الرهن العقاري الغريب
ما هو الرهن العقاري الغريب؟
الرهن العقاري الغريب هو نوع من القروض العقارية التي تقدم دفعات شهرية أقل في السنوات القليلة الأولى ولكن يمكن أن تكون محفوفة بالمخاطر بسبب شروطها التي يصعب فهمها في كثير من الأحيان والمدفوعات المستقبلية المرتفعة. يستخدم الناس أحيانًا قروضًا عقارية غريبة لشراء منازل أغلى مما يمكنهم تحمله. يمكن لأصحاب المنازل أيضًا إعادة التمويل في قروض عقارية غريبة لخفض مدفوعاتهم الشهرية. كانت الرهون العقارية الغريبة ، المعروفة أيضًا باسم الرهون العقارية غير التقليدية ، شائعة مرة أخرى ولكنها لا تشكل سوى جزءًا صغيرًا من سوق الرهن العقاري اليوم.
أنواع الرهون العقارية النادرة
تأتي الرهون العقارية الغريبة في عدة أنواع ، وكلها توفر مدفوعات أولية أقل من الرهون العقارية العادية ولكنها تنطوي على مخاطر أكبر للمقترض. يشملوا:
الرهون العقارية المخصّصة للفائدة فقط
الرهون العقارية ذات الفائدة فقط هي نوع واحد من الرهون العقارية الغريبة. فبدلاً من أن يدفع المقترض كل من الفائدة وجزءًا من رأس المال كل شهر ، كما هو الحال مع الرهون العقارية التقليدية ، فإنهم يطلبون فقط مدفوعات الفائدة للسنوات القليلة الأولى. يسمح ذلك بدفع دفعة شهرية أصغر في البداية.
عادة ما يكون لهذه الرهون العقارية معدلات فائدة قابلة للتعديل ، لذلك يمكن أن تقفز الدفعة الشهرية الأولية إذا زاد سعر الفائدة. يمكن أن يرتفع أيضًا عند انتهاء فترة الفائدة فقط ويجب على المقترض أن يبدأ في سداد رأس المال. نتيجة لذلك ، قد تصبح الأقساط الشهرية للمقترض باهظة الثمن.
خيار الدفع للرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)
نوع آخر من الرهن العقاري الغريب هو خيار الدفع للرهن العقاري بسعر قابل للتعديل ، والمعروف أيضًا باسم خيار ARM. مع هذا النوع من القروض ، يمكن لصاحب المنزل اختيار مبلغ مختلف لدفعه كل شهر - السداد الكامل المنتظم ، أو دفعة الفائدة فقط ، أو دفعة أقل حتى من الفائدة المستحقة عليهم.
من الناحية النظرية ، يمكن أن يكون هذا النوع من القروض مفيدًا لشخص يتقلب دخله بشكل كبير من شهر لآخر. ويكمن الخطر في أن أي فائدة لا يدفعونها تضاف ببساطة إلى أصل الدين الذي يدينون به بحيث ينتهي بهم الأمر في نهاية المطاف إلى دفع فائدة على الفائدة.
الرهن العقاري
الرهن العقاري بدفعات شهرية منخفضة - أو حتى معدومة - ، ولكن عند نقطة معينة متفق عليها ، يجب على المقترض سداد دفعة كبيرة للمقرض. عادة ، تأتي دفعة البالون في نهاية الرهن العقاري وتسدد أي ديون متبقية بالكامل. الخطر هنا ، بالطبع ، هو أنه عندما يحين موعد السداد ، لن يتمكن صاحب المنزل من الحصول على النقود.
إيجابيات وسلبيات الرهون العقارية النادرة
تتمثل ميزة الرهن العقاري الغريب في أنه يمكن أن يسمح للمقترض بشراء منزل لا يستطيع تحمله برهن عقاري تقليدي.
والمقايضة هي أنهم يتحملون قدرًا كبيرًا من المخاطرة في مقابل تلك الدفعات الشهرية المنخفضة. مع إما الرهن العقاري بفائدة فقط أو خيار الدفع ، فإن مدفوعاتهم الشهرية ستزداد في مرحلة ما ، ربما بشكل كبير وغير معقول. مع الرهن العقاري ، سيحتاجون إلى الحصول على مبلغ كبير من النقد عندما يحين موعد سداد البالون.
إذا سارت الأمور على ما يرام ، فقد يسير كل شيء على ما يرام. ومع ذلك ، فإن فقدان الوظيفة أو الطوارئ المالية غير المتوقعة أو انخفاض أسعار المساكن قد يجعل من المستحيل على المقترض تأجيل نهاية الصفقة. في هذه الحالة ، يمكن للمقرض أن يحبس الرهن العقاري ، وقد يفقد المقترض منزله. حدث هذا السيناريو بانتظام خلال أزمة الإسكان عام 2008.
في أعقاب أزمة الإسكان ، أصبحت بعض أنواع الرهون العقارية الغريبة غير قانونية. لكن البعض الآخر لم يكن محبذًا لأن معدلات الرهن العقاري انخفضت إلى مستويات منخفضة تاريخيًا ، مما جعل القروض الغريبة أقل تنافسية. لكن البعض لا يزال متاحًا ويمكنهم أن يروا انتعاشًا في سوق الإسكان في المستقبل.
يسلط الضوء
الرهن العقاري غير المألوف هو نوع من القروض العقارية التي تقدم دفعات شهرية أقل في السنوات القليلة الأولى ولكنها تعتبر عالية المخاطر بسبب المدفوعات المستقبلية المرتفعة ، والتي ربما لا يمكن تحملها.
هناك عدة أنواع من الرهون العقارية الغريبة ، بما في ذلك الرهون العقارية ذات الفائدة فقط ، ورهون خيار الدفع ، والرهون العقارية البالونية.
بعد أزمة الإسكان عام 2008 ، أصبحت الرهون العقارية الغريبة أكثر صرامة في التنظيم. كما أنهم لم يحظوا بالاهتمام حيث وصلت أسعار الفائدة على الرهون العقارية العادية إلى أدنى مستوياتها التاريخية.
