum gæti formlegt úttekt verið betri kostur.

Athugaðu að þó að samanburðarmarkaðsgreining sé eins og óformlegt mat, þurfa fasteignasalar og miðlarar ekki alltaf leyfi matsmanns til að framkvæma CMA meðan þeir þjóna kaupendum og seljendum. Samt sem áður munu sum ríki halda fasteignasölum og miðlara ábyrga ef þeir framkvæma ekki CMA á hæfan hátt. Ef það gerist þarf umboðsaðilinn að svara fyrir fasteignaleyfisnefnd ríkisins og eiga á hættu agaviðurlög.

Hvað er í CMA skýrslu?

Þegar fasteignasali eða miðlari framkvæmir samanburðarmarkaðsgreiningu munu þeir búa til skýrslu sem sýnir niðurstöðurnar. Þó að það sé engin staðlað CMA skýrsla, mun hún venjulega innihalda:

• Heimilisfang viðkomandi eignar og þrjár til fimm sambærilegar

• Lýsing á hverri eign, þar á meðal hæð, gólfmynd og fjölda svefnherbergja og baðherbergja

• Fermetrafjöldi hverrar eignar

• Söluverð hvers samsetts

• Dollaraleiðréttingar fyrir mismun

• Leiðrétt söluverð á hvern fermetra hverrar samstæðu

• Sanngjarnt markaðsvirði viðkomandi eignar

Margir fasteignasalar og miðlarar nota hugbúnað til að búa til yfirgripsmiklar (og fagmannlegar) CMA skýrslur. Ef þú ætlar að búa til þitt eigið skaltu nota töflureikni til að fylgjast með rannsóknum þínum eða prófa tól fyrir heimilisverð á netinu í boði hjá einni af fasteignaskráningarvefsíðunum. Hér að neðan er dæmi um CMA skýrslu.

Hvernig á að gera samanburðarmarkaðsgreiningu

CMA felur í sér miklu meira en að bera saman verð nýlega seldra heimila á svæðinu. Hér er yfirlit yfir helstu skref til að búa til nákvæma CMA:

1. Metið hverfið.

Til að setja rétt skráningarverð - eða tryggja að heimili sem þú hefur áhuga á sé góður samningur - ætti CMA að taka tillit til almennra gæða hverfisins. Hvar eru aðlaðandi blokkirnar? Hversu nálægt eru þægindi samfélagsins? Hversu nálægt eru óþægindi samfélagsins? Hverjar eru HOA reglurnar? Hvernig eru skólarnir? Eru einhver vandamál með áfrýjun á takmörkunum ?

2. Safnaðu upplýsingum um viðkomandi eign.

Ef fasteignasali eða miðlari gerir CMA, munu þeir fara yfir núverandi skráningu (ef það er einhver) og fara í persónulega heimsókn til að safna upplýsingum um efnið heimili. Þeir munu taka mið af stærð heimilisins (sérstaklega rýmið sem hægt er að búa), aldur, stíl, byggingu, ástand, skipulag, frágang, landmótun og uppfærslur og uppfærslur.

3. Veldu comps.

Finndu þrjú til fimm sambærileg heimili á svæðinu sem hafa selst nýlega og eru eins nálægt efninu heimili og mögulegt er. Helst er að samstæðurnar verði innan við einn mílu frá eigninni og í sama skólahverfi. Einbeittu þér að heimilum sem eru eins og viðfangsefnið heimili hvað varðar fermetra, lóðarstærð, svefnherbergi, baðherbergi og gerð byggingar. Fylgstu vel með því hvenær sambærileg eign seldist: Því nýlegri því betra vegna þess að fasteignaverð getur sveiflast hratt. Ef heimilið hefur einstaka staðsetningu - eins og með útsýni yfir golfvöll eða vatnsbakkann - ættu búðirnar að vera í sömu staðsetningu.

4. Stilltu fyrir mismun.

Næsta skref er að leiðrétta fyrir mismun á efnisheimilinu og hverri sambærilegri eign. Reyndur fasteignasali eða miðlari mun geta úthlutað dollaragildi fyrir hvern mun og stillt verðmæti hvers samnings í samræmi við það. Það kann að virðast gegn innsæi, en ef samsetningin hefur eiginleika sem er óæðri en viðfangsefnið heima, er jákvæð leiðrétting gerð á verðmæti samstæðunnar og öfugt. Sem dæmi, ef sameign er með auka svefnherbergi (yfirburða eiginleika) er sanngjarnt að gera ráð fyrir að kaupandinn hafi borgað meira fyrir að fá auka svefnherbergið. Í þessu tilviki myndirðu draga upphæð frá samstæðunni til að gera grein fyrir auka svefnherberginu og gera þannig kleift að bera saman epli á milli epla. Verðmæti markmiðsheimilisins er aldrei leiðrétt.

5. Ákveðið söluverð á fermetra eftir leiðréttingu.

Eftir að hafa leiðrétt fyrir mismun skaltu deila leiðréttu verði hvers samsetts með fermetrafjölda þess til að ákvarða söluverð á ferfet. Næst skaltu leggja saman söluverðið á hvern fermetra af öllum samsetningum og deila með fjölda samsetningar til að fá meðaltalið. Að lokum, margfaldaðu þetta meðaltal með fermetrum viðkomandi eignar til að finna núverandi markaðsvirði hennar.

Aðalatriðið

Almennt séð eru bestu samsetningar þær sem líkjast mest viðfangsefninu heimili, þær sem eru nýlega seldar og þær sem eru með minnstu breytingar sem þarf. Endanleg verð gæti þurft að fínstilla lítillega, allt eftir markaði. Til dæmis, ef markaðurinn er heitur eða ef birgðir eru lágar, gæti verðið verið aðeins hærra. Hins vegar, ef það eru mörg svipuð heimili á markaðnum, gæti verðið þurft að lækka til að vera samkeppnishæft.

Hápunktar

• Samanburðarmarkaðsgreining (CMA) er mat á verðmæti heimilis sem er notað til að hjálpa seljendum að setja skráningarverð og til að hjálpa kaupendum að gera samkeppnishæf tilboð.

• Greiningin tekur til greina staðsetningu, aldur, stærð, byggingu, stíl, ástand og aðra þætti viðkomandi eignar og sambærilegra hluta.

• Ef þú ert kaupandi eða seljandi sem hefur áhuga á CMA fyrir tiltekna eign skaltu biðja staðbundna fasteignasala eða miðlara um hjálp, eða gera eigin rannsóknir með því að bera saman heimili á netinu.