Eksotisk realkreditlån

Hvad er et eksotisk realkreditlån?

Et eksotisk realkreditlån er en type boliglån, der tilbyder lavere månedlige ydelser i de første par år, men som kan være risikabelt på grund af dets ofte vanskelige vilkår og højere fremtidige betalinger. Folk bruger nogle gange eksotiske realkreditlån til at købe dyrere boliger, end de ellers havde råd til. Boligejere kan også refinansiere til eksotiske realkreditlån for at sænke deres månedlige betalinger. Også kaldet ikke-traditionelle realkreditlån, eksotiske realkreditlån var engang mere populære, men udgør kun en lille del af realkreditmarkedet i dag.

Typer af eksotiske realkreditlån

Eksotiske realkreditlån findes i flere varianter, som alle giver lavere indledende betalinger end almindelige realkreditlån gør, men med større risiko for låntageren. De omfatter:

Afdragsfrie realkreditlån

Afdragsfrie realkreditlån er én type eksotiske realkreditlån. I stedet for at låntageren betaler både renter og en del af hovedstolen hver måned, som det er tilfældet med traditionelle realkreditlån, kræver de kun rentebetalinger de første par år. Det giver mulighed for en mindre månedlig betaling i starten.

Disse realkreditlån har typisk justerbare renter, så den første månedlige betaling kan springe, hvis renten stiger. Det kan også stige, når den afdragsfrie periode slutter, og låntageren skal begynde at tilbagebetale hovedstolen. Som følge heraf kan låntagerens månedlige betalinger blive uoverkommelige.

Rentetilpasningslån med betalingsmuligheder (ARM'er)

En anden type eksotisk realkreditlån er et realkreditlån med justerbar betalingsmulighed,. også kendt som en option ARM. Med denne type lån kan husejeren vælge et andet beløb, der skal betales hver måned - den almindelige fulde betaling, en afdragsfri betaling eller en betaling, der er endnu mindre end de renter, de skylder.

I teorien kunne denne type lån være god for en person, hvis indkomst svinger betydeligt fra måned til måned. Faren er, at enhver rente, de ikke betaler, blot lægges til den hovedstol, de skylder, så de i sidste ende ender med at betale renter af renterne.

Ballonpant

Et ballonlån starter med lave – eller endda ingen – månedlige betalinger, men på et bestemt aftalt tidspunkt skal låntageren betale et stort engangsbeløb til långiveren. Typisk kommer ballonbetalingen i slutningen af realkreditlånet og afdrager eventuel restgæld fuldt ud. Faren her er selvfølgelig, at når ballonbetalingen forfalder, vil husejeren ikke være i stand til at komme med kontanterne.

Fordele og ulemper ved eksotiske realkreditlån

Fordelen ved et eksotisk realkreditlån er, at det kan give en låntager mulighed for at købe en bolig, som de ikke havde råd til med et traditionelt realkreditlån.

Afvejningen er, at de påtager sig en betydelig risiko til gengæld for de lavere månedlige betalinger. Med enten et afdragsfrit eller betalingsmulighedslån vil deres månedlige betalinger stige på et tidspunkt, muligvis dramatisk og uoverkommeligt. Med et ballonlån skal de komme med et betydeligt beløb i kontanter, når deres ballonbetaling forfalder.

Hvis alt går godt, kan alt gå fint. Et jobtab, en uventet økonomisk nødsituation eller et fald i boligpriserne kan imidlertid gøre det umuligt for låntageren at holde sin ende af handelen. I så fald kan långiver tvangsauktionere ejendommen, og låntager kan miste sin bolig. Dette scenarie opstod regelmæssigt under boligkrisen i 2008.

I kølvandet på boligkrisen blev nogle former for eksotiske realkreditlån gjort ulovlige. Andre faldt simpelthen i unåde, da realkreditrenterne faldt til historisk lave niveauer, hvilket gjorde eksotiske lån mindre konkurrencedygtige. Men nogle er stadig tilgængelige, og de kan se en genopblussen på et fremtidigt boligmarked.

Højdepunkter

• Et eksotisk realkreditlån er en type boliglån, der giver lavere månedlige ydelser i de første par år, men som anses for højrisiko på grund af de højere, muligvis uoverkommelige, fremtidige betalinger.

• Der findes flere slags eksotiske realkreditlån, herunder afdragsfrie realkreditlån, betalingsmulighedslån og ballonlån.

• Efter boligkrisen i 2008 blev eksotiske realkreditlån strengere reguleret. De faldt også i unåde, da renterne på almindelige realkreditlån ramte historiske lavpunkter.