Jämförande marknadsanalys

Vad är en jämförande marknadsanalys?

En jämförande marknadsanalys (CMA) är en uppskattning av en bostads värde baserad på nyligen sålda, liknande fastigheter i närområdet. Fastighetsmäklare och mäklare skapar CMA-rapporter för att hjälpa säljare att sätta listpriser för sina hem och, mindre vanligt, för att hjälpa köpare att göra konkurrenskraftiga erbjudanden. Individer kan utföra sin egen jämförande marknadsanalys genom att undersöka jämförbara egenskaper (så kallade "comps") på webbplatser för fastighetsförteckningar, till exempel realtor.com.

Förstå jämförande marknadsanalys

En jämförande marknadsanalys hjälper säljare att välja de bästa listpriserna för sina hem. Det "bästa" priset är det som inte är så lågt att det lämnar pengar på bordet, och inte så högt att bostaden inte säljer alls. För köpare kan en CMA verifiera om ett hem är en bra affär och hjälpa till att hitta ett konkurrenskraftigt erbjudande som kommer att tas på allvar – utan att gå överbord.

En CMA jämför en föremålsfastighet med andra bostäder som är liknande i läge, storlek och funktioner. Helst använder en CMA nyligen sålda bostäder från samma underavdelning som den aktuella fastigheten. Naturligtvis kan det vara svårt att hitta bostäder som sålts inom de senaste tre till sex månaderna i närområdet om du befinner dig på en cool fastighetsmarknad eller en lantlig miljö. I dessa fall kan en formell bedömning vara ett bättre alternativ.

Observera att även om en jämförande marknadsanalys är som en informell värdering, behöver fastighetsmäklare och mäklare inte alltid en värderingsmanslicens för att utföra en CMA samtidigt som de betjänar köpare och säljare. Ändå kommer vissa stater att hålla fastighetsmäklare och mäklare ansvariga om de inte utför en CMA på ett kompetent sätt. Om detta händer måste agenten stå till svars inför statens fastighetslicenskommission och riskera disciplinära åtgärder.

Vad finns i en CMA-rapport?

När en fastighetsmäklare eller mäklare gör en jämförande marknadsanalys kommer de att skapa en rapport som beskriver resultaten. Även om det inte finns någon standardiserad CMA-rapport kommer den vanligtvis att innehålla:

• Adressen till den aktuella fastigheten och tre till fem jämförbara

• En beskrivning av varje fastighet, inklusive höjd, planlösning och antal sovrum och badrum

• Antalet kvadratmeter för varje fastighet

• Försäljningspriset för varje komp

• Dollarjusteringar för eventuella skillnader

• Det justerade sålda priset per kvadratfot av varje komp

• Det verkliga marknadsvärdet för den aktuella fastigheten

Många fastighetsmäklare och mäklare använder programvara för att generera omfattande (och professionellt utseende) CMA-rapporter. Om du planerar att skapa din egen, använd ett kalkylblad för att hålla reda på din forskning eller prova ett online-bostadsprisverktyg som erbjuds av en av fastighetslistningswebbplatserna. Nedan är ett exempel på en CMA-rapport.

Hur man gör en jämförande marknadsanalys

En CMA innebär mycket mer än att bara jämföra priserna på nyligen sålda bostäder i området. Här är en sammanfattning av de grundläggande stegen för att skapa en korrekt CMA:

1. Utvärdera grannskapet.

För att ställa in rätt noteringspris - eller se till att ett hem du är intresserad av är en bra affär - bör CMA ta hänsyn till den allmänna kvaliteten i grannskapet. Var finns de mer attraktiva blocken? Hur nära är samhällets bekvämligheter? Hur nära är samhällsstörningar? Vilka är HOA- reglerna? Hur är skolorna? Finns det några problem med överklagan ?

2. Samla information om objektet.

Om en fastighetsmäklare eller mäklare gör CMA, kommer de att granska den befintliga noteringen (om det finns en) och göra ett personligt besök för att samla information om ämnet hem. De kommer att ta del av hemmets storlek (särskilt utrymmet som kan levas), ålder, stil, konstruktion, skick, layout, ytbehandlingar, landskapsarkitektur och uppgraderingar och uppdateringar.

3. Välj komp.

Hitta tre till fem jämförbara bostäder i området som har sålts nyligen och som ligger så nära ämnet bostad som möjligt. Helst kommer tävlingarna att vara inom en mil från ämnesfastigheten och i samma skoldistrikt. Fokusera på hem som är som ämnet hem när det gäller kvadratmeter, tomtstorlek, sovrum, badrum och typ av konstruktion. Var noga med när den jämförbara fastigheten såldes: Ju nyare desto bättre eftersom fastighetspriserna kan fluktuera snabbt. Om bostaden har ett unikt läge – till exempel med utsikt över en golfbana eller vattnet – bör anläggningarna ha samma placering.

4. Justera för skillnader.

Nästa steg är att justera för skillnader mellan ämnet bostad och varje jämförbar fastighet. En erfaren fastighetsmäklare eller mäklare kommer att kunna tilldela ett dollarvärde till var och en av skillnaderna och justera värdet på varje komp därefter. Det kan verka kontraintuitivt, men om komp har en funktion som är sämre än ämnet hem, görs en positiv justering av värdet på komp, och vice versa. Som ett exempel, om en komp har ett extra sovrum (överlägsen funktion) är det rimligt att anta att köparen betalat mer för att få det extra sovrummet. I det här fallet skulle du dra av ett belopp från beloppet för att ta hänsyn till det extra sovrummet, vilket möjliggör en jämförelse mellan äpplen och äpplen. Värdet på målbostaden justeras aldrig.

5. Bestäm sålt pris per kvadratfot efter justeringar.

Efter att ha justerat för skillnader, dividera det justerade priset för varje komp med dess kvadratmeter för att bestämma sålt pris per kvadratfot. Lägg sedan ihop det sålda priset per kvadratfot av alla komp, och dividera med antalet komp för att få genomsnittet. Slutligen, multiplicera detta medelvärde med kvadratfot av objektet för att hitta dess aktuella marknadsvärde.

Poängen

Generellt sett är de bästa komperna de som liknar det aktuella hemmet mest, de som nyligen sålts och de som har minst justeringar som krävs. Det slutliga priset kan behöva justeras något, beroende på marknaden. Till exempel, om marknaden är het eller om lagret är lågt, kan priset vara något högre. Omvänt, om det finns många liknande bostäder på marknaden, kan priset behöva sjunka för att vara konkurrenskraftigt.

Höjdpunkter

• En jämförande marknadsanalys (CMA) är en uppskattning av ett hems värde som används för att hjälpa säljare att sätta listpriser och för att hjälpa köpare att göra konkurrenskraftiga erbjudanden.

• Analysen tar hänsyn till läge, ålder, storlek, konstruktion, stil, skick och andra faktorer för den aktuella fastigheten och jämförbara.

• Om du är en köpare eller säljare som är intresserad av en CMA för en specifik fastighet, fråga en lokal fastighetsmäklare eller mäklare om hjälp, eller gör din egen forskning genom att jämföra bostäder online.