الرهن العقاري
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو تصنيف ائتماني أقل من المتوسط للمقترضين الذين لديهم تاريخ ائتماني مشوه أو محدود ، والذين يخضعون لمعدلات فائدة أعلى من المتوسط. سيستخدم المقرضون نظام تسجيل الائتمان لتحديد القروض التي قد يتأهل لها المقترض. تحمل قروض الرهن العقاري مخاطر ائتمانية أكبر ، وبالتالي ، ستحمل معدلات فائدة أعلى أيضًا.
فهم Subprime
من حين لآخر ، قد يتم تصنيف بعض المقترضين على أنهم رهن الملاءة على الرغم من امتلاكهم لسجل ائتماني جيد. والسبب في ذلك هو أن المقترضين قد اختاروا عدم تقديم التحقق من الدخل أو الأصول في عملية طلب القرض.
تسمى القروض في هذا التصنيف قروض الدخل المحدد والأصول المعلنة (SISA) أو قروض عدم وجود دخل أو قروض بدون أصول (NINA). تم تصنيف ما يقرب من 25٪ من منشآت الرهن العقاري على أنها رهن عقاري. حصل مصطلح الرهن العقاري على اسمه من السعر الأساسي ، وهو المعدل الذي يُسمح فيه للأشخاص والشركات التي لديها تاريخ ائتماني ممتاز باقتراض الأموال.
في إقراض الرهن العقاري ، يمكن للمقترضين من الرهن العقاري أن يمثلوا مخاطر أقل نسبيًا من الأنواع الأخرى من منتجات الإقراض غير المضمون لأن الرهن العقاري نفسه مضمون من قبل المنزل كضمان. ومع ذلك ، قد يواجه المقترضون الرهن العقاري صعوبة أكبر في الحصول على رهن عقاري ويمكن أن يتوقعوا دفع سعر فائدة أعلى من متوسط المقترض إذا فعلوا ذلك.
الرهون العقارية عالية المخاطر والأزمة المالية العالمية
تم إجراء العديد من الرهون العقارية عالية المخاطر التي تم إجراؤها في السنوات التي سبقت الأزمة المالية العالمية بمعدل فائدة قابل للتعديل سمح للمقترضين ببدء السنوات العديدة الأولى من الرهن العقاري بسداد منخفض للغاية. بعد أول ثلاث أو خمس سنوات ، تم تعديل سعر الفائدة بالزيادة وجعل أقساط الرهن العقاري الشهرية باهظة الثمن للغاية بالنسبة للمقترضين. لم يتمكن العديد من المقترضين من الدفع لهم بعد حدوث هذا التعديل .
قبل الأزمة المالية العالمية ، تم تجميع قروض الرهن العقاري عالية المخاطر مثل الرهون العقارية في مجموعات كبيرة من القروض وبيعها للمستثمرين. كان من المفترض أن يكون هناك أمان في الأرقام ، ولأن العديد من آلاف القروض تم تجميعها معًا ، فقد كان يُعتقد أنه حتى لو تعثر بعضها ، فإن مجمعات الرهن العقاري ستظل استثمارات سليمة بسبب الافتراض الخاطئ بأن غالبية المقترضين سيفعلون ذلك. لا يزالون يدفعون أقساط الرهن العقاري.
الآلاف من القروض المقدمة للأشخاص الذين لم يعودوا قادرين على سداد المدفوعات بعد تعديل أسعار الفائدة الخاصة بهم بالزيادة انتهى بهم الأمر إلى التخلف عن السداد ، وانهارت استثمارات الرهن العقاري المجمعة ، وساعد كل هذا على تأجيج الأزمة المالية العالمية.
منتجات Subprime الأخرى
في سوق التكنولوجيا المالية الناشئة اليوم ، يركز عدد من الشركات الجديدة ، بما في ذلك العديد من المقرضين عبر الإنترنت ، الآن على المقترضين من الرهن العقاري الثانوي والملفات الصغيرة. كما طورت وكالات الائتمان منهجيات جديدة لتقييم الائتمان لهؤلاء المقترضين. وقد ساعد ذلك على زيادة العروض المتاحة للمقترضين من أصحاب القروض العقارية عالية المخاطر.
أحد المنتجات المتاحة على نطاق واسع والذي يوفر بديلاً للمقترضين من الرهن العقاري الثانوي هو بطاقة الائتمان المضمونة. يضع المقترض الأموال في حساب مصرفي خاص ، ثم يُسمح له بإنفاق ما يصل إلى نسبة مئوية معينة من هذا المبلغ ، باستخدام البطاقة المضمونة. بعد فترة من الوقت ، قد يكون المقترض مؤهلاً للترقية إلى بطاقة ائتمان ذات حد ائتماني أعلى.
تقدم بعض الشركات أيضًا بطاقات ائتمان تقليدية غير مضمونة ومصممة خصيصًا لمقترضين الرهن العقاري. وهي تشمل بنك Credit One و First Premier Bank و First Savings Bank. يمكن أن تزيد أسعار الفائدة على بطاقات الائتمان هذه عن 30٪ ، وغالبًا ما تحمل رسومًا سنوية تبلغ 100 دولار أو نحو ذلك ورسوم شهرية تتراوح من 5 دولارات إلى 10 دولارات شهريًا. عادةً ما يكون لهذه البطاقات أيضًا حد ائتمان أقل من البطاقات الأخرى ، وهي طريقة أخرى يخفف بها المقرضون بعض مخاطر القروض العقارية عالية المخاطر.
بالإضافة إلى بطاقات الائتمان ، يقدم العديد من مقرضي الرهن العقاري قروضًا غير متجددة ، مثل قروض السيارات ، بأسعار فائدة في حدود 36٪.
مقرضو يوم الدفع بديل آخر أكثر إثارة للجدل لائتمان الرهن العقاري. يقدم هؤلاء المقرضون قروضًا قصيرة الأجل بمعدلات مئوية سنوية (APRs) يمكن أن تتجاوز 400 ٪ في بعض الولايات .
يسلط الضوء
يشير مصطلح الرهن العقاري الثانوي إلى المقترضين أو القروض ، التي يتم تقديمها عادة بأسعار أعلى بكثير من السعر الأساسي ، والتي تتمتع بتصنيف ائتماني ضعيف.
يمثل الإقراض غير الملائم مخاطر أعلى ، بالنظر إلى التصنيف الائتماني المنخفض للمقترضين ، وقد ساهم في الماضي في حدوث أزمات مالية.
تشكل الرهن العقاري حوالي ربع سوق الإسكان المحلي ، لكن منتجات الرهن العقاري قد تشمل أيضًا القروض غير العقارية والائتمان.
