خصم فوائد الرهن العقاري
ما هو خصم الفائدة على الرهن العقاري؟
مفصل شائع يسمح لأصحاب المنازل بخصم الفائدة التي يدفعونها على أي قرض يستخدم لبناء أو شراء أو إجراء تحسينات على إقامتهم ، من الدخل الخاضع للضريبة. يمكن أيضًا اقتطاع فائدة الرهن العقاري على قروض المنازل الثانية ومساكن العطلات مع بعض القيود.
يتم الإبلاغ عن مبلغ فائدة الرهن العقاري القابل للخصم كل عام من قبل شركة الرهن العقاري في نموذج 1098. يتم تقديم هذا الخصم كحافز لأصحاب المنازل.
كيف يعمل خصم الفائدة على الرهن العقاري
تم تقديم خصم ضريبة فوائد الرهن العقاري مع ضريبة الدخل في عام 1913 ، ومنذ ذلك الحين أصبح الخصم الضريبي المفضل لملايين مالكي المنازل في الولايات المتحدة.
يتم الإبلاغ عن فوائد الرهن العقاري في الجدول أ من النموذج الضريبي 1040. فائدة الرهن العقاري المدفوعة على العقارات المؤجرة قابلة للخصم أيضًا ، ولكن يتم الإبلاغ عن ذلك في الجدول E. غالبًا ما تكون الفائدة على الرهن العقاري هي الخصم المفصل الفردي الذي يسمح للعديد من دافعي الضرائب بالتفصيل ؛ بدون هذا الخصم ، لن تتجاوز الخصومات المفصلة المتبقية الخصم القياسي. الفوائد من قروض ملكية المنازل مؤهلة أيضًا كفائدة على الرهن العقاري.
أدى قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA) الذي تم تمريره في عام 2017 إلى تغيير الخصم. لقد خفضت الحد الأقصى للرهن العقاري المؤهل للحصول على الفائدة القابلة للخصم إلى 750.000 دولار (من مليون دولار) للقروض الجديدة (مما يعني أن أصحاب المنازل يمكنهم خصم الفائدة المدفوعة على ما يصل إلى 750.000 دولار من ديون الرهن العقاري). لكنها ضاعفت أيضًا الاستقطاعات القياسية تقريبًا ، مما يجعل من غير الضروري للعديد من دافعي الضرائب تصنيفها.
نتيجة لذلك ، ذهب معظمهم للتخلي عن استخدام خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري بالكامل. للسنة الأولى التي أعقبت تنفيذ TCJA ، كان من المتوقع أن يختار ما يقدر بـ 135.2 مليون دافع ضرائب الخصم القياسي.
وبالمقارنة ، كان من المتوقع تفصيل 20.4 مليون شخص ، ومن بينهم 16.46 مليون سيطالبون بخصم فوائد الرهن العقاري. هناك أكثر من 80 مليون قرض عقاري معلق في الولايات المتحدة ، مما يشير إلى أن الغالبية العظمى من مالكي المنازل لا يتلقون أي فائدة من خصم فوائد الرهن العقاري.
مؤهلات خصم فائدة الرهن العقاري بالكامل
في عام 2017 ، حدد قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA) مقدار الفائدة التي يمكن لأصحاب المنازل اقتطاعها من الضرائب. بدلاً من تقديم دافعي الضرائب غير المتزوجين أو المتزوجين بشكل مشترك ، يقتطعوا فائدة الرهن العقاري على أول مليون دولار (500000 دولار للتسجيلات المتزوجين بشكل منفصل) من رهنهم العقاري ، يمكنهم الآن فقط خصم الفائدة على أول 750.000 دولار (375.000 دولار للتقديم للزوجين بشكل منفصل دافعي الضرائب) من رهنهم العقاري.
ومع ذلك ، يمكن لبعض أصحاب المنازل اقتطاع كامل فوائد الرهن العقاري المدفوعة ، طالما أنهم يستوفون متطلبات معينة. يعتمد المبلغ المسموح به للخصم على تاريخ الرهن ومقدار الرهن وكيفية استخدام حصيلة ذلك الرهن.
