الحد الأقصى لسعر الفائدة المبدئي
ما هو الحد الأقصى لسعر الفائدة المبدئي؟
يتم تعريف الحد الأقصى لسعر الفائدة المبدئي على أنه الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن لمعدل الفائدة على القرض القابل للتعديل تعديله عند أول تعديل مجدول لسعر الفائدة. عادة ما يتم وضع سقف لمعدلات الفائدة على معدلات الرهن العقاري لعزل المقترضين من قفزات أسعار الفائدة القصوى على مدى فترة القرض. نظرًا لأنها أولية ، فإن الحد الأقصى للسعر قابل للتغيير بعد انتهاء الفترة الأولية.
فهم الحدود الأولية لأسعار الفائدة
لا يمكن العثور على الحدود القصوى لمعدلات الفائدة الأولية إلا على المنتجات ذات السعر القابل للتعديل ، مثل الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل ، حيث يخضع سعر الفائدة لتغييرات مجدولة طوال فترة القرض. لا تحتوي المنتجات ذات السعر الثابت على غطاء لأنها لا تتكيف. يظل السعر في بداية القرض كما هو حتى يتم سداد القرض ، أو يكون هناك تغيير في شروط السند ، مثل أثناء التعديل أو إعادة التمويل.
كانت المنتجات ذات معدلات الفائدة المتغيرة شائعة في أوائل العقد الأول من القرن الحالي خلال طفرة الرهن العقاري. سرعان ما وجد العديد من مالكي المنازل أنفسهم في مأزق عندما قفزت أسعار الفائدة بعد الفترة الثابتة الأولية. كان إغراء الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل هو أن السعر الثابت الأولي كان أقل عمومًا من أسعار الفائدة المعروضة على المنتجات ذات السعر الثابت في ذلك الوقت.
كان المقترضون حريصين على الاستفادة من هذه المعدلات المنخفضة ، مع توقع أنه يمكنهم إعادة التمويل مرة أخرى قبل تعديل سعرهم. تم وضع سقف سعر الفائدة الأولي لحماية أصحاب المنازل من صدمة السداد الكبيرة ، مع توقع أن الأسعار ستزيد ببطء بمرور الوقت.
لسوء الحظ ، انهار السوق وانخفضت قيم العقارات ، مما ترك العديد من مالكي المنازل دون القدرة على إعادة تمويل منتجات الرهن العقاري عالية التكلفة. تخلف العديد من المقترضين عن سداد قروضهم العقارية مما أدى إلى تفاقم انهيار الرهن العقاري.
على الرغم من أن الحدود القصوى لمعدلات الفائدة الأولية لا تزال موجودة كحماية إضافية للمقترضين المهتمين بصدمة الدفع ، فإن منتجات الرهن العقاري ذات المعدل القابل للتعديل أقل شيوعًا اليوم.
مثال لسقف مبدئي لسعر الفائدة
خذ على سبيل المثال ، رهنًا عقاريًا افتراضيًا قابل للتعديل لمدة 30 عامًا (ARM) ، والذي قد يبدأ بمعدل ثابت قدره 4.5 ٪ لأول عامين. هذا أقل من معدل الفائدة الحالي على الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، والذي يبلغ 4.8٪ ، مما يجعل الرهن العقاري القابل للتعديل يبدو أكثر جاذبية.
في نهاية فترة التعديل الأولى ، يكون الحد الأقصى لسعر الفائدة الأولي زائد أو ناقص 2٪ ، مما يعني أن المعدل لن يزيد عن 6.5٪ ، ولن يقل عن 2.5٪. بعد ذلك ، سيخضع سعر الفائدة للتعديلات بناءً على أي مؤشر تم استخدامه في بداية القرض بالإضافة إلى الهامش. الهامش هو الحد الأقصى للسبريد الذي لن تتقلب فيه التعديلات.
إذا وصلت فترة التعديل الأولى وانخفضت معدلات الرهن العقاري ، سيستفيد المقترض من سعر فائدة أقل. الآن ، إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، فسيكون المقترض في وضع غير مؤات لأن سعر الفائدة قد ارتفع وكذلك مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. إذا لم يكن المقترضون على دراية أو قادرين على استيعاب الزيادة في المدفوعات ، فقد يكون الرهن العقاري القابل للتعديل خيارًا محفوفًا بالمخاطر للغاية.
ضع في اعتبارك مثالًا آخر حيث حصل المقترض على رهن عقاري قابل للتعديل لمدة 30 عامًا يحتوي على معدل مبدئي ثابت يبلغ 4.5٪ ، وسقف مبدئي 2٪ ، وهامش 6٪. عندئذٍ تكون الزيادة القصوى التي يمكن أن يتعرض لها المقترض 10.5٪ على مدى عمر القرض.
يسلط الضوء
انجذب الأفراد إلى معدلات الفائدة الأولية المنخفضة للرهون العقارية القابلة للتعديل ولكنهم واجهوا صعوبة في سداد المدفوعات عندما زاد سعر الفائدة بعد فترة السعر الثابت الأولي.
يتم وضع سقف مبدئي لأسعار الفائدة بشكل أساسي على معدلات الرهن العقاري لحماية المقترضين من القفزات الكبيرة في أسعار الفائدة على مدى فترة القرض.
كانت الرهون العقارية المعدلة هي القوة الدافعة وراء الانهيار الذي أدى إلى الركود الكبير في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
لا تنطبق الحدود القصوى لمعدلات الفائدة الأولية إلا على القروض ذات السعر القابل للتعديل ، وليس القروض ذات السعر الثابت ، حيث أن القروض ذات السعر الثابت لها نفس معدل الفائدة طوال فترة القرض بالكامل.
نظرًا لأن الحد الأقصى لسعر الفائدة الأولي مخصص فقط لتعديل السعر الأول ، يمكن أن يتغير معدل الفائدة والحد الأقصى بعد انتهاء الفترة الأولية.
الحد الأقصى لسعر الفائدة المبدئي هو الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن أن يزيده معدل الفائدة على قرض معدل الفائدة القابل للتعديل عند أول تعديل مجدول لسعر الفائدة.
