Mutuo esotico

Che cos'è un mutuo esotico?

Un mutuo esotico è un tipo di mutuo per la casa che offre pagamenti mensili inferiori nei primi anni, ma può essere rischioso a causa dei suoi termini spesso difficili da capire e dei pagamenti futuri più elevati. Le persone a volte usano mutui esotici per acquistare case più costose di quelle che altrimenti potrebbero permettersi. I proprietari di abitazione possono anche rifinanziare mutui esotici per abbassare i pagamenti mensili. Chiamati anche mutui non tradizionali, i mutui esotici erano ancora una volta popolari, ma oggi costituiscono solo una piccola parte del mercato dei mutui.

Tipi di mutui esotici

I mutui esotici sono disponibili in diverse varietà, e tutte forniscono pagamenti iniziali inferiori rispetto ai normali mutui, ma presentano un rischio maggiore per il mutuatario. Loro includono:

Mutui a soli interessi

I mutui a interesse unico sono un tipo di mutuo esotico. Invece di pagare sia gli interessi che una parte del capitale ogni mese, come nel caso dei mutui tradizionali, il mutuatario richiede solo il pagamento degli interessi per i primi anni. Ciò consente un pagamento mensile più piccolo all'inizio.

Questi mutui in genere hanno tassi di interesse regolabili, quindi il pagamento mensile iniziale può saltare se il tasso di interesse aumenta. Può anche aumentare quando il periodo di soli interessi finisce e il mutuatario deve iniziare a rimborsare il capitale. Di conseguenza, i pagamenti mensili del mutuatario potrebbero diventare inaccessibili.

Mutui a tasso variabile (ARM) con opzione di pagamento

Un altro tipo di mutuo esotico è un mutuo a tasso variabile con opzione di pagamento,. noto anche come opzione ARM. Con questo tipo di prestito, il proprietario della casa può scegliere un importo diverso da pagare ogni mese: il pagamento completo regolare, un pagamento di soli interessi o un pagamento anche inferiore agli interessi dovuti.

In teoria, questo tipo di prestito potrebbe andare bene per qualcuno il cui reddito oscilla notevolmente di mese in mese. Il pericolo è che qualsiasi interesse che non pagano venga semplicemente aggiunto al capitale dovuto in modo che alla fine finiscano per pagare gli interessi sugli interessi.

Mutuo a palloncino

Un mutuo a palloncino inizia con pagamenti mensili bassi o addirittura nulli, ma a un certo punto concordato, il mutuatario deve effettuare un pagamento forfettario elevato al prestatore. In genere, il pagamento a palloncino arriva alla fine del mutuo e ripaga completamente l'eventuale debito residuo. Il pericolo qui, ovviamente, è che quando il pagamento del pallone sarà dovuto, il proprietario della casa non sarà in grado di tirare fuori i contanti.

Pro e contro dei mutui esotici

Il vantaggio di un mutuo esotico è che può consentire a un mutuatario di acquistare una casa che non potrebbe permettersi con un mutuo tradizionale.

Il compromesso è che stanno assumendo una notevole quantità di rischio in cambio di quei pagamenti mensili inferiori. Con un mutuo a soli interessi o con opzione di pagamento, i loro pagamenti mensili aumenteranno ad un certo punto, possibilmente in modo drammatico e insostenibile. Con un mutuo a palloncino, dovranno trovare una quantità significativa di denaro quando il pagamento del palloncino sarà scaduto.

Se tutto va bene, tutto può andare bene. Tuttavia, una perdita di posti di lavoro, un'emergenza finanziaria inaspettata o un calo dei prezzi delle case potrebbero impedire al mutuatario di mantenere la propria parte dell'accordo. In tal caso, il prestatore potrebbe precludere la proprietà e il mutuatario potrebbe perdere la casa. Questo scenario si è verificato regolarmente durante la crisi abitativa del 2008.

All'indomani della crisi immobiliare, alcuni tipi di mutui esotici sono stati resi illegali. Altri sono semplicemente caduti in disgrazia poiché i tassi ipotecari sono scesi a livelli storicamente bassi, rendendo i prestiti esotici meno competitivi. Ma alcuni rimangono disponibili e potrebbero vedere una rinascita in un futuro mercato immobiliare.

Mette in risalto

• Un mutuo esotico è un tipo di mutuo per la casa che offre pagamenti mensili inferiori nei primi anni, ma è considerato ad alto rischio a causa dei pagamenti futuri più elevati, forse inaccessibili.

• Esistono diversi tipi di mutui esotici, inclusi i mutui a solo interesse, i mutui con opzione di pagamento e i mutui a palloncino.

• Dopo la crisi immobiliare del 2008, i mutui esotici sono diventati più rigorosi. Sono inoltre caduti in disgrazia poiché i tassi di interesse sui mutui regolari hanno raggiunto i minimi storici.