طالما أن الرهن العقاري لصاحب المنزل يطابق المعايير التالية على مدار العام ، يمكن خصم جميع فوائد الرهن العقاري. الديون القديمة ، أي الرهون العقارية التي تم الحصول عليها في تاريخ تحدده دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) مؤهلة للخصم.
الرهون العقارية الصادرة قبل 13 أكتوبر 1987 ليس لها حدود. وهذا يعني أنه يمكن لدافعي الضرائب خصم أي مبلغ فائدة على الرهن العقاري من الضرائب. الرهون العقارية الصادرة بين 13 أكتوبر 1987 و 16 ديسمبر 2017 ، والمنازل المباعة قبل 1 أبريل 2018 ، يمكن أن تخصم فوائد الرهن العقاري على أول مليون دولار (500000 دولار للتقديم للزوجين بشكل منفصل دافعي الضرائب) من الرهن العقاري. بالنسبة لهذا الأخير ، يجب أن يكون عقد البيع قد تم تنفيذه بحلول 15 ديسمبر 2017 ، مع الإغلاق قبل 1 أبريل 2018.
يمكن أيضًا اقتطاع الرهن العقاري على قروض للمنازل الثانية ومساكن العطلات ، ولكن هناك قيودًا.
إعتبارات خاصة
بالنسبة إلى الرهون العقارية التي أخذها صاحب المنزل أو زوجته (مرة أخرى ، في حالة التقديم بشكل مشترك) بعد "دين الجد" أو الدين القديم ، التاريخ كدين ملكية منزل (ولكن ليس كديون حيازة منزل) لا يزيد مجموعها عن 100000 دولار - أو في حالة التقديم بشكل منفصل ومتزوج 50000 دولار وأقل طوال السنة الضريبية - يمكن أن تكون فائدة الرهن العقاري مؤهلة للخصم إذا لم يكن إجمالي الدين أيضًا أكثر من القيمة السوقية العادلة للمنزل بعد تعديلات معينة.
لا يمكن اقتطاع فائدة الرهن العقاري إلا إذا كان الرهن العقاري لصاحب المنزل دينًا مضمونًا ، مما يعني أنهم وقعوا على صك ائتمان أو رهن عقاري أو عقد أرض يجعل ملكيتهم في ضمان منزل مؤهل لدفع الدين وشروط أخرى.
أمثلة على خصم فائدة الرهن العقاري
بموجب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 ، انخفضت حدود الرهن العقاري لخصم فائدة الرهن العقاري. بالإضافة إلى تغيير خصم فائدة الرهن العقاري ، فقد تغير ما يمكن إدراجه كخصم مفصل ، مما منع الكثيرين من المطالبة بما ادعوا سابقًا. على الرغم من هذه التغييرات ، لا يزال خصم فوائد الرهن العقاري مفيدًا لبعض دافعي الضرائب.
عندما يكون خصم فائدة الرهن العقاري مفيدًا
على سبيل المثال ، ضع في اعتبارك زوجين في شريحة ضريبة الدخل البالغة 24٪ ودفعوا 20،500 دولارًا في فائدة الرهن العقاري للعام السابق. في هذه السنة الضريبية ، يتساءلون عما إذا كان تفصيل الخصومات سيؤدي إلى إعفاء ضريبي أكبر من الخصم القياسي البالغ 25100 دولار. إذا تجاوز إجمالي استقطاعاتهم التفصيلية الخصم القياسي ، فسيحصلون على إعفاء ضريبي أكبر.
بعد تجميع استقطاعاتهم المفصلة المؤهلة ، بما في ذلك فائدة الرهن العقاري ، يصلون إلى 32750 دولارًا يمكن خصمها. نظرًا لأن هذا أكبر من الخصم القياسي ، فإنه يوفر فائدة أكبر: 7،860 دولارًا (32750 دولارًا × 24٪) مقابل 6024 دولارًا (25100 دولارًا × 24٪).
