Ограничение начальной процентной ставки

Что такое предел начальной процентной ставки?

Первоначальный потолок процентной ставки определяется как максимальная сумма, на которую процентная ставка по кредиту с регулируемой процентной ставкой может быть скорректирована при первой запланированной корректировке процентной ставки. Ограничения процентных ставок обычно устанавливаются на ставки по ипотечным кредитам, чтобы оградить заемщиков от резких скачков ставок в течение срока действия кредита. Поскольку они являются первоначальными, предельная ставка может быть изменена после завершения начального периода.

Понимание начальных пределов процентной ставки

Первоначальные ограничения процентной ставки можно найти только для продуктов с регулируемой ставкой, таких как ипотечные кредиты с регулируемой ставкой,. где процентная ставка подвергается запланированным изменениям в течение всего срока кредита. У продуктов с фиксированной ставкой нет предела, потому что они не корректируются. Ставка при выдаче ссуды остается неизменной до тех пор, пока ссуда не будет погашена или не изменятся условия векселя, например, во время модификации или рефинансирования.

Продукты с плавающей процентной ставкой были популярны в начале 2000-х годов во время бума субстандартного ипотечного кредитования. Многие домовладельцы быстро оказались в беде, когда их процентные ставки подскочили после первоначально установленного периода. Привлекательность ипотеки с регулируемой ставкой заключалась в том, что первоначальная фиксированная ставка, как правило, была ниже, чем процентные ставки, предлагаемые по продуктам с фиксированной ставкой в то время.

Заемщики стремились воспользоваться этими более низкими ставками, ожидая, что они смогут снова рефинансировать до того, как их ставка скорректируется. Первоначальный предел процентной ставки был установлен для защиты домовладельцев от большого платежного шока с расчетом на то, что со временем ставки будут медленно расти.

К сожалению, рынок рухнул, и стоимость недвижимости резко упала, оставив многих домовладельцев без возможности рефинансировать все более дорогие ипотечные продукты. Многие заемщики объявили дефолт по своим ипотечным кредитам, что усугубило крах субстандартного кредитования.

Хотя первоначальные пределы процентной ставки все еще существуют в качестве дополнительной защиты для заемщиков, которые обеспокоены платежным шоком, ипотечные продукты с регулируемой процентной ставкой сегодня гораздо менее распространены.

Пример первоначального предела процентной ставки

Возьмем в качестве примера гипотетическую 30-летнюю ипотеку с регулируемой ставкой (ARM), которая может начинаться с фиксированной ставки 4,5% в течение первых двух лет. Это ниже, чем текущая процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой,. которая составляет 4,8%, что делает регулируемую ипотеку более привлекательной.

В конце первого периода корректировки первоначальный потолок процентной ставки составляет плюс-минус 2%, что означает, что ставка будет корректироваться не выше 6,5% и не ниже 2,5%. После этого процентная ставка будет корректироваться на основе любого индекса, который использовался в начале кредита, плюс маржа. Маржа — это максимальный спред, за пределами которого корректировки не будут колебаться.

Если, когда наступит первый период адаптации и ставки по ипотечным кредитам снизятся, заемщик получит более низкую процентную ставку. Теперь, если процентные ставки выросли, заемщик окажется в невыгодном положении, поскольку его процентная ставка выросла, а также увеличился ежемесячный платеж по ипотеке. Если заемщики не знают или не в состоянии поглотить увеличение платежей, ипотека с плавающей процентной ставкой может быть чрезвычайно рискованным вариантом.

Рассмотрим другой пример, когда заемщик взял 30-летнюю ипотеку с регулируемой процентной ставкой, которая содержит начальную фиксированную ставку в размере 4,5%, предельную начальную ставку в размере 2% и маржу в размере 6%. Максимальное увеличение, которое может испытать заемщик, составит 10,5% в течение срока действия кредита.

Особенности

• Людей привлекали низкие первоначальные процентные ставки по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой, но они испытывали трудности с осуществлением платежей, когда процентная ставка увеличивалась после первоначального периода с фиксированной процентной ставкой.

• Первоначальные ограничения процентных ставок устанавливаются в первую очередь для ипотечных ставок, чтобы защитить заемщиков от значительных скачков ставок в течение срока действия кредита.

• Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой были движущей силой обвала ипотечных кредитов, который привел к Великой рецессии в 2000-х годах.

• Начальные ограничения процентной ставки применимы только к кредитам с регулируемой ставкой, а не к кредитам с фиксированной ставкой, поскольку кредиты с фиксированной ставкой имеют одинаковую процентную ставку на весь срок кредита.

• Поскольку первоначальный верхний предел процентной ставки предназначен только для корректировки первой ставки, процентная ставка и верхний предел могут измениться после окончания начального периода.

• Начальный предел процентной ставки — это максимальная сумма, на которую процентная ставка по кредиту с регулируемой процентной ставкой может увеличиться при первой запланированной корректировке процентной ставки.