抵押利息扣除
什么是抵押贷款利息扣除？
抵押贷款利息扣除是一种常见的逐项扣除，允许房主从应税收入中扣除他们为用于建造、购买或改善住宅的任何贷款支付的利息。第二套住房和度假住宅的贷款也可以进行抵押贷款利息扣除，但有一定的限制。
抵押贷款公司每年都会在 1098 表上报告可扣除的抵押贷款利息金额。该扣除额是作为对房主的奖励而提供的。
抵押贷款利息扣除如何运作
与 1913 年的所得税一起引入的抵押贷款利息税减免已成为数百万美国房主最喜欢的税收减免。
房屋抵押贷款利息在 1040 税表的附表 A中报告。为出租物业支付的抵押贷款利息也可以扣除，但这会在附表 E 中报告。住房抵押贷款利息通常是允许许多纳税人逐项列出的单项扣除；如果没有这个扣除，剩余的分项扣除不会超过标准扣除。房屋净值贷款的利息也符合房屋抵押贷款利息的条件。
2017 年通过的减税和就业法案 (TCJA) 改变了扣除额。它将新贷款的可抵扣利息的最高抵押贷款本金降低至750,000美元（从 100 万美元）（这意味着房主可以扣除高达 750,000 美元的抵押债务所支付的利息）。但它也使标准扣除额几乎翻了一番，使许多纳税人不必逐项列出。
结果，大多数人继续完全放弃使用抵押贷款利息税减免。在 TCJA 实施后的第一年，预计将有 1.352 亿纳税人选择标准扣除。
相比之下，预计有 2040 万将逐项列出，其中 1646 万将要求扣除抵押贷款利息。美国有超过 8000 万的抵押贷款未偿还，这表明绝大多数房主没有从抵押贷款利息扣除中获得任何好处。
全额抵押贷款利息扣除的资格
2017 年，《减税和就业法案》（TCJA）限制了房主可以从税收中扣除多少利息。单身或已婚联合申报的纳税人不再扣除抵押贷款的前 100 万美元（已婚单独申报为 500,000 美元）的抵押贷款利息，他们现在只能扣除抵押贷款的前 750,000 美元（已婚单独申报纳税人为 375,000 美元）的利息。
但是，一些房主可以扣除他们支付的全部抵押贷款利息，只要他们符合某些要求。允许扣除的金额取决于抵押日期、抵押金额以及抵押收益的使用方式。
只要房主的抵押贷款全年符合以下标准，就可以扣除所有抵押贷款利息。遗留债务，这意味着在美国国税局(IRS)设定的日期之前取出的抵押贷款有资格获得扣除。
1987 年 10 月 13 日之前发行的抵押贷款没有限制。这意味着，纳税人可以从税收中扣除任何抵押贷款利息金额。 1987 年 10 月 13 日至 2017 年 12 月 16 日发行的抵押贷款以及 2018 年 4 月 1 日之前出售的房屋，可以扣除抵押贷款的前 100 万美元（已婚单独申报纳税人为 50 万美元）的抵押贷款利息。对于后者，销售合同必须在 2017 年 12 月 15 日之前执行，并在 2018 年 4 月 1 日之前完成。
第二套住房和度假住宅的贷款也可以扣除抵押贷款，但有一些限制。
特别注意事项
对于房主或其配偶（再次，如果共同申报）在“祖父债务”或遗留债务之后承担的抵押贷款，日期为房屋净值债务（但不作为房屋购置债务），总额不超过 100,000 美元，或者如果提交在整个纳税年度中单独结婚并在 50,000 美元及以下 - 如果债务总额在某些调整后也不超过房屋的公平市场价值，则抵押贷款利息有资格获得扣除。
只有当房主的抵押贷款是有担保的债务时，才能进行抵押贷款利息扣除，这意味着他们已经签署了信托契约、抵押贷款或土地合同，使他们拥有合格的住房担保以支付债务和其他规定。
##按揭利息扣除的例子
根据 2017 年减税和就业法案，抵押贷款利息扣除的抵押贷款限额已经降低。除了抵押贷款利息扣除的变化之外，可以作为逐项扣除的内容也发生了变化，许多人无法申请他们之前申请的费用。尽管有这些变化，抵押贷款利息扣除对一些纳税人来说仍然是有价值的。
###当抵押利息扣除是有利的
例如，考虑一对所得税税率为 24% 的已婚夫妇，他们在上一年支付了 20,500 美元的抵押贷款利息。在这个纳税年度，他们想知道逐项扣除是否会比 25,100 美元的标准扣除产生更大的税收减免。如果他们的逐项扣除总额超过标准扣除额，他们将获得更大的税收减免。
在合计他们合格的逐项扣除额（包括抵押贷款利息）后，他们可以扣除 32,750 美元。由于这大于标准扣除额，因此它提供了更大的收益：7,860 美元（32,750 美元 x 24%）与 6,024 美元（25,100 美元 x 24%）。
###当按揭利息扣除无益时
同一 24% 税级的单个纳税人也想知道逐项税项是否会导致较低的纳税义务。纳税人在上一年支付了 9,700 美元的抵押贷款利息，并且只有 1,500 美元的扣除额符合逐项列出的条件。 2021 年单个纳税人的标准扣除额为 12,550 美元。由于逐项扣除总额（11,200 美元）略低于标准扣除额，纳税人在纳税年度逐项列出并无好处。
从本质上讲，房主没有从支付的利息中获得任何好处，并且抵押贷款利息扣除无人认领。
##按揭利息扣除常见问题
您可以同时扣除房产税和抵押贷款利息吗？
逐项征税并符合抵扣抵押贷款利息条件的房主，可以从其税收中扣除房产税和抵押贷款利息。
房产的共同所有人可以扣除抵押贷款利息吗？
房产的共有人可以在他们拥有房屋的范围内扣除抵押贷款利息。例如，如果两个人平等拥有房子，每个人可以从税收中扣除高达 50% 的抵押贷款利息，但须扣除抵押贷款利息限制。
###按揭利息扣除政府要花多少钱？
抵押贷款利息扣除每年花费美国政府约 700 亿美元。
房屋再融资后可以使用抵押贷款利息扣除吗？
如果再融资是在主要或次要住宅上，则可以在为房屋再融资后扣除抵押贷款利息。如果资金用于资本房屋装修——一种增加房屋价值的改善，则可以扣除抵押贷款利息。
底线
抵押贷款利息减免允许逐项纳税的房主就其抵押贷款支付的利息申请减税。根据 2017 年减税和就业法案，限额从 100 万美元降至 750,000 美元，这意味着现在可以在抵押贷款的前 750,000 美元而不是最初的 100 万美元上申请抵押贷款利息扣除。然而，一些房主受益于旧条款，这些条款使他们不受新规则的约束。
＃＃ 强调
抵押贷款利息扣除有助于房主降低所欠税额。
许多纳税人放弃申请抵押贷款利息扣除，转而采用更大的标准扣除。
2017 年减税和就业法案 (TCJA) 将符合利息减免条件的最高抵押贷款本金从 100 万美元降至 750,000 美元。
根据旧条款，一些房主不受新限制的约束。
这些扣除额在表格 1098 和附表 A 或附表 E 中报告，具体取决于扣除的类型。