عندما لا يكون خصم فائدة الرهن العقاري مفيدًا
كما يتساءل دافع ضرائب واحد في نفس شريحة الضرائب البالغة 24٪ عما إذا كان تفصيل الضرائب سيؤدي إلى التزام ضريبي أقل. دفع دافع الضرائب 9700 دولارًا أمريكيًا في فوائد الرهن العقاري للعام السابق ولديه فقط 1500 دولار أمريكي من الخصومات المؤهلة ليتم تفصيلها. الخصم القياسي لدافع ضرائب واحد لعام 2021 هو 12550 دولارًا أمريكيًا. نظرًا لأن إجمالي الاقتطاعات التفصيلية (11200 دولار) أقل قليلاً من الخصم القياسي ، فلا يفيد دافع الضرائب في تفصيل السنة الضريبية.
بشكل أساسي ، لا يتلقى صاحب المنزل أي فائدة مقابل الفائدة المدفوعة ، ولا تتم المطالبة بخصم فائدة الرهن العقاري.
الأسئلة الشائعة حول خصم فوائد الرهن العقاري
هل يمكنك خصم الضرائب العقارية والفوائد على الرهن العقاري؟
يمكن لأصحاب المنازل الذين يفصلون الضرائب ويستوفون مؤهلات خصم فوائد الرهن العقاري خصم الضرائب العقارية وفوائد الرهن العقاري من ضرائبهم.
هل يمكن لأصحاب العقارات المشاركة في اقتطاع الفائدة على الرهن العقاري؟
يمكن للمالكين المشتركين للعقار اقتطاع فائدة الرهن العقاري إلى الحد الذي يمتلكون فيه المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان شخصان يمتلكان المنزل على قدم المساواة ، فيمكن لكل منهما خصم ما يصل إلى 50٪ من فوائد الرهن العقاري من الضرائب ، مع مراعاة خصم فائدة الرهن العقاري حدود.
ما هي تكلفة خصم فائدة الرهن العقاري على الحكومة؟
يكلف خصم فوائد الرهن العقاري حكومة الولايات المتحدة حوالي 70 مليار دولار سنويًا .
هل يمكنك استخدام خصم فائدة الرهن العقاري بعد إعادة تمويل منزلك؟
يمكن خصم فائدة الرهن العقاري بعد إعادة تمويل المنزل إذا كانت إعادة التمويل في مسكن أساسي أو ثانوي. ويمكن خصم فائدة الرهن العقاري إذا تم استخدام المال لتحسين المنزل الرأسمالي - وهو تحسن يزيد من قيمة المنزل.
الخط السفلي
يسمح خصم فائدة الرهن العقاري لأصحاب المنازل ، الذين يفصلون الضرائب ، بالمطالبة بخصم ضريبي للفائدة المدفوعة على رهنهم العقاري. بموجب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 ، انخفضت الحدود من مليون دولار إلى 750 ألف دولار ، مما يعني أنه يمكن الآن المطالبة بخصم فائدة الرهن العقاري على أول 750 ألف دولار من الرهن العقاري ، بدلاً من أول مليون دولار. ومع ذلك ، يستفيد بعض أصحاب المنازل من البنود القديمة التي تعفيهم من القواعد الجديدة.
يسلط الضوء
خصم فائدة الرهن العقاري يساعد أصحاب المنازل على خفض مبلغ الضريبة المستحقة.
يتخلى العديد من دافعي الضرائب عن المطالبة بخصم فوائد الرهن العقاري لصالح الخصم القياسي الأكبر.
خفض قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA) لعام 2017 الحد الأقصى لمبلغ الرهن العقاري المؤهل لخصم الفائدة إلى 750 ألف دولار (من مليون دولار).
بعض أصحاب المنازل ، بموجب البنود القديمة ، لا يخضعون للحدود الجديدة.
يتم الإبلاغ عن هذه الخصومات في النموذج 1098 والجدول أ أو الجدول هـ ، اعتمادًا على نوع الخصم.
