Limite iniziale del tasso di interesse

Che cos'è un limite di tasso di interesse iniziale?

Un limite di tasso di interesse iniziale è definito come l'importo massimo che il tasso di interesse su un prestito a tasso variabile può regolare al primo adeguamento del tasso programmato. I massimali sui tassi di interesse sono generalmente posti sui tassi ipotecari per isolare i mutuatari da sbalzi estremi dei tassi durante la durata del prestito. Poiché sono iniziali, il tasso massimo è soggetto a modifiche dopo la conclusione del periodo iniziale.

Comprensione dei limiti di tasso di interesse iniziali

I massimali sui tassi di interesse iniziali possono essere trovati solo su prodotti a tasso variabile, come i mutui a tasso variabile,. in cui il tasso di interesse subisce modifiche programmate per tutta la durata del prestito. I prodotti a tasso fisso non hanno un limite perché non si adeguano. Il tasso all'inizio del prestito rimane lo stesso fino a quando il prestito non viene estinto o c'è una modifica ai termini della nota, ad esempio durante la modifica o il rifinanziamento.

I prodotti con tassi di interesse variabili erano popolari all'inizio degli anni 2000 durante il boom dei mutui subprime . Molti proprietari di case si sono trovati rapidamente nei guai quando i loro tassi di interesse sono aumentati dopo il periodo fisso iniziale. Il fascino di un mutuo a tasso variabile era che il tasso fisso iniziale era generalmente inferiore ai tassi di interesse offerti all'epoca sui prodotti a tasso fisso.

I mutuatari erano ansiosi di trarre vantaggio da questi tassi più bassi, con l'aspettativa di poter rifinanziare nuovamente prima che il loro tasso fosse adeguato. Il limite iniziale dei tassi di interesse era in vigore per proteggere i proprietari di case da un forte shock di pagamento, con l'aspettativa che i tassi sarebbero aumentati lentamente nel tempo.

Sfortunatamente, il mercato è crollato e i valori degli immobili sono crollati, lasciando molti proprietari di case senza la possibilità di rifinanziarsi con prodotti ipotecari sempre più costosi. Molti mutuatari sono inadempienti sui loro mutui aggravando il crollo dei mutui subprime.

Sebbene esistano ancora limiti sui tassi di interesse iniziali come protezione aggiuntiva per i mutuatari preoccupati per lo shock dei pagamenti, oggi i prodotti ipotecari a tasso variabile sono molto meno comuni.

Esempio di limite di tasso di interesse iniziale

Prendiamo ad esempio un ipotetico mutuo a tasso variabile (ARM) a 30 anni, che può iniziare con un tasso fisso del 4,5% per i primi due anni. Questo è inferiore al tasso di interesse corrente su un mutuo a tasso fisso,. che è del 4,8%, rendendo il mutuo regolabile più attraente.

Alla fine del primo periodo di adeguamento, il massimale iniziale del tasso di interesse è più o meno il 2%, il che significa che il tasso non sarà superiore al 6,5% e non inferiore al 2,5%. Successivamente, il tasso di interesse sarà soggetto ad aggiustamenti in base all'indice utilizzato all'inizio del prestito più il margine. Il margine è lo spread massimo al di là del quale le rettifiche non oscilleranno.

Se, quando il primo periodo di adeguamento colpisce e i tassi ipotecari sono diminuiti, il mutuatario beneficerà di un tasso di interesse inferiore. Ora, se i tassi di interesse sono aumentati, il mutuatario sarà in svantaggio poiché il loro tasso di interesse è aumentato e così è anche la rata mensile del mutuo. Se i mutuatari non sono consapevoli o in grado di assorbire l'aumento dei pagamenti, un mutuo a tasso variabile può essere un'opzione estremamente rischiosa.

Si consideri un altro esempio in cui il mutuatario ha stipulato un mutuo a tasso variabile di 30 anni che contiene un tasso fisso iniziale del 4,5%, un limite di tasso iniziale del 2% e un margine del 6%. L'aumento massimo che il mutuatario potrebbe subire sarebbe quindi del 10,5% per tutta la durata del prestito.

Mette in risalto

• Gli individui sono stati attratti dai bassi tassi di interesse iniziali dei mutui a tasso variabile, ma hanno avuto difficoltà a pagare quando il tasso di interesse è aumentato dopo il periodo iniziale del tasso fisso.

• I massimali sui tassi di interesse iniziali vengono applicati principalmente sui tassi ipotecari per proteggere i mutuatari da forti rialzi dei tassi durante la durata del prestito.

• I mutui a tasso variabile sono stati una forza trainante dietro il crollo dei subprime che ha portato alla Grande Recessione negli anni 2000.

• I massimali sui tassi di interesse iniziali si applicano solo ai prestiti a tasso variabile, non a quelli a tasso fisso, in quanto i prestiti a tasso fisso hanno lo stesso tasso di interesse per l'intera vita del prestito.

• Poiché un limite di tasso di interesse iniziale è solo per l'adeguamento del primo tasso, il tasso di interesse e il limite possono cambiare dopo la fine del periodo iniziale.

• Un limite di tasso di interesse iniziale è l'importo massimo che il tasso di interesse su un prestito a tasso variabile può aumentare al primo adeguamento del tasso programmato.